La législation française en matière de copropriété persiste à garder une tare qui est que le mandataire de la copropriété qui est le syndic peut déposer sur son compte bancaire les sommes appartenant à son mandant qui est le syndicat des copropriétaires lorsque l’immeuble est composé de moins de 16 lots.
Cette disposition qui est présentée comme une exception s’avère être la règle (voir chapitre suivant), justifiant que l’ARC ait demandé au ministère de la justice que dans le cadre des ordonnances « copropriété » cette disposition soit supprimée.
Reprenons brièvement le cadre légal actuel pour ensuite expliquer pourquoi il faut mettre fin à cette situation.
I. Une exception qui est la règle
Lors des négociations sur la loi ALUR, les chambres professionnelles ont réussi par différents stratagèmes à maintenir la possibilité de voter en assemblée générale la dispense de compte bancaire séparé pour les copropriétés de moins de 16 lots.
Leur approche s’appuyait sur deux arguments : les petites copropriétés manquaient de trésorerie, devant créer un système de solidarité financière en déposant les fonds sur un compte unique géré par le syndic et que cette dérogation concernait uniquement les copropriétés de moins de 16 lots.
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi ALUR a donc conservé la possibilité de voter cette dispense pour les copropriétés de moins de 16 lots sachant que la règle reste toujours l’ouverture de compte bancaire séparé.
Cet article de loi précise également que dans le cas où la copropriété a voté la dispense, le syndic est tout de même contraint d’ouvrir un compte individualisé par copropriété, permettant de produire des relevés bancaires pour chacune d’elles afin de suivre les opérations financières enregistrées.
Les relevés bancaires doivent impérativement être transmis au président du conseil syndical.
II. Une dispense qui n’a pas lieu d’être
Lorsque Madame Duflot, ministre du logement a reculé en consentant la dispense de compte bancaire séparé pour les immeubles de moins de 16 lots, on avait alors averti les pouvoirs publics que les faux comptes bancaires allaient se poursuivre du fait que les syndics allaient travailler avec deux systèmes en parallèle : l’ouverture d’un compte bancaire séparé pour les copropriétés de plus de 15 lots et une possibilité de compte individualisé pour celles de moins de 16 lots.
Devant cette situation, de nombreux syndics ont opté pour la solution la plus simple et la plus compliquée à identifier qui est le compte individualisé pour l’ensemble des copropriétés gérées.
Par ailleurs, l’ANAH qui est en charge de l’immatriculation des copropriétés a confirmé que les copropriétés de moins de 16 lots n’étaient pas la minorité, mais au contraire la majorité des immeubles sur le territoire français.
Ainsi, ce qui était présenté comme une exception à la règle se trouve, en pratique, être utilisé le plus couramment, compte tenu du nombre important de petites copropriétés.
Plus encore, il s’avère que les copropriétés, y compris petites, qui présentent un découvert sont en réalité infinitésimales, ne permettant pas de conserver une dérogation pour quelques cas qui n’existent pas ou quasiment pas.
D’ailleurs, la technique bien connue des syndics est que, lorsqu’une copropriété risque de se retrouver en insuffisance de trésorerie, le paiement des factures est reporté.
Nous espérons que notre demande sera entendue par les pouvoirs publics et les professionnels, sachant que sur le principe il est difficilement concevable qu’un tiers de la copropriété (à savoir le syndic) soit détenteur des sommes du syndicat.