Une mise en concurrence inefficace des contrats de syndics

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18/09/2018

Une mise en concurrence inefficace des contrats de syndics

 
A de nombreuses reprises nous avons expliqué qu’une mise en concurrence « aveugle » qui consiste à interroger différents syndics pour obtenir plusieurs propositions de contrat n’avait aucun intérêt.
 
Avant d’expliquer pourquoi et comment il faut procéder pour avoir des réponses pertinentes, voyons les résultats obtenus suite à un appel d’offres réalisé par un conseil syndical auprès de quatre cabinets de syndics, qui sont :
  • Foncia Grand Delta ;
  • Pierre Conti ;
  • Ariane Immobilier ;
  • Laforêt.

I. Des offres incomparables

Voyons les honoraires de base proposés par les quatre cabinets pour lesquels nous avons mis en exergue cinq prestations distinctes qui sont :
  • Le nombre de visites assurées par le syndic au sein de l’immeuble.
  • La durée minimum de visite.
  • Le nombre de réunions du conseil syndical avec le syndic.
  • La période et la durée de l’assemblée générale.
  • Le coût de la mise en demeure.
 
Syndic
Prestations
Honoraires
Nombre de visites
Durée minimum de visite
Nombre de réunions du conseil syndical avec le syndic
Période et durée de l’assemblée générale
Coût de la mise en demeure
Foncia Grand Delta
2
30 minutes
1
9h-18h
2 heures
42,48 euros
8 500 euros
Pierre Conti
4
1 heure
1
16h-19h
3 heures
30 euros
5 700 euros
Ariane Immobilier
4
1 heure
4
9h-21h
4 heures
30 euros
5 980 euros
Laforêt
4
1 heure
1
9h-19h
2 heures
16 euros
5 752,80 euros
 
 
Si de prime abord ce petit récapitulatif peut être intéressant, dans les faits il reste peu exploitable.
 
En effet, si on peut considérer que le contrat de Foncia Grand Delta présente des honoraires bien supérieurs ceux de ses confrères, comment déterminer celui à retenir ?
 
Et pour cause, le contrat du cabinet Pierre Conti est certes moins cher mais ne prévoit qu’une seule réunion avec le conseil syndical alors que le cabinet Ariane Immobilier en prévoit quatre, ce qui ramené au taux horaire revient à être tout aussi intéressant.

Au final, même si un contrat paraît économiquement plus intéressant, il reste encore à déterminer si le syndic est efficace.
 
Voilà pourquoi ce type de concurrence à l’aveugle ne sert à rien si ce n’est pour le conseil syndical à dire qu’il a affirmé son obligation légale de mise en concurrence des contrats de syndics prévue à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

II. Comment procéder alors ?

La première erreur à ne pas commettre est de laisser au syndic le choix des variables.
 
En effet, il en revient au conseil syndical, qui connaît les usages de la copropriété, de déterminer les prestations et variables qui doivent être incluses dans le contrat.
 
C’est donc lui qui doit fixer dans l’appel d’offre le nombre de visite sur site, de réunions du conseil syndical avec le syndic, ou bien encore quand et sur quelle durée doit se tenir l’assemblée générale de la copropriété.
 
De plus, le conseil syndical pourra aussi fixer le coût des prestations les plus coûteuses et courantes comme celui de la mise en demeure et de l’état daté.
 
C’est sur cette base pré remplie par le conseil syndical que les syndics prospectés doivent répondre.
 
Pour cela, l’ARC a développé un outil numérique qui s’intitule COPRO-SYNDIC, accessible à partir du « portail de l’adhérent » qui permet au conseil syndical d’établir son contrat type selon les critères qu’il souhaite intégrer et qui sont en conformité avec les besoins de la copropriété.
 
Pour finir, rappelons qu’un audit du cabinet est essentiel pour s’assurer qu’il ne s’agit pas d’un « margoulin » qui pratique volontairement des prix bas pour récupérer de la clientèle, sachant pertinemment que sa prestation sera médiocre.
 
Pour avoir toute information pour bien réaliser une mise en concurrence efficace des contrats de syndics, l’ARC a publié deux guides, disponible à son accueil, qui sont :
  • Bien choisir son syndic en copropriété, 2016, 12 euros
  • Comment le CONSEIL SYNDICAL doit procéder pour réaliser une MISE EN CONCURRENCE EFFICACE des CONTRATS DE SYNDIC ?, 2017, 5 euros