Voici plus d’un an que l’ARC et les chambres professionnelles de l’immobilier sont sollicitées par le ministère de la justice pour travailler sur l’ordonnance « Copropriété » prise en application de la loi ELAN.
Pour rappel, celle-ci a pour objet de réformer de manière substantielle la loi du 10 juillet 1965.
Après plus d’une vingtaine de réunions, la direction des affaires civiles et du sceau, qui dépend du ministère de la justice, nous a transmis un projet d’ordonnance quasiment abouti qui fera l’objet d’une étude approfondie au sein du Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilières (CNTGI) au cours du mois de septembre.
Si pour des raisons de confidentialité, nous ne sommes pas en mesure pour le moment divulguer les dispositions prévues, nous pouvons en revanche présenter les axes majeurs de réflexion.
I. Une ordonnance qui se veut large et substantielle
Conformément à l’habilitation donnée dans le cadre de la loi ELAN, l’ordonnance couvre un champ d’application extrêmement large puisqu’elle concerne l’ensemble « de la gouvernance » de la copropriété.
La conséquence est que les dispositions prévues traitent de tous les sujets tels que la gestion des petites copropriétés, les nouveaux moyens de participation et de tenue des assemblées générales, les modalités de vote de résolutions, les obligations du syndic, les nouveaux pouvoirs de contrôle et d’assistance du conseil syndical et de son président, le droit des copropriétaires, la mise en place et l’estimation du fonds travaux…
Cette ordonnance poursuit en réalité un objectif précis qui est la facilitation du vote des travaux d’entretien et de rénovation en réduisant au maximum les freins qui trouvent également leur origine dans les abus et les dérives des syndics.
Si on peut être satisfaits du projet de réforme, on peut tout de même regretter que certains dispositifs n’aillent pas suffisamment loin, ne traitant pas le problème de fond tel que l’augmentation des charges ou le traitement des impayés.
Par ailleurs, certaines mesures nous posent réellement problème du fait qu’elles seront sources d’abus, entraînant un préjudice pour le syndicat des copropriétaires.
II. Des décrets qui suivront la publication de l’ordonnance
Vraisemblablement, la publication de l’ordonnance « Copropriété » sera une première étape importante sachant qu’en deuxième temps devront être publiés les décrets d’application de certaines des dispositions prévues.
Il est entre autre question de revoir le contenu du contrat type dont les chambres professionnelles de l’immobilier attendent beaucoup, notamment en prévoyant la possibilité de facturer de nouvelles prestations qui pour le moment sont incluses dans le forfait de base.
Un véritable combat de fond qu’il faudra affronter, sachant que les syndics ont justement gonflé le tarif de leurs honoraires de base en invoquant que certaines nouvelles obligations prévues par la loi ELAN sont incluses dans le forfait.
C’est le cas de la mise à jour du registre de copropriété qui doit être incluse dans le forfait et qui a été largement compensée par la tarification de l’immatriculation initiale qui a été facturée plus de dix fois son coût de réalisation.
A présent, ils réclament que dans le cadre de la renégociation du contrat type, cette mise à jour pourra également faire l’objet d’une rémunération complémentaire.
Le projet d’ordonnance « Copropriété » devrait être présenté au conseil d’Etat au cours du mois d’octobre, pour être publié courant novembre, conformément à l’habilitation prévue par la loi ELAN qui impose une publication dans un délai d’un an maximum à compter de l’entrée en vigueur de la loi qui date du 23 novembre 2018.
Quant à l’entrée en vigueur des dispositions prévues dans l’ordonnance, elles seront au mieux applicables à compter du 1er juin 2020.
A suivre de près.