Un des « jeux » préférés des syndics professionnels est d’utiliser les failles des textes légaux et règlementaires pour abuser des copropriétés.
Ils espèrent alors que l’ARC ne montera pas au créneau pour faire constater auprès du législateur ou des pouvoirs publics les abus caractérisés des syndics nécessitant un correctif qui passe généralement par une réforme de la loi et des textes règlementaires.
C’est d’ailleurs ce que l’on peut constater en matière de contrat type et plus particulièrement au sujet de la facturation de la tenue d’une assemblée générale supplémentaire.
Voyons les dérives constatées en la matière et comment l’ARC a agi pour que sur ce point le contrat type soit mieux verrouillé afin d’arrêter ce type d’abus.
I. Des honoraires multiples
Le contrat type prévoit au point 7.2.2, la possibilité pour le syndic de facturer la préparation, la convocation et la tenue d’une assemblée générale supplémentaire à celle annuelle.
Le contrat précise que les modalités de tarification seront convenues, ce qui a incité les syndics à prévoir une multiplicité de variables de facturation incluant un forfait de base auquel s’ajoute un coût en fonction du nombre de lots que compose la copropriété plus des vacations au tarif horaire.
D’ailleurs, nous avons publié un abus n° 4513 concernant le contrat du cabinet AGEXIA qui justement dénonçait ce type de pratiques. AGEXIA nous a assigné mais nous avons eu gain de cause.
La conséquence de ce type de procédé est qu’au-delà de ne pas connaitre le coût ne serait-ce qu’approximatif de la préparation d’une assemblée générale supplémentaire, la copropriété se retrouve bien souvent avec une facture extrêmement lourde et largement disproportionnée par rapport aux tâches réalisées par le syndic.
C’est devant cet abus caractérisé que dans le cadre de la négociation du décret du 2 juillet 2020 qui a modifié celui du 17 mars 1967, l’ARC en a profité pour faire évoluer le contrat-type et en particulier le point relatif aux modalités de facturation d’une assemblée générale supplémentaire.
II. Un tarif qui doit être unique
Le décret du 2 juillet 2020 a modifié le contrat-type de syndic tel que défini par le décret du 26 mars 2015 actuellement en vigueur.
En particulier, les modalités de participation et de préparation de la convocation d’assemblée générale supplémentaire sont mieux encadrées.
À présent, le syndic ne peut prévoir qu’une majoration unique pour dépassement d’honoraires qui doit être convenu en pourcentage.
Autrement dit, le syndic ne peut facturer que des heures nécessaires pour établir la préparation, la convocation et la tenue d’une assemblée générale en prévoyant éventuellement une revalorisation du tarif horaire.
Voici comment est présentée la nouvelle condition de tarification :
Ainsi le syndic ne peut plus prévoir d’autres rémunérations puisqu’il s’agit bien de « majoration spécifique unique » ne pouvant pas par conséquent introduire un tarif au lot ou un forfait de base.
En cas de mise en concurrence des contrats de syndic, le conseil syndical devra s’assurer que les nouvelles conditions tarifaires liées aux assemblées générales supplémentaires sont bien précisées à défaut de le refuser.