DOSSIER DU MOIS D’OCTOBRE : Comment gérer concrètement la survenance d’une fuite provenant d’une partie privative ?

Bien souvent, lorsqu’il existe une fuite provenant d’une partie privative affectant les parties communes, les conseillers syndicaux et en particuliers les syndics bénévoles sont souvent désarçonnés, sachant que plusieurs problèmes se juxtaposent en fonction du type d’occupation du logement ou de l’origine du sinistre.

Les cas de figure sont nombreux : le logement est occupé par un copropriétaire, mais ce dernier est absent ou refuse de faire les travaux, ou encore le logement est occupé par un locataire qui ne sait pas s’il doit faire les travaux, ou solliciter son bailleur, lequel n’est pas joignable.

Il est souvent difficile de déterminer l’origine du sinistre au premier coup d’œil. S’agit-il d’un sinistre sur partie commune ayant une répercussion sur les parties privatives ou uniquement d’un sinistre privatif ?

Voyons ensemble les différentes options exploitables selon que la fuite se situe en parties privatives et affecte une autre partie privative (I) ou ait pris naissance en partie privative mais affecte les parties communes (II).

I. La cause du dégât des eaux est située en parties privatives et affecte une autre partie privative

C’est le cas classique de la machine à laver qui déborde et inonde le voisin du dessous.

En pareil cas, le syndic n’a pas à intervenir car la cause est strictement privative ainsi que le lieu endommagé. Même si la fuite traverse une partie commune, une dalle  plancher/plafond le plus souvent en béton donc pas endommagée.

L’auteur de la fuite doit contacter un plombier, et faire procéder à la réparation.

Les parties concernées effectueront un constat amiable « dégâts des eaux » dont copie sera communiquée au syndic pour information.

S’il existe un dommage, les deux parties doivent déclarer le sinistre à leur compagnie d’assurance.

Si les assurances du sinistré comme du responsable ont signé la convention IRSI :

– lorsque les dommages matériels et les frais qui s’y rattachent sont inférieurs à  1.600 € HT, c’est l’assureur du sinistré qu’il soit locataire ou copropriétaire, qui gère le dossier, désigne un expert et prend en charge les dommages sans recours possible contre le responsable (sauf si sinistre répétitif).

– lorsque les dommages matériels sont compris entre 1.600 € HT et 5.000 € HT, une expertise unique est organisée par l’assurance du résident, qui gère le dossier. Toutes les assurances (copropriété, copropriétaire bailleur, résident et sinistrés) sont convoquées à cette expertise.

L’assureur de l’occupant prend en charge seulement les dommages aux embellissements et au mobilier. L’assureur du propriétaire non occupant, ou, à défaut, l’assureur de l’immeuble, prend en charge les dommages immobiliers privatifs. Un recours contre le responsable est possible.

Cette convention IRSI précise aussi la question de la recherche de fuite :

Les démarches entreprises avant ou au moment de la déclaration du sinistre pour la recherche de fuites sont prises en charge par l’assureur de celui qui est à l’origine des démarches. Elles pourront faire l’objet d’un recours si le montant est supérieur à 1600 euros HT.

Si la recherche de fuite n’a pas été réalisée en amont ou n’a pas permis de déterminer l’origine de la fuite, c’est à l’assureur gestionnaire qu’il reviendra d’organiser celle-ci.

Dans certains cas, notamment quand plusieurs locaux sont concernés, c’est l’assureur de l’immeuble qui organisera la recherche de fuite.

II. La cause du dégât des eaux est située en parties privatives et affecte les parties communes

Il s’agit ici de l’hypothèse dans laquelle une canalisation d’alimentation en eau s’est rompue dans un appartement, l’eau coule dans la cage d’escalier, nous sommes ici dans un cas de fuite faible ou moyenne, mais en tous cas qui ne présente pas de risque majeur immédiat.

En pareil cas, les occupants de l’immeuble, le conseil syndical, un gardien ou le syndic doivent intervenir auprès du résident pour faire cesser la fuite.

Si l’appartement n’est pas occupé, le conseil syndical ou un plombier doit couper l’arrivée d’eau si la vanne est accessible depuis les parties communes. le syndic doit intervenir immédiatement pour faire stopper la fuite et il procédera comme suit :

Cas n°1 : le propriétaire vit dans l’appartement :

• Si l’appartement est occupé par le propriétaire et qu’il est injoignable, il conviendra d’effectuer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à procéder aux travaux et d’en justifier en lui accordant un délai court, 8 jours par exemple, à réception du courrier.
• Sans réponse de sa part, il faudra effectuer une seconde mise en demeure, cette fois-ci par huissier.
• Si le copropriétaire ne réagit toujours pas, l’ultime solution est alors d’effectuer une assignation d’heure à heure en référé, sous astreinte, pour obtenir que le copropriétaire soit contraint à réaliser ces travaux.
• Si la fuite est plutôt importante, il faut commencer directement par ce référé.

Contrairement à une légende tenace, les pompiers n’interviennent plus toujours pour ce type de problème.

Faire déplacer un huissier ne permet pas pour autant de forcer la porte d’entrée de l’appartement. Un tel acte constitutif d’une violation de domicile, est lourdement sanctionné (article 226-4 du code pénal).

En pareil cas, qui rappelons-le correspond à une fuite légère ou modérée, le syndic est donc contraint d’attendre le résultat de son assignation et sera paralysé tant qu’il ne l’aura pas obtenu ou que le copropriétaire n’aura pas pris contact.

Cas n°2 : l’appartement est loué :

• Si l’appartement est loué et que le locataire donne l’accès, un premier diagnostic pourra être posé par le plombier du syndic.
• Le locataire peut agir pour mettre fin à la fuite.
• Si le locataire n’agit pas ou ne laisse pas accès au syndic, alors ce dernier devra mettre en cause le copropriétaire bailleur. En effet, comme aucun lien de droit n’existe entre la copropriété et le locataire ou un simple occupant, il faut mettre en cause le copropriétaire qui pourra ensuite se retourner contre le responsable.
• C’est à lui, propriétaire bailleur de déterminer si les travaux sont à la charge du locataire ou de son bailleur selon le décret 87-712 du 26 août 1987.

Comme pour un sinistre entre deux parties privatives, les parties devront le déclarer à leur compagnie d’assurance respective : celle du syndicat des copropriétaires, celle du copropriétaire résident, celle de l’occupant et/ou celle du copropriétaire bailleur.

Jusqu’à 5.000 € HT, c’est l’assurance de la copropriété, victime qui subit donc un dommage, qui sera gestionnaire du dossier.

Pour des dégâts inférieurs à 1.600 € HT, c’est l’assurance de la copropriété qui prendra en charge le sinistre.

Entre 1.600 € HT et 5.000 € HT, les indemnisations sont dues par les assureurs des propriétaires des biens endommagés, avec recours contre le responsable.

La convention IRSI mise en place depuis le 1^er juin 2018, doit clarifier la gestion des dossiers sinistres en copropriété.

Le conseil syndical doit bien contrôler que l’assurance de la copropriété exerce bien les recours contre les copropriétaires ou occupants responsables.

N’hésitez pas à suivre les formations de l’ARC, certaines traitant de la gestion des sinistres en copropriété.