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Réponse :

Soyons clairs, votre syndic vous propose que la copropriété prenne en charge une dette d’un autre copropriétaire alors qu’il était de sa responsabilité de la recouvrir, notamment lors de la mutation du lot par le biais de l’ « état daté ».

Et pour cause, conformément aux articles 5 et 5-1 du décret du 17 mars 1967, le syndic est tenu de remettre au notaire chargé de la vente du bien un « état daté » qui présente les dettes que le copropriétaire a, éventuellement, vis-à-vis du syndicat de copropriétaires.

Dans ce cas, le notaire doit séquestrer la somme pour la remettre à la copropriété. Par conséquent si le syndic a laissé un copropriétaire « partir de l’immeuble » sans récupérer les charges impayées, il en est responsable devant alors assumer les conséquences.

Ainsi, de deux choses l’une : soit l’erreur émane de lui et dans ce cas, il doit faire jouer son assurance de responsabilité civile, soit il s’agit du syndic précédent et dans ce cas, il faudra le mettre en demeure afin d’assumer sa faute de gestion.

Autre piste, il est possible que l’état daté ait bien été réalisé par le syndic, mais que le notaire n’ait pas reversé les sommes à la copropriété.

Ainsi, avant de passer la dette du copropriétaire vendeur dans les charges de l’immeuble, il est essentiel de procéder à des investigations préalables en commençant par interroger le notaire qui était en charge de la vente.

Réponse　:

Votre question fait appel à des aspects juridiques mais aussi pratiques.

Abordons donc votre question par étapes et commençons par l’aspect juridique　:

1. Conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est tenu d’exécuter les résolutions votées par l’assemblée générale.

Ainsi, si le syndicat de copropriétaires a voté des travaux, le syndic repreneur a l’obligation de faire en sorte qu’ils se réalisent et s’achèvent dans les délais, indépendamment du fait qu’il soit ou pas rémunéré pour ce faire.

2. L’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 précise que les honoraires de travaux se votent préalablement à l’exécution des travaux　: «　une telle rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l'assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l'importance des travaux préalablement à leur exécution.　»

Par conséquent, votre syndic repreneur n’est pas légalement habilité à réclamer des honoraires puisque les travaux ont été votés et sont même en cours d’exécution.

Ainsi,　juridiquement, votre syndic n’a rien à exiger et le suivi de la réalisation des travaux en cours est partie intégrante de son mandat.

Abordons à présent l’aspect pratique　:

3. Avant de prendre votre copropriété en gestion, votre syndic repreneur a vérifié s’il y avait des travaux en cours de réalisation (notamment à travers l’annexe comptable n°5 qui présente les travaux non achevés) afin d’ajuster ses honoraires de base en conséquence. S’il n’a pas procédé à ce contrôle préalable, la copropriété n’a pas à être responsable de son manque de vigilance.

4. Il faudra vérifier si le syndic sortant a prélevé l’intégralité des honoraires de suivi de travaux consentis lors de l’assemblée générale. Si cela n’est pas le cas, le syndic repreneur pourra percevoir le complément.

Dans le cas contraire, le conseil syndical - en fonction du reste des travaux à réaliser et à suivre – appréciera s’il est opportun de proposer une question à la prochaine assemblée générale pour voter des honoraires complémentaires à verser au nouveau syndic.

La moralité de cette affaire est qu’il faut impérativement prévoir dans la résolution votant les honoraires de travaux un échéancier de prélèvement qui devra être calqué sur l’avancement des travaux, évitant ainsi de se retrouver devant cette difficulté.

Réponse :

Tout d’abord, le bon sens m’incite à vous indiquer que si vous avez la possibilité de déblayer les voies ou bien si vous pouvez mettre du sel de déneigement, cela est toujours opportun sachant que cela peut éviter des accidents.

Mais pour être plus précis et vous apporter une réponse juridique, précisons les dispositions légales existantes.

L’article L2212-2 du code général des collectivités territoriales impose au Maire d’assurer « la sureté et la commodité du passage dans les rues ».

Cette obligation comprend le déneigement des voies et trottoirs.

À ce titre, la/le Maire est habilité à prendre un arrêté pour ordonner au(x) propriétaire(s) comme le syndicat de copropriétaires pour ce qui concerne les copropriétés de procéder au déneigement des voies donnant sur l’immeuble.

Par exemple à Paris, cet arrêté a été pris en 1981.

Généralement, l’arrêté impose qu’en temps de neige ou de gel, la copropriété est tenue de balayer la neige devant l’accès de l’immeuble jusqu’au caniveau en dégageant celui-ci autant que possible.

À Paris, compte tenu de la largeur de certains trottoirs, l’obligation de déneigement se limite à 4 mètres.

Si vous avez un gardien dont le contrat inclut le nettoyage des cours et trottoirs, le déblaiement de la neige et/ou l’épandage de sel ou cendre lui incombe. Si vous avez un employé d’immeuble, il faut que son contrat inclue spécifiquement cette tâche. Naturellement, ces salariés ne peuvent intervenir que pendant leurs heures de travail. 

Réponse :

Avant d’apporter une réponse juridique à votre interrogation, il est essentiel de vous expliquer pourquoi le fonds travaux - surtout dans les petites copropriétés - est le seul moyen de garantir le financement des travaux à venir.

En effet, surtout dans les petits ensembles où il y a par définition peu de copropriétaires, en cas de réalisation de travaux importants, la quote-part à supporter par chacun d’eux peut s’avérer extrêmement élevée les dissuadant alors de les voter, ce qui va inexorablement générer un délabrement de l’immeuble.

C’est ainsi que de nombreuses petites copropriétés se retrouvent en carence de gestion, sans syndic ni entretien, ce qui conduit à une décote importante du prix du bien.

Il est donc essentiel de constituer un fonds travaux, indépendamment des éventuelles dispenses prévues par la loi.

Ceci étant, votre syndic se trompe.

En effet l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi ALUR prévoit bien une possibilité de ne pas constituer le fonds travaux, mais sous deux conditions :

• lorsque la copropriété dispose de moins de 10 lots tous confondus, c’est-à-dire principaux et accessoires. Autrement dit, si vous avez 8 lots d’habitation et 3 caves, la copropriété n’est pas éligible à la dispense ;

• cette dispense n’est pas le principe. Elle doit être votée à l’unanimité des voix des copropriétaires lors de l’assemblée générale. Sans cela, par défaut, la copropriété a l’obligation de constituer un fonds travaux même si elle est constituée de « moins de 10 lots ».

Alors, un conseil : invitez votre syndic à relire ou à lire la loi et à mettre en place votre fonds travaux.

Vous verrez, vous remercierez l’ARC le jour où vous mettrez en vente votre lot.

Réponse :

Les frais de recouvrement qui sont à la charge du copropriétaire débiteur sont définis par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

• La mise en demeure
• La relance après la mise en demeure
• Les frais de prise d’hypothèques
• Les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Ce n’est qu’à compter de la mise en demeure que ces actes peuvent être mis à la charge du copropriétaire débiteur.

Cette lettre recommandée doit comporter certaines mentions, qui sont :

1. le montant de la dette arrêtée au XX/XX/2018,
2. les rappels effectués et le protocole de recouvrement proposé,
3. la date d’échéance à compter du lendemain de la première  présentation de la lettre recommandée à défaut de quoi une procédure judiciaire sera introduite.
4. Que cette lettre fait courir les intérêts légaux.

Le syndic à l’issu du délai fixé dans la mise en demeure peut adresser une lettre de relance et ensuite saisir le tribunal. La mise en demeure est un acte précontentieux.

Par conséquent, les commandements de payer d’huissier, les sommations d’huissiers préalables à la procédure ne sont pas visées par la loi du 10 juillet 1965 ni par le décret du 17 mars 1967 comme étant des actes nécessaires au recouvrement. Ils ne doivent pas être mis à la charge du copropriétaire débiteur.

Les droits et émoluments des actes d’huissier concernent uniquement les significations ou l’exécution d’actes de procédure judiciaire ou de jugements (Arrêté du 26 février 2016 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice).

Le juge ne retiendra donc, en plus de la mise en demeure, de la lettre de relance et de la prise d’hypothèque que les frais de procédure imputables strictement au débiteur.

Le syndic va alors reporter ces frais refusés par le juge sur le compte de la copropriété alors qu’il devrait les prendre à sa charge puisqu’il les a illégalement générés.

Pour rappel : les montants de la mise en demeure et de la relance (après la mise en demeure) doivent être négociés dans le cadre du contrat de syndic (article 9.1).

Quant aux frais de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice ou en cas de suivi du dossier transmis à l’avocat : leurs montants sont à définir aussi dans l’article 9.1 du contrat de syndic et ne sont dus, pour les recouvrements de charges, qu’en cas de circonstances exceptionnelles.

 Autrement dit le principe est que ces frais font partie de la gestion courante du syndic déjà intégrés dans son forfait sauf une exception : en cas de  «  diligences exceptionnelles » ce qui sera le cas par exemple en cas de succession ou de débiteur  résidant à l’étranger, ces situations complexes nécessitant des recherches et des démarches hors gestion  courante.

Le syndic devra alors en justifier par une note d’honoraires précisant les prestations effectuées avec application du tarif prévu dans son contrat. Ces frais spécifiques sont alors à la charge du copropriétaire débiteur.

Réponse :

A croire qu’à l’ARC nous détenons une boule de cristal, car c’est un risque d’abus que nous pressentions.

Avant de répondre à votre question, reprécisons le contexte.

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 qui a modifié l’article L711 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, l’ensemble des copropriétés doivent être immatriculées en respectant un calendrier déterminé en fonction du nombre de lots qui les composent.

De plus, chaque année, le syndic doit mettre à jour les données comptables de la copropriété, qui sont conservées dans le registre d’immatriculation tenu par l’Anah.

Conformément au point 7.2.7 du contrat type défini par le décret du 26 mars 2015, le syndic peut facturer « l’immatriculation initiale de la copropriété ».

Autrement dit, seules les démarches qui aboutissent à l’obtention d’un numéro d’immatriculation peuvent être facturées à la copropriété.

La mise à jour annuelle des données ou bien l’intervention du syndic repreneur pour modifier ou corriger les informations de la copropriété ne peuvent en aucun cas justifier des honoraires supplémentaires, ni même des vacations horaires.

Soyons clairs : cette facturation n’est pas simplement abusive, mais bien illégale pouvant faire l’objet d’une contestation judiciaire.

Soyez donc extrêmement ferme, et recadrez rapidement votre syndic avant qu’il ne s’engage dans ce sens interdit.