QUESTION :
Le conseil syndical souhaite proposer à la prochaine assemblée générale l’installation d’un système de vidéosurveillance. Quelles sont les règles à connaitre et les précautions à prendre ?
Quelles sont les préconisations à connaître ?
Question :
Réponse de l’expert :
La convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et à les approuver doit rappeler les modalités de consultation par les copropriétaires, des pièces justificatives des charges auprès du syndic (article 9 du décret 17 mars 1967). Les jours, lieu et heures de consultation de ces justificatifs doivent aussi être mentionnés sur la convocation à l’assemblée.
En effet, pendant la période s’écoulant entre la convocation à l’assemblée générale et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété (factures, contrats de maintenance, d’entretien, de fournitures et d’assurance ainsi que les justificatifs des indemnités assurance…) sont tenues à la disposition des copropriétaires par le syndic, au moins un jour ouvré (art 9-1 décret 17 mars 1967).
Le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs, les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants, ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges (art 18-1 loi 10 juillet 1965) doivent être tenus à disposition des copropriétaires.
Il peut s’agir de documents originaux ou de copies et le copropriétaire peut en obtenir une photocopie, à ses frais.
Le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 qui a modifié l’article 9-1 du décret 17 mars 1967, permet dorénavant au copropriétaire d'être accompagné de son locataire ou d'autoriser celui-ci à consulter à sa place les pièces justificatives des charges récupérables. Ces charges récupérables sont précisées par le décret n°87-713 du 26 août 1987 qui en fixe la liste, et concernent essentiellement les dépenses d’entretien courant, hors travaux.
Cette nouvelle faculté doit être rapprochée du fait qu’au moins une fois par an, les provisions pour charges payées par le locataire doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle (article 23 de la loi du 6 juillet 1989). Le bailleur doit effectivement justifier auprès de son locataire le montant qu’il a réellement payé pour son compte durant l’année.
Avant cette possibilité faite au locataire de consulter les contrats et les factures, les pièces produites par le bailleur comme justificatifs étaient souvent le relevé général des dépenses de la copropriété et la régularisation des charges du bailleur, avec les sommes récupérables qui sont souvent précisées par le syndic.
En conséquence, votre locataire est en droit de consulter les pièces justifiant les charges qu’il a payées par provision sans aucune opposition possible du syndic, mais uniquement ces charges.
A titre liminaire, rappelons que l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour. Aussi, pour faire l’objet d’un vote la question doit préalablement être inscrite à l’ordre du jour.
Rentrons désormais dans le vif du sujet, en rappelant les termes de l’article 10 du décret du 17 mars 1967: « à tout moment un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale ».
Autrement dit, en tant que copropriétaire vous êtes en droit de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour d’une question.
Plus encore, le syndic doit rappeler d’une part cette possibilité sur les appels de fonds qu’il adresse aux copropriétaires. Par ailleurs, il est fait obligation au syndic d’informer par voie d’affichage dans un délai raisonnable avant l’envoi de la convocation, la possibilité offerte à tout copropriétaire d’inscrire à l’ordre du jour une ou des questions pour la prochaine assemblée générale.
Cependant, pour que votre demande d’inscription soit prise en compte il faut respecter un formalisme édicté par ce même article.
En effet, il est mentionné à l’article 10 alinéa 3 « le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du e du II de l’article 24 et du b de l’article 25 de la loi, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux ».
En d’autres termes, si vous souhaitez inscrire une question à l’ordre du jour, il faudra le faire par lettre recommandée avec accusé de réception.
En plus de la question, devra être mentionnée la résolution pour toutes les décisions notamment qui se prennent à la majorité de l’article 25 et 26 et celles mentionnées au 24II de la loi du 10 juillet 1965.
Ainsi, si toutes ces formalités sont remplies, le syndic aura l’obligation d’inscrire cette question à l’ordre du jour de l’assemblée générale, sans en juger l’utilité ni l’opportunité.
Il existe toutefois, une limite pour que votre question soit inscrite à l’ordre du jour, le syndic ne doit pas la recevoir tardivement. En effet, si le syndic reçoit votre question alors que les convocations sont sur le point d’être envoyées, votre demande sera alors prise en compte pour la prochaine assemblée générale.
N’oubliez pas de joindre les documents essentiels et nécessaires pour la prise de décision, sinon la question sera bien inscrite à l’ordre du jour, mais la résolution encourra la nullité. Il en va ainsi par exemple, si vous demandez l’inscription de la désignation d’un nouveau syndic vous devez joindre le contrat de ce candidat.
Sommaire :
I. La prévention des impayés en copropriété
a. Une meilleure visibilité sur le coût réel de la propriété d’un lot
b. Maitrise des dépenses courantes
c. Mensualisation et segmentation des appels de fonds
d. Des avis d’appel de fonds règlementés
e. Des réunions obligatoires trilatérales entre le conseil syndical, l’avocat et le syndic
II. Un meilleur encadrement du syndic dans le recouvrement des charges
a. Un encadrement plus précis de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965
b. Rendre obligatoire le traitement des impayés dès trois trimestres de retard avec l’engagement de procédures amiables ou judiciaires qui engagent la responsabilité du syndic
c. Une interdiction pour le copropriétaire débiteur de plus de quatre trimestres et en cours de procédure de participer au vote de l’élection du syndic
d. Un meilleur suivi comptable des frais et condamnation liés aux impayés
e. Possibilité pour le syndic de prise d’hypothèque sans passer par un avocat
III. Les mesures curatives au traitement des impayés
a. La mise en place automatique de la procédure d’alerte
b. Étendre le super privilège à 80% de la dette principale
c. Une possibilité de confier le traitement des impayés à une société tierce indépendante de tout lien direct ou indirect avec le syndic
d. Sécurisation sur la condamnation des frais de contentieux incompressibles
e. Prévoir une juridiction spécifique pour traiter les litiges liés au secteur de la copropriété et plus particulièrement en matière de traitement des impayés
Introduction :
Selon les derniers chiffres de l’ANAH, le nombre de copropriétés en fragilité sur l’ensemble du territoire français est de plus de 100 000 immeubles privés, soit 19% du parc.
Elles représentent près de 1.2 millions de logements, soit 15.7% des logements en copropriété.
Ce chiffre, qui est déjà très inquiétant, est selon nous sous-estimé, car un grand nombre de copropriétés n’ont volontairement pas réalisé les travaux d’entretien et de rénovation pourtant nécessaires, afin d’éviter de se retrouver en difficulté suite à une augmentation des impayés de charges.
Et pour cause, l’un des facteurs majeurs du basculement des copropriétés en difficulté est l’augmentation du nombre de copropriétaires débiteurs, qui au fur et à mesure paralyse le fonctionnement du syndicat des copropriétaires.
Face à cette situation, il est indispensable de prévoir de nouvelles dispositions légales et règlementaires qui auront pour but de traiter de manière préventive et curative les impayés de charges, et de manière plus générale la situation des copropriétaires débiteurs.
À défaut, il est clair que de nombreuses copropriétés basculeront doucement, mais sûrement en fragilité puis en difficulté, créant des désordres internes, mais également sur l’ensemble de l’écosystème qu’elles côtoient.
Le constat est d’autant plus amer, sachant que les législateurs et pouvoirs publics ont prévu plusieurs dispositions fortes et innovantes en matière de traitement des impayés, sans que cela n’aboutisse aux résultats escomptés.
Selon notre analyse, la carence émane du fait que ces dispositions légales et règlementaires ne sont pas suffisamment précises ou ne vont pas assez loin dans les objectifs à atteindre et dans l’engagement de la responsabilité des professionnels.
Partant de ce postulat, nous proposons quinze mesures à mettre en place pour traiter efficacement les impayés de charges en copropriété.
Pour cela, nous avons distingué à travers ce dossier trois thématiques qui sont :
I. La prévention des impayés en copropriété
Certains observateurs considèrent que le phénomène des copropriétés en difficulté est une fatalité, puisqu’il est la conséquence de copropriétaires ayant des ressources financières limitées, ne pouvant payer leurs charges.
Cette analyse primaire élude toutes les étapes successives qui ont entrainé la copropriété dans la difficulté, provoquant que les copropriétaires se sont retrouvés eux-mêmes en difficulté.
Ainsi, la question est de savoir si c’est la copropriété en difficulté qui a entrainé les copropriétaires en difficulté, ou bien l’inverse.
Il est alors indispensable d’identifier les causes, voire les symptômes d’une copropriété en fragilité, afin de mettre en place des mesures préventives évitant ainsi le basculement en difficulté.
À travers ce premier chapitre, seront abordées les informations et actions à mettre en place pour traiter en amont l’apparition des impayés de charges.
a. Une meilleure visibilité sur le coût réel de la propriété d’un lot.
Sur les annonces immobilières, doivent figurer plusieurs informations, notamment des éléments financiers tels que le montant annuel des charges courantes du lot ou encore les honoraires d’agence.
Ces informations sont nécessaires pour permettre au futur acquéreur d’estimer au plus juste le coût réel du bien, afin de vérifier s’il dispose des capacités financières pour être copropriétaire au sein de l’immeuble.
Or, il manque une information capitale qui ne devrait en aucun cas être facultative : le coût de participation aux travaux d’entretien et de rénovation du bâti et des équipements collectifs de la copropriété où il souhaite acquérir un lot.
L’absence de cette information est à double titre préjudiciable, puisque d’une part on considère la participation des travaux à venir comme hypothétique, ce qui est faux, et d’autre part on ne permet pas au futur acquéreur de valablement estimer le coût réel du lot.
En effet, suite à une étude réalisée par l’ARC, il a été démontré que sur certaines villes de France en l’espace de dix ans les différents frais parallèles à l’acquisition du bien (honoraires d’agence, émoluments du notaire, charges courantes et de travaux) représentent le coût initial du lot.
Dans d’autres villes où le prix du mètre carré est élevé, ces frais représentent malgré tout un taux important qui est loin d’être négligeable.
Préconisation de l’ARC
Afin de prévenir le futur acquéreur du coût réel du bien et de son obligation à participer aux frais de travaux d’entretien et de rénovation, il est impératif que soit indiquée dans les annonces immobilières la quote-part de charges liées aux travaux d’entretien qu’il faudra réaliser au sein de la copropriété.
Cette estimation pourra se faire à partir du plan pluriannuel de travaux défini à la suite de la réalisation du diagnostic technique global.
b. Maîtrise des dépenses courantes
En l’espace de dix ans les dépenses courantes de copropriété ont augmenté de presque 50%, alors que sur cette même période le taux d’inflation vivote autour de 10%.
Cette explosion du coût des charges provoque des appels de fonds de plus en plus coûteux, qui non seulement provoquent des impayés, mais en plus dissuadent les copropriétaires de voter des travaux d’entretien et de rénovation pourtant nécessaires.
Les raisons de ces dérives budgétaires sont d’une part l’absence totale de mise en concurrence des contrats de la copropriété, et d’autre part un laxisme parfois coupable des syndics qui laissent passer des factures à des prix prohibitifs, du fait qu’il s’agit de sociétés avec lesquelles ils ont des arrangements ou bien qui sont des filiales de leur groupe.
Or, un simple toilettage des prestations inutiles est facturé à la copropriété alors qu’une mise en concurrence périodique et automatique de l’ensemble des contrats permettrait une réduction des charges significative à hauteur de 20 à 50%.
Préconisation de l’ARC
Ce constat impose une réforme de la loi en prévoyant d’une part une obligation faite au syndic de mise en concurrence obligatoire et périodique des contrats de la copropriété, et d’autre part une interdiction de faire intervenir au sein des copropriétés des sociétés ayant un intérêt commun direct ou indirect avec le syndic.
Cette mesure évitera tout conflit d’intérêts permettant au syndic d’être intègre dans les relations contractuelles et concurrentielles avec les prestataires de la copropriété.
c. Mensualisation et segmentation des appels de fonds
Les articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 précisent les modalités d’appel de fonds en matière de charges courantes et de travaux votés.
Le principe est que les charges courantes sont appelées par trimestre, alors que les échéances de provisions pour travaux sont définies par l’assemblée générale.
En parallèle l’article 10 de cette même loi précise que le fonds travaux est appelé selon les mêmes modalités que les charges courantes.
À cela s’ajoute la possibilité de constituer ou d’abonder des « avances », conformément aux modalités définies par l’assemblée générale.
Pour simplifier le dispositif et économiser les avis d’appels de fonds multiples, le syndic fait coïncider la date d‘exigibilité de l’ensemble de ces provisions (charges courantes et travaux, fonds travaux et avances) au premier jour de chaque trimestre.
Cette situation provoque des montants d’appels de fonds trimestriels importants qui engendrent souvent un défaut de paiement partiel ou total.
À cela s’ajoute le fait qu’en fonction des syndics, les appels de fonds sont envoyés aux copropriétaires dans un délai plus ou moins proche du début du trimestre, ne permettant pas forcément de payer dans les délais sans risque de se voir imputer des lettres de relance ou de mise en demeure.
Préconisation de l’ARC
Pour éviter ce cumul, il est suggéré d’étaler les exigibilités des différentes provisions de charges, afin de permettre aux copropriétaires de lisser leurs paiements.
Avec cela, pourra être également introduite la mensualisation des charges qui seront appelées en début de trimestre, mais exigibles à chaque début de mois.
Afin d’éviter toute difficulté de trésorerie pour la copropriété, l’avance de trésorerie sera fixée à un sixième du budget prévisionnel permettant d’absorber les deux mois non exigibles en début de trimestre.
Pour cela, il est impératif de redéfinir les articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 en interdisant un cumul de provisions de charges de natures différentes à une même date d’exigibilité avec un appel de fonds trimestriel, dont l’exigibilité sera mensuelle.
d. Des avis d’appel de fonds règlementés
En fonction des cabinets de syndic, et surtout des concepteurs de logiciels métier, les appels de fonds transmis aux copropriétaires sont présentés de manière différente.
Ainsi, certains types d’appels de fonds présentent les quotes-parts d’avance ou de fonds travaux rattachés au lot, tandis que d’autres n’indiquent pas cette information.
Plus que cela, le mode de calcul des appels de fonds reste difficilement compréhensible, d’autant plus lorsqu’il s’agit de présenter la régularisation des charges, ne permettant pas au copropriétaire de comprendre et de vérifier les sommes qui lui sont appelées.
Ce manque de transparence dissuade les copropriétaires de s’immiscer dans le contrôle des charges et des avis d’appels de fonds.
Ce constat est regrettable, car nous constatons fréquemment des erreurs sur les appels de fonds, que ce soit en matière d’imputation de charges conformément à la clé de répartition ou du montant de quote-part rattaché au lot.
Préconisation de l’ARC
Pour résoudre cette difficulté, il parait évident de définir par voie règlementaire le modèle type d’appel de fonds qui permettra à tout copropriétaire de lire et comprendre les sommes qu’il est tenu de payer et les quotes-parts d’avance ou de fonds travaux affectés au lot.
Une mesure de transparence et de pédagogie, permettant au copropriétaire de s’impliquer davantage dans la vie et le fonctionnement de la copropriété.
e. Des réunions obligatoires trilatérales entre le conseil syndical, l’avocat et le syndic
L’une des causes du ralentissement du traitement des impayés est le manque de transparence sur l’avancement des dossiers contentieux assurés par l’avocat de la copropriété désigné par le syndic.
Cette opacité est d’autant plus forte que bien souvent seul le syndic est en relation directe avec l’avocat, ne permettant pas au conseil syndical d’avoir des informations exactes sur l’évolution des dossiers, et surtout sur les éventuels blocages.
Or, il faut être conscient que bien souvent les reports d’audience sont demandés par l’avocat de la copropriété, du fait qu’il ne dispose pas des pièces maitresses pour pouvoir plaider le dossier en vue de condamner le copropriétaire débiteur au paiement de ses charges.
Préconisation de l’ARC
Face à cette situation, il est impératif de prévoir dans la loi une réunion spécifique au traitement des impayés de charges en imposant la présence du conseil syndical, du syndic et de l’avocat. Ce dernier devra expliquer les actions entreprises et justifier les retards constatés dans le traitement des dossiers.
Par ailleurs, le président du conseil syndical devra avoir une habilitation expresse prévue dans la loi lui permettant d’interroger directement l’avocat sur les dossiers en cours concernant la copropriété, et plus particulièrement sur les affaires liées au traitement des impayés.
Ce droit permettra d’éviter tout filtre ou interprétation du syndic sur l’avancement des dossiers contentieux.
De plus, l’assemblée générale devra valider le mandat de représentation de l’avocat pour défendre les intérêts du syndicat des copropriétaires.
Cette mesure permettra d’en changer si les dossiers contentieux traînent sans justification sérieuse, ou bien si les jugements des procédures engagées ne permettent pas de voies d’exécution efficaces.
II. Un meilleur encadrement du syndic dans le recouvrement des charges
Le syndic qui est le représentant légal de la copropriété est le seul à pouvoir engager une action judiciaire au nom du syndicat des copropriétaires, notamment pour recouvrer les impayés de charges.
Cette prérogative implique un sérieux et une dextérité du syndic dans les actions contentieuses et précontentieuses qu’il engage à l’encontre des copropriétaires débiteurs, et également dans les relations avec les avocats mandatés pour engager une procédure.
Or, le constat est plutôt décevant avec des cabinets de syndics qui n’ont pas de réelle stratégie ni procédure dans le traitement des impayés de charges, utilisant même cette situation pour générer des profits en facturant abusivement des actes imputables au seul débiteur.
À travers ce chapitre, nous allons préciser les améliorations qu’il faudra apporter aux dispositions légales et règlementaires en vigueur, afin de mieux encadrer l’action du syndic dans la gestion des impayés qui devra être accompagnée d’un renforcement de sa responsabilité en cas de carence.
a. Un encadrement plus précis de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965
L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 fixe les frais que le syndic peut facturer au nom du syndicat des copropriétaires au copropriétaire débiteur.
Il s’agit notamment des frais de mise en demeure, de relance ou encore des droits et émoluments des huissiers de justice.
Cette disposition légale présente de nombreuses insuffisances qui sont source d’abus préjudiciant aussi bien au syndicat des copropriétaires qu’au copropriétaire débiteur.
En effet, cet article utilise l’adverbe « notamment » pour indiquer les actes qui peuvent être facturés aux copropriétaires débiteurs, laissant une ouverture au syndic pour leur imputer diverses prestations, parfois inutiles et abusives, liées au recouvrement de charges.
Le contrat-type devait traiter cette question en limitant les frais facturables aux copropriétaires débiteurs. Or, compte tenu de l’absence de sanction, de nombreux syndics ne respectent pas cette limitation en invoquant comme argutie des libellés confus.
De plus, la loi ne précise pas le nombre d’actes qui peuvent être facturés à un même copropriétaire débiteur.
Là aussi, de nombreux syndics profitent de la situation en multipliant sans fondement les lettres de relance ou de mise en demeure qu’ils facturent entre 30 et 60 euros l’unité, ce qui provoque une augmentation artificielle de la dette du copropriétaire débiteur.
D’ailleurs, en cas de procédure judiciaire, bien souvent le magistrat décharge le copropriétaire débiteur du paiement de ces frais, provoquant une charge irrécouvrable supportée en définitive par le syndicat des copropriétaires. C’est le principe de la spirale infernale des impayés de charges.
Préconisation de l’ARC
Afin de corriger cette carence, il est impératif que l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 précise de manière exhaustive les prestations privatives liées au traitement des impayés que le syndic peut facturer au copropriétaire débiteur, et leur fréquence en fonction de l’évolution de la dette.
Par ailleurs, par voie règlementaire devra être défini un tarif plafonné des actes imputables au seul débiteur, évitant ainsi que les syndics profitent de leur monopole de mandataire pour facturer leur intervention à des prix prohibitifs.
Enfin, dans le cas où le syndic engage une action judiciaire à l’encontre d’un copropriétaire débiteur et que le juge le déboute de sa demande en paiement des frais non prévus à l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, le syndic ne pourra pas les ré-imputer à la copropriété.
Si le syndic a déjà prélevé ces frais sur la trésorerie de la copropriété, il devra les rembourser et à défaut ne pourra pas les réclamer.
Et pour cause, il s’agit de frais illégaux, ce qui explique que le juge les estime « non nécessaires » au recouvrement ne pouvant permettre au syndic d’outrepasser l’encadrement légal lié à son mandat.
b. Rendre obligatoire le traitement des impayés dès trois trimestres de retard avec l’engagement de procédures amiables ou judiciaires qui engagent la responsabilité du syndic
Les impayés de charges sont traités de manière différente et aléatoire en fonction des cabinets de syndics.
Certains syndics définissent leur politique en fonction des recettes que cela engendrera, d’autres de manière plus stratégique en considérant qu’il n’est pas judicieux d’engager des actions judiciaires à l’encontre de copropriétaires qui représentent un nombre de voix important, sachant qu’ils pourraient voter lors de la prochaine assemblée générale contre leur réélection.
Cette situation, parfois chaotique, crée une « contamination générale » des copropriétaires, qui constatent que les débiteurs ne sont pas inquiétés par une action en recouvrement les incitant eux-mêmes à retarder le paiement de leurs appels de fonds ou à payer de façon partielle, voire pire, geler les règlements.
Préconisation de l’ARC
Pour éviter cette difficulté, il est nécessaire que la loi impose au syndic l’engagement de procédures amiables dès qu’un copropriétaire de lot d’habitation ou de commerce présente plus de deux trimestres d’impayés.
Au-delà du troisième trimestre impayé, le syndic devra impérativement déclencher une action judiciaire dans la mesure où il n’a pas été possible de signer avec le copropriétaire débiteur un échéancier de recouvrement des charges.
Il faudrait aussi limiter le nombre des échéanciers successifs et infructueux accordés par certains syndics : un copropriétaire débiteur qui n’a pas respecté un échéancier ne devrait plus s’en voir proposer de nouveau par le syndic.
Cet encadrement permettra de mettre des « ultimatums légaux » aussi bien au syndic qu’au copropriétaire, évitant ainsi tout calcul politique ou économique de l’un d’eux.
Par ailleurs, devra peser sur le syndic professionnel une obligation de moyens pour atteindre la condamnation du copropriétaire débiteur et l’exécution des décisions judiciaires en vue de résorber les dettes contractées.
Concrètement, la responsabilité civile professionnelle du syndic pourra être engagée s’il est dans l’incapacité de prouver qu’il a entrepris l’ensemble des procédures prévues par la loi dans les délais imposés.
De plus, en cas de blocage dans l’avancement de la procédure judiciaire liée à un défaut de remise de pièces justificatives par le syndic à l’avocat, telles que les appels de fonds, les procès-verbaux, données comptables (…), ce dernier pourra également voir sa responsabilité civile engagée.
Cette action pourra être diligentée par le président du conseil syndical dans le cadre des dispositions prévues à l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965.
c. Une interdiction pour le copropriétaire débiteur de plus de quatre trimestres et en cours de procédure de participer au vote de l’élection du syndic
Une des causes qui explique le manque de réactivité du syndic à engager une action judiciaire à l’encontre du copropriétaire débiteur, est que ce dernier représente un nombre de voix important qui aura une influence sur le vote de son élection à la prochaine assemblée générale.
Au vu de ce constat, il préfère engager des actions amiables, telles que l’envoi de lettres de relances multiples ou de mise en demeure qui ne sont pas suivies de procédures judiciaires inquiétant réellement le copropriétaire débiteur à une condamnation.
Cette situation provoque en définitive un cumul d’impayés de charges, qui se voit même prescrit au-delà d’un délai de cinq ans.
Préconisation de l’ARC
Pour répondre à cette difficulté, il est nécessaire de neutraliser le pouvoir d’influence du copropriétaire débiteur sur la nomination du syndic en interdisant à tout copropriétaire de lots d’habitation ou de commerce ayant plus de quatre trimestres d’impayés en cours de procédure judiciaire de pouvoir participer au vote de l’élection du syndic.
Il s’agit bien de deux conditions cumulatives, impliquant que si le copropriétaire s’est acquitté d’une partie de sa dette représentant moins de quatre trimestres d’appels de fonds, il retrouve sa faculté de participation au vote de l’élection du syndic, même si la procédure judiciaire se poursuit.
Selon ce même principe, le copropriétaire débiteur de plus de quatre trimestres pourra participer au vote de l’élection du syndic si aucune action judiciaire en recouvrement n’est engagée à son encontre.
Cette mesure doit inciter les syndics à engager des procédures judiciaires dès le quatrième trimestre d’appel de fonds impayé, afin de pouvoir neutraliser le vote intéressé du copropriétaire débiteur.
d. Un meilleur suivi comptable des frais et condamnations liés aux impayés
Le traitement des impayés de charges, que ce soit les procédures amiables ou contentieuses, provoquent des coûts importants pour la copropriété ne serait-ce que les honoraires du syndic, de l’avocat ou de l’huissier.
Même si l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 précise que ces frais sont supportés par le copropriétaire débiteur, il n’en reste pas moins vrai que dans un premier temps les honoraires sont payés et avancés par le syndicat des copropriétaires.
Par ailleurs, les procédures judiciaires, notamment en matière d’impayés, s’étalent sur plusieurs exercices, n’ayant plus de visibilité sur les divers frais engagés par rapport aux condamnations obtenues et liquidées.
Préconisation de l’ARC
Afin d’avoir une meilleure visibilité sur l’équilibre des dépenses engagées par rapport aux condamnations acquittées par le copropriétaire débiteur, il est indispensable de revoir les règles comptables en considérant « l’opération de recouvrement des charges » comme non terminée jusqu’à la constatation du paiement de la dette.
Ainsi, les frais et honoraires ne seront régularisés qu’après approbation des charges et produits liés à la procédure qui ne sera possible que lorsque la dette du copropriétaire débiteur sera d’une manière ou d’une autre liquidée.
Pour cela, il faudra utiliser le même procédé que celui prévu par le décret comptable du 14 mars 2005 lié aux travaux ou opérations exceptionnelles, en générant une annexe 6 propre à la situation comptable des actions judiciaires et du traitement contentieux des impayés.
e. Possibilité pour le syndic de prise d’hypothèque sans passer par un avocat
Même si l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965 donne au syndic la possibilité d’inscrire une hypothèque sur les lots d’un copropriétaire débiteur sans autorisation préalable de l’assemblée générale, cette procédure doit impérativement être réalisée par un avocat, ce qui engendre des coûts supplémentaires pour la copropriété.
En fonction des cabinets d’avocats, le coût varie entre 600 et 900 euros qui cumulé sur plusieurs lots de copropriétaires débiteurs peuvent représenter des sommes importantes que les copropriétés, surtout en difficulté, ne sont pas en mesure de payer.
Cette situation dissuade les syndics de poser une hypothèque sur les lots des copropriétaires débiteurs pourtant nécessaire en cas de procédure judiciaire.
Préconisation de l’ARC
Pour réduire les frais liés au traitement des impayés, il est préconisé de permettre au syndic en place de poser une hypothèque légale sur le lot d’un copropriétaire débiteur sans passer nécessairement par un avocat.
III. Les mesures curatives au traitement des impayés
Le traitement des impayés de charges impose une rigueur, pour permettre en définitive au syndicat des copropriétaires de récupérer les charges impayées des copropriétaires débiteurs.
Pour cela, il est nécessaire d’utiliser les dispositifs déjà en vigueur qui sont oubliés et renforcer certaines mesures qui ne vont pas suffisamment loin pour garantir le règlement des impayés de charges, même en cas de procédure judiciaire.
À travers ce dossier, nous allons mettre en exergue les mesures curatives qui permettent de traiter efficacement les impayés, sans pour autant revenir sur des améliorations à apporter en matière de procédure civile.
a. La mise en place automatique de la procédure d’alerte
Le phénomène des copropriétés en difficulté est dû à une longue et progressive dégradation aussi bien de la gouvernance que des conditions financières et techniques de l’immeuble.
Bien souvent, l’intervention des pouvoirs publics dans ces copropriétés est tardive, nécessitant d’entreprendre des opérations très lourdes, engageant des financements publics.
C’est pour éviter cette situation que les articles 29-1 A et suivants de la loi du 10 juillet 1965 ont prévu un dispositif spécifique pour les copropriétés qui présentent les premiers signes de fragilité, en donnant la possibilité de nommer un mandataire ad hoc.
Celui-ci a pour but de réaliser une étude sur la situation comptable et technique de la copropriété, en vue de présenter des préconisations afin de rétablir un équilibre financier.
Malgré l’accroissement du nombre de copropriétés en difficulté, cette mesure innovante est peu mise en place.
Selon notre analyse, deux éléments freinent ce dispositif : son coût qui doit être supporter par le syndicat des copropriétaires qui est déjà en difficulté, et les signaux négatifs, aussi bien pour la copropriété que pour la ville que pourrait insinuer la mise en place de cette procédure.
En effet, certains copropriétaires, mais également les maires ne sont pas toujours favorables à déclencher des procédures qui insinueraient qu’au sein de leur ville se trouve une copropriété en difficulté.
Cette approche est une erreur, car bien souvent en l’absence d’intervention extérieure et en amont qui prévoit des mesures correctives, la copropriété plonge davantage en difficulté nécessitant des plans de sauvegarde qui médiatiquement peuvent être plus nuisibles.
Préconisation de l’ARC
Pour accélérer la mise en place de cette procédure d’alerte, il est nécessaire de la rendre obligatoire et déclenchable par l’ANAH dès que le registre d’immatriculation de la copropriété identifiera des immeubles avec un taux élevé d’impayés de charges. Dans ce cas, l’étude devra être financée par la collectivité territoriale.
Dans les faits, il s’agit d’un moindre coût, car ces dispositifs préventifs évitent, ou du moins préviennent, l’obligation de mise en place d’un plan de sauvegarde financièrement beaucoup plus lourd pour la collectivité ou une Orcod-IN qui engagerait l’Etat.
b. Étendre le super privilège à 80% de la dette principale
L’article 19 de la loi du 10 juillet 1965 octroie au syndicat des copropriétaires un « super privilège » spécial sur les dettes impayées du copropriétaire qui concerne les deux années antérieures, plus l’année en cours.
Ce dispositif reste bien souvent insuffisant, impliquant que le syndicat des copropriétaires se voit supporter une partie non négligeable de la dette du copropriétaire débiteur, en la considérant comme une charge irrécouvrable.
Cette situation fragilise encore plus la copropriété qui bien souvent se trouve déjà en difficulté, du fait d’un nombre important de copropriétaires débiteurs.
Préconisation de l’ARC
Face à ce constat, il est impératif d’étendre le « super privilège » non pas sur la période (deux années antérieures + l’année en cours), mais sur le montant de l’impayé qui doit représenter jusqu’à 80% de la dette principale du copropriétaire débiteur.
Cette mesure se justifie par le fait que le syndicat de la copropriétaire présente des spécificités par rapport aux autres créanciers.
En effet, d’une part les provisions de charges sont ses seules ressources de financement et d’autre part il ne choisit pas ses copropriétaires qui seront peut-être demain débiteur
Cette évolution de la loi doit être accompagnée par les mesures indiquées précédemment, notamment un plus grand encadrement du traitement des impayés et de la responsabilité du syndic.
Cela devrait permettre d’éviter de se retrouver avec des impayés de charges exponentiels qui provoqueraient l’utilisation de plein fouet du « super privilège » plafonné à 80% de la dette principale du copropriétaire débiteur.
c. Une possibilité de confier le traitement des impayés à une société tierce indépendante de tout lien direct ou indirect avec le syndic
Comme démontré dans les points précédents, le syndic n’est pas forcément le plus à même de pouvoir gérer le traitement des impayés, du fait soit d’un manque d’expertise soit qu’il a divers intérêts économiques ou stratégiques divergents de ceux de la copropriété.
Préconisation de l’ARC
Pour répondre à cette situation de fait, il faudrait permettre au syndicat des copropriétaires de solliciter les services d’une société tierce spécialisée dans le recouvrement, qui devra prendre en charge l’intégralité des frais avec une rémunération qui sera proportionnelle au montant de la condamnation du copropriétaire débiteur au paiement de ses charges.
Cette alternative devra interdire au syndic de prélever tout frais lié au recouvrement des charges, sachant que le contrat de syndic précise que la constitution et la transmission du dossier transmis à un auxiliaire de justice (ou à un tiers) devrait également être comprise dans le forfait de base.
Cette solution par défaut reste néanmoins la plus pertinente au vu des carences chroniques des syndics dans le traitement des impayés de charges.
d. Sécurisation sur la condamnation des frais de contentieux incompressibles
Dans la quasi-totalité des jugements rendus par les différentes juridictions, les magistrats refusent de condamner le copropriétaire débiteur à prendre en charge l’intégralité des frais accessoires, tels que les honoraires du syndic, de l’avocat ou de l’huissier.
Leur approche est de considérer que les frais engagés sont abusifs du fait de leur coût, ou bien inutiles voire illégaux, ne pouvant faire supporter au copropriétaire débiteur « l’excès de zèle » du syndic.
Si nous pouvons entendre cette analyse, elle doit se limiter aux actes ou honoraires superficiels que le syndic a engagé pour différentes raisons, mais en aucun cas aux frais et honoraires expressément imposés par la loi.
Or, les magistrats refusent également de faire supporter au copropriétaire débiteur les frais accessoires incompressibles, tels que la lettre de mise en demeure ou les honoraires d’avocats alors que ces frais sont impératifs pour engager une procédure judiciaire.
La conséquence est qu’en dispensant le copropriétaire débiteur de supporter ces frais incompressibles, c’est en définitive le syndicat des copropriétaires qui les prend en charge étant donc condamné à supporter les conséquences de l’impayé de charges du copropriétaire débiteur.
Préconisation de l’ARC
Pour éviter cette situation, et pour également responsabiliser le syndic et le copropriétaire débiteur la loi devra imposer au magistrat de condamner le copropriétaire débiteur au minimum à la prise en charge des frais légalement obligatoires.
Une grille de tarif indicative des actes et honoraires incompressibles devra être publiée afin de permettre au magistrat et au syndic d’avoir des coûts de référence.
Par ailleurs, comme indiqué précédemment les frais superflus non prévus par la loi que le syndic a tout de même engagés, et que le magistrat n’a pas condamné le copropriétaire débiteur à supporter, devront être pris en charge par le syndic.
e. Prévoir une juridiction spécifique pour traiter les litiges liés au secteur de la copropriété et plus particulièrement en matière de traitement des impayés
Le secteur de la copropriété présente diverses particularités, notamment juridiques, comptables et même sociales qui nécessitent une expertise dans l’approche du traitement des dossiers et des jugements prononcés par les magistrats.
Plus que cela, la gestion des copropriétés n’est pas forcément adaptée au calendrier des tribunaux qui peuvent prendre plusieurs mois avant de proposer une date d’audience ou pour rendre un jugement afin de condamner le copropriétaire débiteur au paiement de ses charges.
Cette étape n’est parfois pas suffisante lorsque le copropriétaire refuse d’exécuter le jugement, nécessitant d’engager d’autres procédures telles que la saisie judiciaire de son lot.
Or, la copropriété ne dispose pas de réserves financières suffisantes pour pouvoir absorber les impayés de charges qui se cumulent à travers plusieurs exercices.
Préconisation de l’ARC
Pour traiter cette difficulté qui concerne 600 000 copropriétés et potentiellement six millions de copropriétaires, il nous parait indispensable de créer une juridiction spécifique qui jugera de manière rapide et efficace les litiges qui concernent les copropriétés.
Là aussi, il s’agit d’un investissement qui sera « rentabilisé » compte tenu du fait que l’on pourra obtenir plus rapidement des condamnations des copropriétaires débiteurs au paiement de leurs charges, voire la saisie de leur lot, évitant le basculement des copropriétés en difficulté et la mise en place d’opérations publiques coûteuses.
Les quinze mesures pour un traitement efficace des impayés de charges. |
La prévention des impayés en copropriété |
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Action |
Blocage |
Préconisation |
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1 |
Une meilleure visibilité sur le coût réel de la propriété d’un lot |
Le futur acquéreur n’a pas de visibilité sur le coût estimatif des travaux à réaliser au sein de la copropriété qu’il devra supporter dans les années à venir. |
Faire figurer dans l’annonce immobilière le coût prévisionnel des charges travaux à venir. |
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2 |
Maitrise des dépenses courantes |
L’augmentation des charges courantes provoque une aggravation des impayés de charges. |
Imposer au syndic une politique de maitrise des charges, afin de réduire les dépenses de fonctionnement de 20 à 50%. |
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3 |
Mensualisation et segmentation des appels de fonds |
L’intégralité des provisions trimestrielles est exigible dès le début du trimestre, provoquant des impayés. |
Mensualiser les appels de fonds en interdisant de rendre exigibles plusieurs types de provisions sur une même date. |
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4 |
Des avis d’appel de fonds règlementés |
Les avis d’appel de fonds manquent de lisibilité, ne permettant pas au copropriétaire de comprendre et de contrôler les sommes appelées. |
Définir par voie règlementaire un modèle type d’appel de fonds qui devra être respecté par l’ensemble des syndics, devant permettre au copropriétaire d’identifier plus facilement l’origine des sommes qui lui sont réclamées. |
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5 |
Des réunions trilatérales obligatoires entre le conseil syndical, l’avocat et le syndic |
Le conseil syndical n’a pas de relation directe avec l’avocat qui est en charge de dossier de recouvrement de charges, n’ayant pas de réelle information sur les éventuels blocages de procédure. |
La loi devra imposer au moins une réunion tripartite entre le conseil syndical, l’avocat et le syndic dès qu’une ou plusieurs procédures judiciaires sont engagées au nom du syndicat des copropriétaires. |
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Un meilleur encadrement du syndic dans le recouvrement des charges
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Action |
Blocage |
Préconisation |
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Un encadrement plus précis de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 |
Le nombre et la fréquence des actes contentieux ou précontentieux que le syndic peut imputer au copropriétaire débiteur n’est pas suffisamment encadré par la loi, provoquant différents abus. |
Définir une procédure légale en matière de réalisation d’actes contentieux ou précontentieux que le syndic peut imputer au copropriétaire débiteur, avec un plafonnement des coûts appliqués. |
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7 |
Rendre obligatoire le traitement des impayés dès trois trimestres de retard, avec l’engagement de procédures amiables ou judiciaires qui engagent la responsabilité du syndic |
Le traitement des impayés de charges reste aléatoire en fonction des cabinets de syndics provoquant des situations inextricables. |
La loi devra imposer une procédure que le syndic devra respecter sous peine d’engager sa responsabilité civile dès la constatation de trois trimestres d’impayés de charges. |
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8 |
Une interdiction pour le copropriétaire débiteur de plus de quatre trimestres et en cours de procédure de participer au vote de l’élection du syndic |
Le copropriétaire débiteur peut avoir un impact sur le vote du syndic, dissuadant ce dernier d’engager des procédures judiciaires à son encontre. |
Le copropriétaire débiteur qui se trouve avec quatre impayés de charges et une action judiciaire engagée à son encontre ne pourra pas participer à l’élection du syndic. |
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9 |
Un meilleur suivi comptable des frais et condamnation liés aux impayés |
Le suivi comptable du traitement des impayés reste opaque, n’ayant pas une traçabilité sur les sommes engagées et celles récupérées. |
Une procédure comptable devra être définie pour permettre au conseil syndical de visualiser l’ensemble des sommes engagées par rapport à celles récupérées. |
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Possibilité pour le syndic de prise d’hypothèque sans passer par un avocat |
Actuellement, le syndicat des copropriétaires est contraint de passer par un avocat pour poser une hypothèque légale sur le lot d’un copropriétaire débiteur, ce qui provoque des coûts supplémentaires. |
Permettre au syndic de poser une hypothèque légale sur le lot d’un copropriétaire débiteur sans passer par un avocat. |
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Les mesures curatives au traitement des impayés
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Action |
Blocage |
Préconisation |
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La mise en place automatique de la procédure d’alerte |
Malgré le taux d’impayés important constaté, la procédure d’alerte n’est pas engagée, perdant une chance de redresser la copropriété lorsqu’il en est encore temps. |
L’ANAH sera en mesure d’enclencher les procédures d’alerte dès que le seuil du taux d’impayés prévu à l’article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965 est atteint. |
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Etendre le super privilège à 80% de la dette principale |
Le super privilège des deux années antérieures + l’année en cours prévu par la loi reste insuffisant au vu de la particularité du fonctionnement des copropriétés. |
Prévoir un super privilège qui peut atteindre jusqu’à 80% de la dette principal. |
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Une possibilité de confier le traitement des impayés à une société tierce indépendante de tout lien direct ou indirect avec le syndic |
Le recouvrement de charges reste une spécialité que de nombreux syndics n’ont pas forcément en interne. |
Le syndicat des copropriétaires pourra valider l’intervention d’une société tierce et indépendante du syndic pour traiter les impayés. La société devra être rémunérée au résultat. |
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Sécurisation sur la condamnation des frais de contentieux incompressibles |
Bien que le copropriétaire débiteur se voit condamner par le magistrat, ce dernier refuse généralement de lui faire supporter les frais de procédures, pourtant indispensables, qui se retrouvent transférés à la charge de la copropriété. |
Imposer au magistrat de condamner le copropriétaire débiteur à supporter les frais contentieux incompressibles. |
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15 |
Prévoir une juridiction spécifique pour traiter les litiges liés au secteur de la copropriété et plus particulièrement en matière de traitement des impayés |
Les spécificités de la gestion d’une copropriété nécessitent une juridiction spécialisée, afin de traiter les litiges de manière rapide et concrète. |
Une juridiction spécialisée en droit de la copropriété devra être ouverte pour traiter les litiges qui concernent la copropriété. |
Question :
Suite à la covid-19 nous avons tenu notre assemblée générale approuvant les comptes de 2019 en novembre 2020, habituellement notre assemblée générale se tient en mai-juin, sommes-nous obligés cette année de la tenir à cette date-là ?
Réponse :
La crise sanitaire a bouleversé la tenue des assemblées générales tant dans sa forme que dans ses dates. En effet, suite aux ordonnances successives, des délais dérogatoires ont été accordés pour tenir les assemblées générales entrainant un chamboulement dans les dates de la tenue des assemblées générales.
Conformément à l’article 7 du décret du 1967, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale.
En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est prévu que l’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
En conséquence, ces textes prévoient une date limite pour la tenue de l’assemblée générale. Toutefois, un arrêt de la Cour d’appel du 05 décembre 2012 n° 10/23732 a jugé que ce délai de six mois n’était pas prescrit à peine de nullité de votre assemblée générale.
Ainsi, si votre clôture des comptes est fixée au 31 décembre de chaque année, votre assemblée générale appelée à voter sur le budget prévisionnel devrait se tenir au plus tard au 30 juin de l’année suivante.
Ceci étant dit, il n’y a pas de sanction légale si vous tenez votre assemblée générale au 30 septembre. Cependant, dans ce cas, il faudra être vigilant sur deux points importants :
-La date d’échéance du contrat de votre syndic. En effet, c’est le syndic qui par principe convoque l’assemblée générale (article 7 du décret du 17 mars 1967), le syndic doit disposer d’un mandat en cours de validité pour être habilité à convoquer l’assemblée générale, à défaut l’assemblée générale encourt une annulation en justice (civ.3. 12 septembre 2006 n°05-15.987).
Ainsi, votre syndic peut être tenu par sa date d’échéance de son contrat
-La nécessité de voter le budget prévisionnel de l’année suivante.
Les servitudes de passage répondent à des règles légales très encadrées par les dispositions du Code civil.
Rappelons que dans votre cas, la servitude de passage est le seul accès permettant à leur bénéficiaire de sortir et d’entrer du lotissement jusqu’à la voie publique.
L’article 701 du Code civil dispose les propriétaires du fond de la servitude ne peuvent rien faire qui tendent à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode.
Or, dans votre cas si vous clôturez la copropriété, les bénéficiaires de la servitude ne pourraient plus sortir ni entrer librement de leur lotissement.
Cependant, la Cour de cassation dans un arrêt du 23 juin 2016 (n°15-16224) a rappelé que les propriétaires du fond servant (vous, le syndicat des copropriétaires) ont le droit de se clore en posant des portails ou portillons à chaque extrémité de la servitude conventionnelle de passage ; ce dès lors que les propriétaires du fond servant avaient mis à disposition des bénéficiaires de la servitude une télécommande permettant d’ouvrir le portail et portillon.
Par ailleurs un arrêt de la Cour d’appel de Pau en date du 26 mai 2017 (RG 15/03437) reprend les termes de la Cour de cassation, en considérant que l’obligation de fermer le portail situé au début de l’assiette de la servitude de passage n’a pas pour effet d’en diminuer l’usage. En effet, les bénéficiaires ne démontrent pas en quoi l’installation du portail les gêne dès lors qu’une clé a été mise à leur disposition.
En conséquence, cela signifie qu’il est possible pour la copropriété de se clore à condition de mettre à disposition des bénéficiaires de la servitude de passage les outils nécessaires pour qu’ils puissent sortir et entrer librement dans leur lotissement.
Enfin, rappelons qu’il n’est pas nécessaire d’obtenir l’accord des bénéficiaires du lotissement pour prendre une telle décision, mais vous ne pouvez pas non plus leur demander de contribuer aux frais pour clôturer la copropriété.
Tout d’abord, il faut différencier le règlement de copropriété du règlement intérieur.
Le règlement de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. Il fixe également les règles relatives à l’administration des parties communes.
Il s'impose dès lors que l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, c'est-à-dire lorsque c'est un immeuble ou un groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.
Le règlement de copropriété est opposable à chaque copropriétaire successif.
Le règlement intérieur est un document qui peut être rédigé à l'initiative du syndic dans le cadre de la mission générale d'administration et de conservation de l'immeuble lui incombant en vertu de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Ce document reprend et précise les conditions de jouissance des parties privatives et communes figurant au règlement de copropriété. Il est en général affiché dans les parties communes afin que les occupants en prennent connaissance.
Par sa longueur (en général une page au lieu de cent) et sa visibilité (présence dans les parties communes) – le règlement intérieur est mieux connu des occupants que le règlement de copropriété.
Et pourtant, ce règlement intérieur a peu de valeur. En effet il n’en a qu’autant qu’il reprend le règlement de copropriété ou qu’il soit entré dans le champ contractuel.
Ainsi concernant votre volonté d’interdire le linge aux fenêtres, pour que cela soit efficace, il faut que le règlement de copropriété contienne cette interdiction ou que vous vous appuyiez sur une de ses clauses telles que la clause d’harmonie.
Par contre, il ne sera pas possible pour le syndic de faire application d’une pénalité en cas de non-respect de cette interdiction. Légalement, seule une clause pénale insérée dans le règlement de copropriété pourrait donner ce droit au syndic.
Nous venons de voter le ravalement de notre immeuble. Ces travaux vont nécessiter la pose d’échafaudages sur le mur de la copropriété voisine.
Cette intervention va-t-elle requérir l’accord du syndicat des copropriétaires voisin ? Car l’architecte nous indique que cette autorisation n’est pas nécessaire. Qu’en est-il véritablement?
Le législateur n’ayant pas prévu cette situation particulière, la jurisprudence est venue consacrer la servitude de tour d’échelle lorsque la réalisation de travaux implique de pénétrer chez le voisin.
Cette servitude consiste dans le droit pour le voisin d'une propriété, de disposer d'un accès temporaire au terrain de cette dernière pour effectuer les travaux nécessaires à la conservation de son bien immobilier.
Au préalable, votre syndic représentant le syndicat des copropriétaires doit obtenir l’accord du propriétaire du terrain voisin ou du syndic de l’immeuble voisin s’il s’agit d’une copropriété, car il n’a aucunement le droit de pénétrer d’office sur le terrain du voisin ni de commencer les travaux sans son autorisation préalable.
Si le voisin vous autorise à passer sur son terrain pour la réalisation des travaux de ravalement, le syndic de votre copropriété doit alors définir par écrit et de concert avec le propriétaire de la parcelle voisine, notamment :
Un dédommagement peut être prévu au profit de la copropriété voisine par le versement d'une indemnité d'occupation pour le trouble de jouissance.
A titre préventif, il est vivement recommandé de demander à un huissier d’établir un état des lieux avant le commencement du chantier. Un nouvel état des lieux sera réalisé à la fin des travaux, si des dégradations sont constatées. Cette formalité permet de comparer l’état de la propriété avant et après les travaux et de chiffrer plus aisément le montant des éventuelles dégradations constatées qui vous incomberont.
Si le propriétaire du terrain voisin refuse l’accès à la propriété, votre syndic doit lui adresser un courrier recommandé avec avis de réception sollicitant son accord. Ce courrier est une première étape préalable incontournable, pour engager ensuite un recours éventuel devant le juge.
Si le désaccord persiste ou en l’absence de réponse, votre syndic devra saisir le président du Tribunal judiciaire en référé, afin d’obtenir l’autorisation de pénétrer sur la propriété voisine pendant la durée des travaux au besoin sous astreinte. L’assemblée générale n’a pas besoin d’être consultée puisqu’il s’agit d’une procédure en référé conformément à l’article 55 du décret 17 mars 1967.
En conséquence, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic doit effectivement demander l’autorisation au syndic de la copropriété voisine, afin de pouvoir poser les échafaudages dans le cadre du ravalement envisagé. Votre copropriété bénéficiera ainsi d’un droit de passage et d’occupation temporaire spécifique sur le fonds voisin.
Je suis syndic bénévole, je dois envoyer les convocations de mon assemblée générale, plusieurs lots sont détenus par plusieurs époux et je ne sais pas à qui dois-je envoyer les convocations. Dois-je envoyer une convocation à chaque époux ?
Votre question est tout à fait légitime dans la mesure où un arrêt de la Cour de cassation a posé le principe suivant : tous les copropriétaires doivent être convoqués, si un seul d’entre eux est omis, la nullité de l’assemblée est encourue (civ.3. 17 juillet 1975 n°74-11.939).
Dans le cadre des époux, la question est donc essentielle. Il faut pourtant envisager deux cas successifs : le cas des époux communs en biens et le cas des époux séparés en biens.
Dans le cadre des époux communs en biens :
Nous sommes dans le cadre où les époux ont acheté en commun ce bien.
L’article 1421 du code civil dispose : « chacun des époux a le pouvoir d’administrer seul les biens communs et d’en disposer, sauf à répondre des fautes qu’il aurait commises dans sa gestion ».
Autrement dit, selon cet article un seul des époux a le pouvoir de représenter l’autre lors de l’assemblée générale. Ainsi, la pratique avait l’habitude de convoquer qu’un seul des époux.
Cependant, la Cour de cassation est venue mettre un terme à cette pratique dans un arrêt rendu par la troisième chambre civile en date du 23 mai 2007 n°06-14.974 : « la convocation à une assemblée générale concernant des époux propriétaires d’un lot de copropriété dépendant de leur communité de biens doit être libellée au nom des deux ».
En conséquence, il est possible d’envoyer une seule des convocations si elle est libellée au nom de monsieur et de madame.
Dans le cadre des époux séparés en biens :
Les époux ont acheté un bien mais chacun n’est propriétaire que de sa quote-part.
Dans ce cas, il faut étudier plusieurs cas :
Dès lors, pour pouvoir répondre à votre question, vous avez besoin de connaitre le régime matrimonial des époux. En cas de doute, nous vous conseillons d’envoyer les convocations à chacun des époux.
A titre liminaire, rappelons que les fonctions de président du conseil syndical et de conseiller syndical s’exercent bénévolement.
Néanmoins, conformément à l’article 27 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967 « les dépenses nécessitées pour l’exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d’administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic. ».
La mission du conseil syndical est d’assister et de contrôler la gestion du syndic.
Dès lors, les frais de lettre recommandée avec accusé de réception envoyée au syndic pour solliciter l’inscription à l’ordre du jour d’une résolution peut donner lieu au remboursement du conseiller qui en a fait l’avance.
Rappelons, que le conseil syndical au titre de sa mission peut prendre conseil auprès de tout technicien ou expert de son choix.
Les frais résultant de cette consultation doivent donc être payés par le syndic, sans que ce dernier en juge l’opportunité.
Cependant, le conseil syndical doit apporter la preuve :
Par ailleurs, un arrêt de la Cour de cassation en date du 15 novembre 2018 (n°17-18.386) a jugé que le syndic devait rembourser le président du conseil syndical des frais avancés par lui dans le cadre d’une consultation par un avocat.
Bien évidemment, ce remboursement est effectué par le syndic et pour le compte du syndicat des copropriétaires et sur les fonds de celui-ci.
En conclusion, le syndic doit bien vous rembourser. En l’absence de remboursement, c’est le syndicat des copropriétaires qui est débiteur et qui doit être assigné.
