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Le PARISIEN rend largement compte de l’enquête de l’ARC et de l’UNARC

Événements

Voici le long article consacré par le PARISIEN du 25 mars à notre enquête. À déguster.
« Les astuces des syndics pour gonfler leurs tarifs COPROPRIÉTÉS.
Alors qu'en 2010 un arrêté listait les tâches de gestion courante devant être incluses dans le forfait de base, les syndics tournent le dos à la loi et rivalisent d'imagination pour facturer de nouvelles « prestations ».
Une photocopie refacturer jusqu'à dix fois son prix, l'envoi d'une lettre simple facturée à 20 €, un poste «frais administratifs » facturé, lui, 30 €... par lot. En matière de charges de copropriété, les syndics ont adopté l'adage « Les petits ruisseaux font les grandes rivières », si l'on en croit la dernière étude de l’Association des responsables de copropriété (ARC) et de l’UNARC , qui a épluché 920 contrats de gestion de biens conclus entre janvier et mare 2012.
Et le constat est édifiant. Alors qu'en 2010, un arrêté gouvernemental avait dressé la liste de 44 tâches de gestion courante devant être incluses dans le contrat de base (convocation de l'assemblée générale annuelle et tenue des comptes de l'immeuble notamment), en pratique « 92 % des contrats contrôlés ne respectent pas cette obligation », assène l’ARC. Une majorité de syndics facturent donc des suppléments indus.

Des pratiques illégales

Conséquence : alors que le prix moyen des honoraires de base est de 148€ par logement (ou lot), le montant moyen des honoraires supplémentaires, facturés (hors travaux) atteint 75 €, soit  50 % de plus ! « Quatre copropriétés sur dix supportent notamment des frais administratifs d'une moyenne de 30 € par lot, 77 % se voient facturer des frais de conservation de leurs archives et 66 % des contrats prévoient de facturer plus de 10 € une lettre de relance simple », rappelle l’ARC, pour qui « toutes ces pratiques sont illégales ».

Les associations ont donc adressé cette étude à Frédéric Lefebvre, le secrétaire d'État chargé de la Consommation, en lui demandant de prendre des mesures afin de mieux encadrer la profession de syndic. Dans ce courrier, l’ ARC et l’UNARC rappellent que la commission des clauses abusives avait déjà révélé, en 2011, qu'un nombre très important de clauses étaient abusives ou illégales dans les contrats qu'elle avait examinés.

« Nous n'avons pas pour objectif d'obtenir une baisse des honoraires de base, souligne Bruno Dhont, le directeur général de l’ARG Notre souci est surtout que les honoraires liés à la gestion courante d'un immeuble recouvrent bien TOUTE la gestion courante et que cessent les abus concernant les honoraires supplémentaires.»

Une ingéniosité toujours renouvelée

L’Association des responsables de copropriétés (ARC) pointe dans son étude « les abus tarifaires les plus criants ». Selon son directeur général, Bruno Dhont, « chaque année, les syndics inventent de nouvelles clauses leur permettant de facturer des honoraires en sus du tarif de base ». Revue de détail des « nouveautés 2011-2012 ».

L'indexation des honoraires

Les copropriétaires votent par exemple au syndic des honoraires annuels de 10 000 €, mais le contrat prévoit une clause « d'indexation trimestrielle » qui passe inaperçue. En fin d'année, la copropriété verse finalement 10 450 € au gestionnaire de l'immeuble.

Le forfait administratif

Censé recouvrir des frais courants, ce forfait à l'appellation très générale est en moyenne facturé 30 € à chaque copropriétaire.

Or- ces frais (courriers divers, téléphones) sont en principe inclus dans les honoraires de base.

Les frais d'impayés

Les syndics multiplient les courriers de relance aux mauvais payeurs, en les facturant jusqu'à 20 € la lettre simple ! « Certains gestionnaires envoient deux lettres simples pour un total de 35 €, d'autres jusqu'à trois recommandés successifs pour un total de 110 €! » s'indigne Bruno Dhont.

Les photocopies                                  

De plus en plus souvent, les syndics sous-traitent le tirage des convocations aux assemblées générales et les procès-verbaux qui s'ensuivent. Une photocopie facturée 0,08 € par une société spécialisée est refacturée en moyenne 0,25 € à la copropriété. « Or un cabinet moyen, avec 7 000 lots de copropriété, facture environ 65 000 photocopies par an, ce qui lui garantit une marge de 11 050€ pour ce seul poste », souligne l’ARC.

L’accès à Internet                              

Permettre aux copropriétaires d'accéder aux comptes de leur immeuble en ligne est là encore un service de plus en plus souvent payant. Certains cabinets réclament jusqu'à 15 € par lot.

Le suivi des travaux

Alors que la loi oblige à voter des honoraires adaptés au montant et au type de travaux, 3 syndics sur 4 instaurent dans leur contrat des pourcentages fixes. Un cabinet de gestion perçoit ainsi  en honoraires supplémentaires 7,17 % du coût d'un chantier.

Les heures ouvrables

Les syndics réduisent les heures ouvrables de leurs bureaux (par exemple : 9 heures-12 heures, 14 heures-17 h 30), ce qui leur permet de doper le tarif des heures non ouvrables. « Or les AG ont majoritairement lieu en fin de journée, souligne l’Arc du coup, un grand nombre de syndics
appliquent une majoration moyenne de 100 % au-delà de 20 heures et de 200 % après 22 heures ! » Pour IARC et l’UNARC, c'est clair : « La présence du syndic à 1AG doit être incluse dans les honoraires de base ».
 

Bénédicte ALANIOU

« La Copropriété depuis 25 ans » en 6 épisodes

Événements
Nous allons publier notre guide « La Copropriété depuis 25 ans » en 6 épisode pour vous permettre de découvrir progressivement tous les thèmes de ce petit guide, sorti à l’occasion de nos 25 ans.
 
Rappelons que ce guide a pour objectif :
 
  • de faire le tour de tous les apports au droit de la copropriété depuis 25 ans (dont ceux relevant de l’action de l’ARC) ;
  • de préciser tout ce qu’il reste à faire (pour les 25 prochaines années).
 
Ce guide est ainsi une introduction à notre colloque « La Copropriété dans 25 ans » et à notre « Salon indépendant » des 24 et 25 octobre prochains (voir : http://www.salon-copropriete-arc.fr/ ).
 
Voici le sommaire du guide et le point I de la première partie.
 
Sommaire :
 
A. Ce qui s’est passé en 25 ans
 
I.    Les assemblées générales
II.   Les conseils syndicaux
III.  Les syndics
IV.  Comptabilité et gestion financière
V.   Recouvrement des charges
VI.  Gros travaux
VII. Travaux d’économies d’énergie
VIII. Compteurs d’eau
IX.   Archives-archivages
X.   Copropriétés en difficulté et en prédifficulté
XI.  Règlement de copropriété
XII. Résidences -services
XIII.  Gardien et vente de la loge
XIV. Surélévation
XV.  Syndicat coopératif
XVI.  Formalités en cas de vente ou de mutation
XVII.  Unions de syndicats
 
B. Évolution des droits de la collectivité des copropriétaires face aux droits individuels des copropriétaires
 
C. Tout ce qu’il reste à faire dans les années qui viennent
I.   Syndics professionnels : contrôle, régulation, formation
II.  Le compte séparé sans dérogation
III. Des contrats de syndic vraiment normalisés et transparents
IV. La cogestion entre conseil syndical et syndic : une voie d‘avenir
V.  Fonds travaux obligatoire et plan pluriannuel de travaux
VI. Comptabilité
VII. Amélioration des dispositifs de traitement des impayés et des copropriétés en difficulté
 
Annexe : Les grands textes qui concernent la copropriété
 
 
Point I de la première partie :
 
I. Les assemblées générales
 
En ce qui concerne les assemblées générales, on note un certain nombre d’évolutions positives, mais aussi quelques points noirs concernant aussi bien la disparition de la possibilité de compléter l’ordre du jour après réception de la convocation que l’allongement des délais de convocation.
 
Les progrès essentiels ont concerné :
 
  • la « deuxième lecture », qui peut désormais se faire immédiatement et non forcément au cours d’une deuxième assemblée générale ;
  • l’allègement de la majorité nécessaire concernant certaines décisions.
 
En revanche, il n’a pas été touché au pouvoir de nuisance des absents non représentés ni à l’impossibilité d’adresser les convocations à ceux qui le souhaitent par Internet, ce qui est regrettable.
 
Voici les évolutions constatées sur les 25 dernières années.
 
  1. Questions complémentaires : du plus, mais aussi du moins
Il a été mis fin, comme on sait, à la possibilité pour les copropriétaires de compléter l’ordre du jour après réception de la convocation.
Certes cette possibilité pouvait entraîner des surcoûts, mais elle avait aussi des avantages, par exemple de permettre d’adresser un devis supplémentaire pour de gros travaux ou un contrat de syndic concurrent lorsque l’assemblée générale était convoquée prématurément et sans information préalable du syndic en place.
À noter qu’en contrepartie de la disparition de ce droit, les copropriétaires peuvent adresser à tout moment dans l’année une demande d’inscription d’une question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
À noter aussi que depuis le conseil syndical DOIT obligatoirement être associé à l’élaboration de l’ordre du jour, ce qui peut permettre d’éviter les « oublis » fâcheux de certains syndics, comme on va le voir.
 
  1. Établissement de l’ordre du jour avec le conseil syndical
C’est en effet là une des évolutions les plus importantes de ces dernières années, même si elle est toute simple. Nous nous sommes d’ailleurs beaucoup et longtemps battus pour l’imposer et nous pouvons dire que cette victoire est celle de l’ARC.
Cette disposition a au moins deux vertus :
 
  • permettre une meilleure préparation des assemblées générales ;
  • rééquilibrer les pouvoirs entre syndic et conseil syndical.
 
  1. Allongement des délais de convocation
Cet allongement (passage de quinze jours francs à vingt et un jours) est plutôt négatif, car il entraîne des contraintes supplémentaires qui ne vont pas forcément dans le sens de l’intérêt des copropriétaires (exemple : si le syndic reçoit une demande d’ordre du jour complémentaire de la part d’un copropriétaire un mois avant l’assemblée générale, il pourra dire qu’il a déjà préparé les convocations et ne peut pas intégrer la question).
  1. Possibilité de convocation par télécopie
Voici une évolution « ridicule », d’ailleurs récusée par les tribunaux : comment être sûr, en effet, que l’ensemble des pièces a bien été envoyé ?
Se pose aujourd’hui le problème plus important de la convocation par Internet, toujours en cours de discussion et de réflexion après plusieurs années.
 
  1. Création d’une liste de documents dont l’absence peut permettre d’annuler la résolution correspondante
L’article 11 du décret du 17 mars 1967 a été à plusieurs reprises amélioré ces dernières années dans ce sens. Le formalisme en est alourdi, mais cela force les syndics à plus de rigueur. Ainsi, si des devis ne sont pas joints à une question concernant des travaux, la résolution prise (éventuellement) pourra être annulée automatiquement.
 
  1. Extension des restrictions de mandats en assemblée générale aux mandats de gestion détenus par les syndics
De nombreux syndics ayant pris l’habitude d’utiliser leurs « mandats » de gestion locative pour voter et orienter les votes en leur faveur, l’article 23 de la loi a dû être précisé (là encore à la suite d’une action vigoureuse de l’ARC) pour écarter ces pratiques.
Excellente évolution, évidemment.
 
  1. Assouplissement des règles de majorité nécessaires pour certains travaux :
  • travaux de sécurité des biens et des personnes ;
  • travaux d’économie d’énergie ;
  • pose de compteurs divisionnaires d’eau.
 
Ces assouplissements ont ainsi permis que des décisions qui ne pouvaient être prises qu’à la double majorité le soient à la majorité de l’article 25 puis 25-1.
 
  1. Deuxième lecture : un progrès évident
Jusqu’en 2000, il fallait reconvoquer une deuxième assemblée générale pour toutes les décisions concernées par la majorité de l’article 25 qui n’avaient pas obtenu la majorité absolue en première lecture.
L’introduction d’une possibilité de deuxième lecture au cours de la première assemblée générale a considérablement allégé le dispositif et supprimé des surcoûts et pertes de temps bien inutiles.
 
  1. Introduction de la notion de décision « non valide » concernant les questions non inscrites à l’ordre du jour
Autre évolution importante empêchant les abus : une décision prise par une assemblée générale sur un problème non inscrit à l’ordre du jour est une décision non valide, elle n’a donc pas besoin d’être annulée par un juge : elle est réputée être inexistante.
Cela a permis d’éradiquer de nombreuses pratiques abusives, par exemple : faire voter n’importe quel point non inscrit à l’ordre du jour en fin d’assemblée alors qu’une partie des participants avait déjà quitté l’assemblée générale.
 
  1. Procès-verbal allégé signé en fin de séance
Cette innovation a fait débat au départ, mais a fini par entrer dans les mœurs. Elle facilite la diffusion rapide du procès-verbal.
 
  1. Obligation d’envoi (en lettre simple) du procès-verbal également aux absents représentés et aux présents acquiescants
Cette obligation était la bienvenue, car pourquoi priver les copropriétaires présents non opposants du bénéfice de l’envoi du procès-verbal ?
 
  1. Clarification concernant l’accès à la feuille de présence
Le droit d’accès à la feuille de présence intégrale (pour contrôler les votes, les mandataires, les mandats) n’a pas été simple à obtenir (autre combat de l’ARC), tant la résistance a été rude du côté de certains syndics... Allez savoir pourquoi. Mais nous y sommes parvenus, même si certains résistent encore.
 
Comme on le voit : il y a eu beaucoup de petites et grandes évolutions ; quelques répressions et déceptions, néanmoins.
 
 
*
 
A la semaine prochaine pour le deuxième épisode.
 

Les 24 et 25 octobre 2012 une opération exceptionnelle et inédite avec douze guides gratuits

Événements
Pour le Salon « indépendant » nous avons mis en place une opération exceptionnelle pour ceux qui viendront.
 
Nous allons éditer un certain nombre de guides au prix symbolique de 2 € et, pour chaque guide acheté à 2 €, vous pouvez choisir deux guides gratuits.
 
Pour l’instant, les titres des guides gratuits disponibles pour le Salon sont les suivants (il y en aura d’autres) :
 
Titres :
 
  1. La boîte à outils de la maîtrise des charges
  2. Comment mettre en place un vrai carnet d’entretien
  3. L’Audit Global Partagé et le BIC (Bilan Initial de Copropriété)
  4. L’ascenseur, comment ça marche ?
  5. Les répartiteurs de frais de chauffage : oui ou non ?
  6. La copropriété depuis 25 ans
  7. Comment faire voter un fonds travaux sécurisé ?
  8. Comment agir efficacement dans les copropriétés fragiles ?
  9. La voiture électrique dans les copropriétés en 25 questions
  10.  Le quatre-quarts ou : comment financer les gros travaux en copropriété ?
  11.  L’Isolation Thermique par l’Extérieur dans un fauteuil
  12.  Comment renégocier son contrat d’ascenseur avec le décret du 7 mai 2012 (et l’ARC) ?
 
Les titres des guides à 2 € sont, pour l’instant, les suivants :
 
  • 25 gestes de « premier secours » en matière d’analyse des comptes.
  • Contrat de syndic : sur quoi et comment bien le négocier ?
  • Les impayés en copropriété 25 questions.
  • Comment je suis devenue syndic bénévole.
 
Voici maintenant le sommaire du premier guide gratuit « La boîte à outils de la maîtrise des charges». Nous donnerons ainsi chaque semaine le sommaire d’un guide.
 
SOMMAIRE
 
  1. Pourquoi faut-il mettre en œuvre un plan volontariste de réduction et de maîtrise des charges de copropriété ?
  2. Quels sont les documents à exploiter ?
  3. Comment évaluer la performance financière de votre copropriété ?
  4. Comment comparer vos charges de copropriété avec celles des autres copropriétés ?
  5. Comment évaluer la performance économique de vos contrats  annuels ?
  6. Comment mettre en concurrence les entreprises prestataires ?
  7. Comment partager votre expérience avec d’autres responsables de copropriété ou au sein de votre copropriété ?
  8. Comment enrichir vos connaissances en s’appropriant les informations diffusées sur le site ?
  9. Comment développer votre méthode d’analyse des charges de votre copropriété ?
  10. Conclusions .
 
Comme vous le voyez les questions sont particulièrement intéressantes.
 
Rassurez-vous : les réponses l sont encore plus.