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Quelle est la valeur des réserves mentionnées au procès-verbal d'assemblée générale?

Question : Au cours d’une assemblée générale il y a 3 ans, une nouvelle grille de répartition des charges a été adoptée et publiée au fichier immobilier. Pourtant le syndic continue d’appliquer l’ancienne grille de répartition des charges. En tant que copropriétaire, je subis un préjudice puisqu’il m’appelle plus de tantièmes qu’il ne devrait. Puis-je engager sa responsabilité?

Réponse :

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’est rédigé un procès-verbal des décisions de chaque assemblée, qui est signé, à la fin de la séance ou dans les 8 jours suivant la tenue de l’assemblée par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.

Ce procès-verbal doit contenir selon l’article 17 alinéa 4 du décret du 17 mars 1967 « les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions ».

Seules les réserves formulées par les opposants doivent être mentionnées sur le procès-verbal. Ainsi, la jurisprudence dans un arrêt de la Cour d’appel du 19 novembre 1985 juge que le procès-verbal ne doit pas comporter les réserves mentionnées par un copropriétaire qui vote « pour ».

Rappelons que le terme d’ « associés » concerne les associés d’une société d’attribution

C’est ainsi la première condition à remplir pour que le rédacteur du procès-verbal inscrive les réserves.

Ensuite ces réserves doivent porter sur la régularité de la décision. Par exemple, sur l’absence dans la convocation de contrat de syndic alors que l’assemblée doit se prononcer sur la désignation d’un syndic; ou le vote de la délégation du conseil syndical à la majorité de l’article 24, alors que cette décision doit être votée à la majorité de l’article 25.

En aucun cas, la régularité des délibérations sur laquelle l’opposant peut émettre des réserves ne sauraient concerner la discussion elle-même. Autrement dit, le syndic ne doit pas inscrire une réserve sur le fait que le débat était houleux et qu’il a duré deux heures.

Par ailleurs, il convient de noter que seules les réserves mentionnées au cours de l’assemblée générale sur la régularité d’une décision peuvent être prises en compte selon une réponse ministérielle en date du 17 septembre 1971. Cette réponse a été confirmée par un arrêt de la Cour de cassation en date du 23 novembre 2017 (16-25.125) : « les réserves des copropriétaires opposants sur la régularités des décisions qui doivent figurer dans le procès-verbal sont celles émises au cours de l’assemblée générale. Il ne peut s’agir de celles formulées dans une note adressée au syndic ».

Aussi, pour les copropriétaires votant par correspondance, la possibilité de mentionner des réserves ne semble pas ouverte, dans la mesure où ils votent en amont de l’assemblée générale. De plus, l’arrêté fixant le formulaire de vote indique que les copropriétaires doivent cocher les cases, et ne mentionne pas cette possibilité d’émettre des réserves sur la régularité de la décision.

Enfin, précisons que les réserves n’ont par elles-mêmes aucune conséquence juridique immédiate. Le copropriétaire opposant formulant une réserve devra contester judiciairement l’adoption de la résolution pour voir celle-ci annulée si son adoption est effectivement irrégulière.

Réponse de l'expert

Action

La décision de constituer un syndicat secondaire doit-elle se prendre à l’assemblée générale?

Question : Nous avons l’intention de créer un syndicat secondaire, nous allons inscrire la résolution lors de la prochaine assemblée générale approuvant les comptes, notre syndic nous informe que cette décision ne sera pas valable. Pouvez-vous nous dire ce qu’il en est?

Réponse :

L’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, donne la possibilité de créer un syndicat secondaire en cas de pluralité de bâtiments ou d’entités homogènes, aux copropriétaires des lots concernés.

Cette décision se prend à la majorité des voix de tous les copropriétaires réunis en assemblée spéciale.

Autrement dit, la loi prévoit qu’une telle décision se prend au cours d’une assemblée générale qui réunit que les copropriétaires concernés, et non au cours de l’assemblée générale.

D’ailleurs, la jurisprudence a eu l’occasion de trancher cette question. Elle a jugé dans un arrêt en date du 08 juin 2006 n° 05-11.190 que l’assemblée générale n’a pas de compétence en la matière.

En l’absence d’assemblée spéciale, la constitution du syndicat secondaire doit être déclarée nulle.

Il conviendra donc de convoquer une assemblée générale spéciale avec uniquement les copropriétaires des lots concernés pour la constitution du syndicat secondaire. Cette assemblée générale répond au formalisme posé par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967.

Il appartient par principe au syndic de l’ensemble de la copropriété de convoquer cette assemblée spéciale, cependant, il a été admis, qu’un copropriétaire du futur syndicat secondaire pouvait a priori convoquer cette réunion s’il disposait d’un mandat à cet effet. Un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 08 novembre 2007 07/01400 a indiqué qu’aucune forme n’était exigée pour ce mandat.

Par ailleurs, nous vous rappelons qu’il faudra en plus effectuer une modification du règlement de copropriété puisqu’il suppose une modification de la répartition des charges.

Réponse de l'expert

Action

Qui est responsable en cas de chute d’un tiers sur une plaque de verglas?

Question : Suite aux températures négatives, une plaque de verglas s’est formée sur le parking de la copropriété, le facteur a glissé sur cette plaque et souffre de nombreuses blessures. Qui est responsable de cette chute?

Réponse :

Le rôle du syndicat des copropriétaires est de veiller à la bonne administration et la bonne gestion de l’immeuble. Il dispose de la personnalité civile ce qui lui permet de pouvoir engager des actions judiciaires mais aussi d’être poursuivi judiciairement.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires peut être engagé sur le fondement de l’article 1242 alinéa 1 du Code civil par les copropriétaires ou par les tiers lorsque le dommage est causé par une partie commune ou un élément d’équipement commun dont il a la garde.

Ce parking étant une partie commune de la copropriété, il appartient au syndicat des copropriétaires de prendre toutes les mesures nécessaires concernant sa garde et donc d’éviter les chutes sur le verglas.

Selon l’article 1242 alinéa 1 du Code civil « On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes que dont on doit répondre ou que l’on a sous sa garde ».

Le facteur qui a chu devra cependant démontrer une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.

Notons par ailleurs que si le juge accorde des dommages et intérêts à la victime, tous les copropriétaires devront y participer à hauteur de leur tantième respectif.

Toutefois, si le parking constitue une partie commune spéciale, seuls les copropriétaires de cette partie seront redevables des dommages et intérêts accordés par le juge.

Réponse de l'expert

Action

Un copropriétaire peut-il acquérir par prescription acquisitive un jardin partie commune à jouissance privative?

Question : Nous envisagions d’installer un potager dans le jardin partie commune. Néanmoins, un copropriétaire nous indique que ce bout de terrain est à son usage exclusif du fait de la prescription acquisitive, est-ce possible?

Réponse :

Les parties commune à jouissance privative sont définies à l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 « les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusif d’un lot ».

Autrement dit, le droit de jouissance est la possibilité d’utiliser à titre personnel et exclusif une partie commune.

Le droit de jouissance découle généralement d’une mention dans le règlement de copropriété, ou par une décision d’assemblée générale. Toutefois, il peut également s’acquérir par prescription acquisitive.

Un arrêt de la Cour de cassation en date du 24 octobre 2007 (06-19.260) a jugé « un droit de jouissance privatif peut s’acquérir sur des parties communes par usucapion ».

Cependant l’usucapion ou prescription acquisitive doit remplir les conditions fixées par l’article 2261 du Code civil : « Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non-interrompue, paisible, publique, non-équivoque, et à titre de propriétaire ».

Voyons ces conditions :

- continue et non interrompue : occuper le lieu en continue et non par intermittence;

-paisible : l’occupant ne doit pas avoir pris possession des lieux avec violence ou de manière illicite (par effraction);

-publique : se manifeste par des signes ostensibles de nature à être relevée à tous;

-non-équivoque : aucun doute ne doit subsister quant à la volonté de se comporter comme un propriétaire;

- à titre de propriétaire : se comporter comme un propriétaire.

Ces caractéristiques sont cumulatives.

Le délai de prescription commence à courir à partir du lendemain du jour où la possession remplit toutes les conditions susmentionnées.

Aussi, si le copropriétaire dispose d’une possession continue, non-interrompue, paisible, publique, non-équivoque et à titre de propriétaire, depuis plus de 30 ans, alors il a acquis la jouissance du jardin.

Dans ce cas, il ne sera pas possible de planter un potager sur cette portion de terrain.

Réponse de l'expert

Action

Peux t-on prevoir un contrat -type de syndic pour une gestion partagée entre le syndic et le conseil syndical?

Question : En tant que membre du conseil syndical actif, je souhaite cogérer la copropriété avec notre syndic professionnel.
Puis-je amender le contrat-type en supprimant certaines missions du syndic qui seront assurées directement par le conseil syndical, en contrepartie d’une réduction des honoraires ? Il s’agit d’une gestion bicéphale où le conseil syndical et le syndic ont des missions distinctes.

Réponse : Tout d’abord il faut préciser de manière claire et sans équivoque, que le contrat-type de syndic défini initialement par le décret du 26 mars 2015, puis amendé pour figurer en annexe 1 du décret du 17 mars 1967, ne peut en aucun cas être modifié. Et pour cause, il est défini par voie réglementaire.

Le contrat-type de syndic permet de définir deux éléments qui sont :

les modalités de visite de l’immeuble, de réunions du conseil syndical et de tenue d’assemblée générale,
les prestations complémentaires supplémentaires ou privatives qui peuvent faire l’objet d’une facturation supplémentaire.
A contrario, les prestations ne figurant pas dans le contrat-type sont considérées être comprises dans le forfait de base.

A partir du moment où le syndicat des copropriétaires désigne un syndic, qu’il soit professionnel ou non, il est par définition le seul gestionnaire et responsable de la gestion de la copropriété.

Il n’est donc pas possible de prévoir une gestion bicéphale entre le syndic et le conseil syndical, et encore moins amender un contrat type dans lequel certaines tâches ne seraient pas assurées par le syndic.

Il est vrai que des groupes de syndics professionnels essaient de proposer ce type de gestion hybride en nommant au sein de la copropriété un référent qui est souvent un membre du conseil syndical et qui est sensé, entre autres, d’accueillir les entreprises qui interviennent au sein de la copropriété, ou carrément de tenir l’assemblée générale.

Ce type de gestion est tout simplement illégal.

Par conséquent, il est déconseillé, voire illégal, d’entrer dans un système de gestion qui ne serait pas conforme aux dispositions légales et réglementaires car en cas de litiges liés à des actes de gestion, les responsabilités seraient difficiles à définir.

Ceci étant dit, le conseil syndical dispose d’un champ d’action suffisamment large pour intervenir dans la gestion de la copropriété.

En effet, conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, il contrôle et assiste le syndic pouvant, par conséquent, rechercher des entreprises, contrôler les factures, étudier les carnets d’entretien…

L’assemblée générale peut accorder au conseil syndical une délégation plus ou moins étendue pour prendre tout ou partie des décisions qui relèvent de l’article 24.

Ainsi, à travers la loi, le conseil syndical peut activement intervenir dans le fonctionnement de la copropriété sans pour autant substituer le syndic en place élu.

Réponse de l'expert

Action

Quels sont les différents modes de participation à l’assemblée générale de la copropriété

Question : Le syndic a décidé unilatéralement de tenir l’assemblée générale en milieu de journée ne me permettant pas d’y assister.

Puis-je remettre un mandat à un copropriétaire de l’immeuble ou à un tiers pour qu’il me représente lors de l’assemblée générale afin de voter en mon nom en fonction des consignes que je lui adresserai ?

Pour résumer, conformément à l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, un copropriétaire est habilité à donner un mandat de représentation à un copropriétaire de l’immeuble mais plus généralement à tout tiers y compris des personnes qui n’habitent pas au sein de l’immeuble.

Un mandataire ne peut avoir plus de trois pouvoirs si les voix qu’il représente, auxquelles s’ajoutent les siennes (s’il est copropriétaire au sein de l’immeuble), dépassent 10 % des voix du syndicat des copropriétaires.

Le président de séance n’a pas à contrôler que le mandataire a respecté les consignes de vote du copropriétaire.

Par conséquent, le copropriétaire ne pourra pas annuler l’assemblée générale ni même une résolution, au motif que le mandataire n’a pas respecté ses consignes de vote.

Réponse de l'expert

Action

En quoi consiste le document qui présente l’état des risques naturels et technologiques ?

Vous êtes copropriétaire bailleur et vous avez entendu parler de l’état des risques naturels et technologiques à réaliser sur votre logement. De quoi s’agit-il et faut-il le transmettre au locataire?

Il ne s’agit pas ici de performance énergétique mais l’enjeu est malgré tout de taille : Passée inaperçue, mais non moins importante, une nouvelle condition de mise en location sera en vigueur au 1er janvier 2023, liée au contenu du dossier de diagnostic technique (DDT).

Ce dossier est une compilation de divers diagnostics jointe à un bail d’habitation au moment de sa signature (article 3-3 de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs). Il a pour objectif d’informer le locataire sur les éventuels risques et nuisances auxquels celui-ci pourra être confronté en vivant dans les lieux.

A compter du 1er janvier 2023, ce dossier devra être complété par un nouveau document : si le logement se situe dans un périmètre connaissant des risques naturels, technologiques, ou exposé au bruit des avions, alors le DDT devra inclure un état de ces risques.

Presque tout le territoire français est considéré par les autorités comme pouvant être confronté à des risques dits « naturels ». Si l’on prend l’exemple de Paris, tous les arrondissements sont sectorisés en « risque inondation » mais également « mouvement de terrain »

Sans compter les communes situées dans ou à proximité des couloirs aériens!

A cette nouvelle obligation est associée une sanction : si le DDT ne comprend pas cet état des risques naturels et technologiques, alors qu’il le devrait au regard de la localisation du bien loué, le locataire pourra demander une diminution du montant du loyer, voire la résiliation du contrat de location.

L’enjeu est donc de taille!

Vous êtes bailleur et souhaitez être accompagné au quotidien? En souscrivant à une adhésion « bailleur », L’ARC sera là pour vous informer, vous aiguiller. Tous les détails sont disponibles sur le lien suivant : http://arc-adhesion.fr/inscription/bailleurs/?PHPSESSID=2b5817516b9b37574071123d3172ecfb

Réponse de l'expert

Action

Puis-je imposer à mon syndic de faire figurer dans l’espace sécurisé et dématérialisé du conseil syndical différents documents ?

Question : Afin de mieux suivre les dépenses de ma copropriété, en tant que président du conseil syndical, j’ai demandé à mon syndic que les factures soient téléchargées dans l’espace sécurisé et dématérialisé du conseil syndical.

Celui-ci m’a répondu que le décret du 23 mai 2019 ne prévoit pas le téléchargement de ce type de documents dans l’espace dématérialisé du conseil syndical. Qu’en est-il ?

Réponse : l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux syndics professionnels de mettre à la disposition de chacune de ses copropriétés mandantes un espace dématérialisé dit « extranet ».

Sur cet extranet doivent figurer trois espaces :

le premier est ouvert à l’ensemble des copropriétaires ;
le deuxième doit être sécurisé et réservé uniquement aux membres du conseil syndical ;
et le troisième doit permettre un accès sécurisé à chacun des copropriétaires.

Compte tenu du fait que les syndics ne mettaient aucun document stratégique dans l’extranet de la copropriété, à la demande de l’ARC, un décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 a été publié précisant les documents minimum devant figurer dans chacun de ces trois espaces

Ainsi, à titre d’exemple, doivent être téléchargées dans l’espace du conseil syndical, la liste de tous les copropriétaires ou encore les balances générales de la copropriété.

En revanche, les factures de la copropriété ne figurent pas dans la liste des documents à télécharger dans l’espace du conseil syndical.

Ceci étant, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précise qu’il s’agit d’une « liste minimale de documents » définie par voie réglementaire.

Par conséquent, le conseil syndical, ou encore mieux l’assemblée générale, peut exiger du syndic d’étoffer les documents devant figurer dans chacun des trois espaces.

Concrètement, le conseil syndical dispose de deux moyens légaux pour imposer au syndic de télécharger dans son espace dématérialisé des factures :

soit, il s’appuie sur le fait qu’il s’agit d’une liste minimale pour exiger du syndic que les factures figurent dans l’espace dématérialisé du conseil syndical.

Si le syndic refuse, il faudra alors de faire voter en assemblée générale le principe, en inscrivant dans l’ordre du jour une question et une résolution, obligeant le syndic mandataire à respecter les consignes décidées par le syndicat des copropriétaires mandant.

soit, il évoque l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 qui permet au conseil syndical d’avoir accès à tous documents de la copropriété, en précisant au syndic qu’en l’occurrence les factures doivent être disposées dans son espace dématérialisé.

Réponse de l'expert

Action

Dans quelles conditions le syndic bénévole peut-il appeler des charges au nouveau copropriétaire ?

Question:

« Je suis syndic bénévole et je me demande quelles modalités doivent être respectées lors d’une vente pour que j’enregistre le nouveau propriétaire dans mon fichier et surtout que je sache à qui réclamer les charges ».

Réponse :

Le législateur a prévu cette période de passation en cas de vente, de succession, ou de toute autre opération constitutive du transfert de propriété d’un lot.

L’article 6 du décret du 17 mars 1967 énonce :

Tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.

Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des noms, prénoms, domicile réel ou élu de l'acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu à l'article 23 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965. Elle comporte également, le cas échéant, l'indication des accords prévus à l'article 26-8 de cette loi.

Cette notification doit être faite indépendamment de l'avis de mutation prévu à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée.

Ainsi, le syndic doit bien être informé de TOUT changement affectant un lot.

Cette notification imposée par l’article 6 a pour but de rendre la mutation opposable au syndicat des copropriétaires, ce qui est important afin de savoir à qui appeler les charges relatives au(x) lot(s) concerné(s), mais aussi de permettre au syndic le suivi des copropriétaires, ce qui fait partie de ses missions.

La notification sera faite « sans délai » par le notaire qui aura rédigé l’acte de vente ;

Dans la pratique, si le notaire n’a pas procédé à cette notification, situation fréquente qui résulte souvent d’un oubli, et qu’un nouvel arrivant est installé dans l’immeuble, il est possible soit au conseil syndical soit au syndic de prendre les devants en interrogeant le nouveau venu.

Il faudra lui demander qu’il justifie de ce transfert de propriété par la production d’une attestation notariée.

Cela permettra au nouveau venu de se présenter, et au syndic d’être en capacité d’appeler les charges

Réponse de l'expert

Est-il nécessaire de voter chaque année une autorisation d’entrer dans la résidence pour la police ?

Question:

« Est-il nécessaire de voter chaque année une autorisation d’entrer dans la résidence pour la police ? »

Réponse :

Oui, ce vote est nécessaire, voyons ensemble pourquoi.

La copropriété est un domaine privé et c’est la raison pour laquelle l’autorisation d’accès doit être votée par le syndicat des copropriétaires.

Une décision d’assemblée générale n’étant opposable qu’à ceux qui sont copropriétaires au moment où le vote a eu lieu, votre syndic réitère par prudence le vote annuellement, bien que certains ne procèdent à ce vote qu’une fois seulement, et à ce jour, il n’existe aucune jurisprudence à ce sujet.

La loi du 10 juillet 1965 a formalisé cette autorisation, qui sera votée à la majorité dite absolue de l’article 25 qui prévoit :

« L'autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes. »

Cette disposition répond aux exigences posées par le code de la construction et de l’habitation :

« Les propriétaires ou exploitants d'immeubles à usage d'habitation ou leurs représentants peuvent accorder à la police et à la gendarmerie nationales ainsi, le cas échéant, qu'à la police municipale une autorisation permanente de pénétrer dans les parties communes de ces immeubles. »

Lors de la réunion préparatoire de l’assemblée générale, il conviendra de vérifier que cette autorisation est bien portée à l’ordre du jour.

Réponse de l'expert

Mots clés associés

autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes

article 25 de la loi du 10 juillet 1965