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REPONSE

Effectivement, l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par l’ordonnance copropriété du 30 octobre 2019 prévoit des pénalités d’un montant de quinze euros par jour en cas de retard à la remise des documents demandés par le conseil syndical.

Ces pénalités courent à compter d’un mois du jour de la demande.

Pour justifier du décompte, il est préconisé de réclamer les documents par courrier en recommandé avec accusé de réception permettant de déterminer sans équivoque la date de la demande.

En fin d’exercice, les pénalités devront être calculées afin de les comptabiliser comme un produit qui viendra en compensation des charges.

A défaut de règlement des pénalités par le syndic, le même article 21 précise que le président du conseil syndical peut engager une action judiciaire à l’encontre du syndic pour demander au président du tribunal judiciaire statuant, selon la procédure accélérée au fond, sa condamnation au paiement des pénalités.

Il s’agit d’une prérogative propre au président du conseil syndical ne nécessitant aucune autorisation de l’assemblée générale.

L’article 57 du décret du 17 mars 1967 précise que le président du conseil syndical devra envoyer au syndic un état prévisionnel des frais judiciaires qui seront engagés pour entamer la procédure.

Les frais seront avancés par le syndicat des copropriétaires et payés par le syndic en tant que mandataire.

Rappelons que la procédure accélérée au fond ne nécessite pas forcément d’être assisté par un avocat.

Par ailleurs, si le montant de la condamnation est inférieur à cinq mille euros la décision n’est pas susceptible d’appel.

L’ARC reste à votre disposition pour vous assister sur l’ensemble de la démarche afin que vous récupériez les documents réclamés et le paiement des pénalités de retard.

Réponse :

L’article 21 du 10 juillet 1965 modifié par l’ordonnance du 30 octobre 2019 impose au conseil syndical de réaliser une mise en concurrence des contrats de syndic en vue de l’information de l’assemblée générale à se prononcer sur la désignation d’un syndic.

Or, cette obligation ne s’applique que s’il est question de la désignation d’un syndic professionnel.

En effet, le troisième alinéa de l’article 21 précise bien qu’il s’agit « d’une assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel. »

A contrario, lorsqu’il s’agit de la désignation d’un syndic non professionnel (ou bénévole) le conseil syndical n’est pas tenu par l’obligation de mise en concurrence.

Ceci étant dit, le conseil syndical, ses membres ou un ou plusieurs copropriétaires restent tout à fait libres de proposer à l’ordre du jour un contrat de syndic concurrent.

D’ailleurs, de manière plus générale l’article 10 du décret du 17 mars 1967 précise qu’« à tout moment un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical peuvent notifier au syndic la/les questions dont il demande qu’elle soit inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale ».

Je profite de votre interrogation pour vous alerter sur le fait que de nouvelles sociétés ou start-up se sont développées en se présentant comme des syndics alors que dans les faits il s’agit de prestataires qui proposent des solutions d’assistance de gestion après que la copropriété ait désigné un syndic non professionnel.

En tant que président du conseil syndical vous avez intérêt à étudier les offres de contrats (de syndic ou de prestataire) proposées par les copropriétaires afin de bien comprendre les enjeux et surtout les risques pour la copropriété.

Nous relevons actuellement beaucoup de conseillers syndicaux déçus par ces prestataires « low cost » qui s’engagent à substituer le syndic dans ses fonctions en contrepartie d’un coût aguicheur de dix euros par lot et par mois.

Après quelques mois de gestion le résultat est plutôt décevant.

Réponse :

En préliminaire, je tiens à vous préciser qu’à la suite de l’entrée en vigueur du contrat type de syndic qui a précisé que les frais de photocopies étaient inclus dans le forfait de base, les syndics ont augmenté leurs honoraires d’en moyenne 20%.

Il serait donc logique qu’à partir du moment où la copropriété évolue vers une solution dématérialisée le syndic régularise ses honoraires en fonction de la réduction des photocopies qu’il génère.

Or, il n’est pas question pour les syndics de réduire leurs honoraires, mais plutôt d’inciter voire d’imposer aux copropriétaires la réception des documents en numérique non pas pour une cause écologique, mais économique.

Autrement dit, en maintenant leurs honoraires tout en baissant la production de photocopies, cela leur permet en définitive de dégager une nouvelle marge financière.

Après avoir précisé la stratégie commerciale des syndics, abordons le fond de votre question.

Que ce soit l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui introduit la notification électronique ou bien l’article 35-2 du décret du 17 mars 1967 qui prévoit l’envoi des appels de fonds par message électronique, il est nécessaire qu’au préalable le syndic obtienne un consentement exprès du copropriétaire.

Autrement dit, aucun document qui nécessite un envoi ne peut se faire de manière dématérialisée sans autorisation expresse est préalable du copropriétaire.

Par conséquent, ni le syndic, ni même l’assemblée générale ne peuvent imposer l’envoi des documents dématérialisés sans autorisation de chacun des copropriétaires.

Vous mettez en évidence un nouveau cas d’abus caractérisés de syndic qui par tout moyen (usage de faux textes de loi, pratiques trompeuses) essayent d’imposer l’envoi électronique des documents.

Afin de verrouiller ce dispositif, les pouvoirs publics ont même prévu à l’article 64-3 du décret du 17 mars 1967 la possibilité pour le copropriétaire de discerner le consentement de l’envoi électronique soit à la seule mise en demeure ou à la convocation d’assemblée générale.

De même l’article 64-1 du décret du 17 mars 1967 ouvre la possibilité à un copropriétaire de décider que les pièces jointes à la convocation d’assemblée générale soient déposées sur son espace en ligne sécurisé. Néanmoins, là aussi l’accord exprès du copropriétaire est obligatoire.

Pour compléter la réponse, il faut rappeler que lorsque le copropriétaire décide de recevoir les documents par voie électronique les économies de frais d’affranchissement réalisées ne sont pas intégralement impactées sur lui, mais réparties sur l’ensemble de la copropriété.

De plus, si le copropriétaire souhaite étudier et conserver les documents sous format papier, il devra les imprimer par ses propres moyens impliquant un usage de papier et surtout d’encre qui en définitive pourra lui coûter plus cher que les économies qu’il a réalisé au profit de la copropriété.

À méditer…

Question 1 : Quelles sont les copropriétés qui peuvent être concernées par la présence de plomb dans l’eau ?

Les copropriétés concernées sont celles qui sont équipées de canalisations en plomb, ce qui concerne plus particulièrement les bâtiments édifiés avant 1950, car ce métal était très utilisé dans la construction des canalisations d’eau potable.

La limite de qualité pour la teneur en plomb dans l’eau destinée à la consommation humaine a été abaissée de 25 microgrammes par litre à 10 microgrammes par litre le 25 décembre 2013.

Les prélèvements doivent être réalisés en journée, durant les heures habituelles d’utilisation des robinets normalement utilisés pour la consommation humaine (robinet de cuisine ou de salle de bain, douche …).

La teneur en plomb est renforcée si l’eau séjourne trop longtemps dans les conduits ou si la température de l’eau est trop élevée.

Question 2 : Quelles sont les conséquences sur la santé des personnes de la présence de plomb dans l’eau ?

En cas d’ingestion d’eau fortement polluée par du plomb, les enfants de moins de 6 ans peuvent attraper le saturnisme qui est une intoxication aigüe ou chronique au plomb attaquant le système nerveux. Les personnes âgées et les femmes enceintes peuvent également être affectées de plombémie.

Lors de la vente ou de la location d’un logement, il n’y a pas d’obligation d’établir un diagnostic, mais il est fortement recommandé d’y procéder, en particulier si des enfants doivent occuper le logement. La distribution impropre est une infraction et le propriétaire bailleur, par exemple encourt, des sanctions si la teneur en plomb dans l’eau n’est pas conforme à la réglementation.

Question 3 : Les recommandations de l’ARC

Pour les copropriétés comportant encore des canalisations en plomb, l’ARC recommande de réaliser périodiquement (tous les 5 ans) un diagnostic d’évolution du taux de présence du plomb dans l’eau. Si ce diagnostic révèle une présence supérieure au seuil de 10 microgrammes par litre, il est conseillé de faire une contre-expertise pour s’assurer que les prélèvements ont été correctement réalisés dans plusieurs logements répartis sur les différents niveaux de l’immeuble.

Si le taux élevé de plomb dans l’eau est confirmé, la copropriété doit étudier dans un premier temps les solutions de traitement calcocarbonique de l’eau permettant en particulier de réduire son agressivité vis-à-vis des canalisations provoquant la dissolution de plomb dans l’eau.

Si cette première démarche n’est pas suffisante, la copropriété doit engager des études de remplacement des canalisations de distribution d’eau à l’intérieur de la copropriété, à la fois dans les parties communes et les parties privatives. La décision d’engager les travaux se vote aux articles 25 et 25-1. Il est fortement recommandé de procéder au remplacement en même temps des canalisations des parties communes et privatives afin d’éviter des phénomènes d’électrolyse.

Contrairement aux réseaux publics, le remplacement des canalisations en plomb n’est pas obligatoire dans les parties communes ou privatives des copropriétés, mais c’est la seule solution qui permette de garantir en permanence l’absence de plomb dans l’eau du robinet et donc de préserver la santé des résidents.

Toute demande d’assistance peut être sollicitée en envoyant un mail à coproservices@arc-copro.fr ou en téléphonant au secrétariat de Copropriété >Services au 01 40 30 42 82.

Réponse :

La déclaration de sinistre est une obligation qui impose à l’assuré d’informer l’assureur de la survenance d’un sinistre provoqué ou subit, de nature à pouvoir mettre en jeu les garanties précisées sur le contrat. Il appartient donc au syndic, conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 de faire cette déclaration de sinistre à l’assureur dès lors que le sinistre endommage une partie commune. En effet, le syndic a pour mission d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien. Dès lors qu’un sinistre survient, il entre donc dans les missions du syndic de procéder à une déclaration de sinistre auprès de l’assureur.

Le syndic est alors obligé de déclarer tous les sinistres qui sont liés (provoqués ou subis) aux parties communes de la copropriété. En effet, l’article L113-2 du Code des assurances mentionne que l’assuré est obligé de donner avis à l’assureur, dès qu’il a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entrainer la garantie de l’assureur ».

Ainsi, le syndic a l’obligation de déclarer tous les sinistres au moment de sa découverte si minime soit-il.

Surtout, si le syndic ne déclarait pas le sinistre au moment de sa découverte parce qu’il est minime, mais a des conséquences plus importantes dans les mois voire des années plus tard, sa responsabilité pourra être engagée par le syndicat des copropriétaires ou par tout copropriétaire.

Parallèlement, conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, le conseil syndical a un rôle d’assistance du syndic et de contrôle dans sa gestion.

Pour autant, ni l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, ni l’article 26 du décret du 17 mars 1967 fixant les missions du conseil syndical ne prévoit que le syndic doit consulter le conseil syndical avant de procéder à une déclaration de sinistre.

Néanmoins, le syndic peut informer volontairement le conseil syndical de toutes les déclarations de sinistre, mais ce n’est pas une obligation. En revanche, si le conseil syndical souhaite avoir connaissance de toutes les déclarations de sinistre, il peut en faire la demande au syndic, qui là sera obligé d’y répondre.

Ainsi, la déclaration de sinistre étant généralisée, il serait illogique de devoir consulter préalablement le conseil syndical pour procéder à sa déclaration.

Réponse :

En matière d’affection de produits bancaires, il existe une règle et une exception.

L’article 35-1 du décret du 17 mars 1967 impose  à l’assemblée générale de décider du placement de fonds et de l’affectation des intérêts produits par ce placement.

Par principe, les articles 3 et 4 du décret du 14 mars 2005 précisent que ces produits financiers sont répartis en fin d’exercice auprès des copropriétaires sauf décision contraire de l’assemblée générale.

Par conséquent, le syndic doit répartir les produits financiers générés en affectant celui-ci sur la clé de partition à laquelle ils appartiennent. Généralement, il s’agit de la « clé générale ».

En revanche, en matière de produits financiers générés par le placement de sommes afférentes au fonds de travaux, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une exception à la régle qui est que, ces derniers sont définitivement acquis au syndicat des copropriétaires.

C’est donc à juste raison que votre syndic refuse de répartir les produits financiers générés par le placement des sommes afferentes au de fonds de travaux dans le cadre de la régularisation des charges.

Ce traitement différencié s’explique par le fait que les sommes afférentes au fonds de travaux sont définitivement acquises au syndicat des copropriétaires impliquant que les produits financiers générés sont portés au crédit de ce dernier.

En revanche, les produits financiers qui résultent de placements de sommes d’autres origines ne sont pas acquis définitivement au syndicat des copropriétaires, justifiant qu’ils soient répartis au crédit de chacun des copropriétaires dans le cadre de la régularisation des charges.

Nous vous invitons tout d’abord à vérifier dans votre règlement de copropriété que l’exercice d’une activité commerciale au sein de la copropriété est bel et bien autorisée ; il est possible, en outre, que par principe, l’exercice d’une activité commerciale soit autorisée mais sous certaines réserves, et que certaines activités, nommément désignée, ou celles engendrant des nuisances particulières, olfactives ou sonores notamment, soient interdites.

Un arrêt de la Cour d’appel de Rennes (23 février 2017) a ainsi pu juger qu’était illégale l’exercice d’une activité commerciale d’escape game dans une copropriété dont le règlement interdisait l’exercice de « salles de jeux ».

De même, il convient de rappeler qu’une activité, même autorisée et conforme à la destination de l’immeuble ne doit pas être source de nuisances ou de troubles anormaux de voisinage (Cour d’appel de Paris, 15 novembre 2006). Dans cette optique, afin de fonder votre refus d’autorisation, vous pourriez notamment arguer du fait que le passage régulier de clients dans la cour de l’immeuble va engendrer des nuisances qui ne sont pas compatibles avec la destination originelle de l’immeuble.

En outre, s’agissant du bruit causé par la climatisation, il existe une réglementation spécifique, fixée par les articles R. 1336-4 et suivants du Code de la santé publique.

L’article R. 1336-6 dudit code prévoit ainsi que :

« Lorsque le bruit mentionné à l'article R. 1336-5 a pour origine une activité professionnelle autre que l'une de celles mentionnées à l'article R. 1336-10 ou une activité sportive, culturelle ou de loisir, organisée de façon habituelle ou soumise à autorisation, l'atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l'homme est caractérisée si l'émergence globale de ce bruit perçu par autrui, telle que définie à l'article R. 1336-7, est supérieure aux valeurs limites fixées au même article.

Lorsque le bruit mentionné à l'alinéa précédent, perçu à l'intérieur des pièces principales de tout logement d'habitation, fenêtres ouvertes ou fermées, est engendré par des équipements d'activités professionnelles, l'atteinte est également caractérisée si l'émergence spectrale de ce bruit, définie à l'article R. 1336-8, est supérieure aux valeurs limites fixées au même article.

Toutefois, l'émergence globale et, le cas échéant, l'émergence spectrale ne sont recherchées que lorsque le niveau de bruit ambiant mesuré, comportant le bruit particulier, est supérieur à 25 décibels pondérés A si la mesure est effectuée à l'intérieur des pièces principales d'un logement d'habitation, fenêtres ouvertes ou fermées, ou à 30 décibels pondérés A dans les autres cas. »

Dans votre hypothèse, il pourrait être judicieux de demander auprès du locataire une étude réalisée par un acousticien afin que vous puissiez avoir l’assurance que le niveau de bruit généré par le fonctionnement de la climatisation n’excédera pas les seuils réglementaires susvisés.

Il est à noter également qu’à Paris vous pouvez signaler les nuisances sonores liées à l’exercice d’une activité professionnelle au Bureau d’actions contre les nuisances professionnelles (BANP).

Je vous précise enfin que la jurisprudence a déjà pu reconnaître la présence d’un trouble anormal de voisinage engendré une climatisation (voir notamment un arrêt de la Cour d’appel de Nîmes, 2^e chambre, section b, 7 juin 2021, numéro 20/0988).

Réponse :

Il convient de rappeler tout d'abord que la contestation d'une décision prise en assemblée générale des copropriétaires s'effectue impérativement de façon judiciaire auprès du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, et à l'aide d'un avocat, dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal d'assemblée générale aux copropriétaires opposants (en minorité sur une résolution) ou défaillants, conformément à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L'envoi d'une lettre recommandée au syndic lui faisant part de votre contestation de la résolution n'interrompra pas ce délai et sera dépourvu de toute utilité pratique.

Il est à noter en outre qu'une contestation de vote d'AG doit être appuyée par des arguments juridiques et non d'opportunité ; même si les travaux ont une véritable justification pratique, il est loisible aux copropriétaires de les refuser... à quelques réserves près.

Une action en contestation de vote sur le fondement de l'abus de majorité pourrait ainsi être tentée.

Cela étant, ses chances de succès ne sont pas assurés ; la jurisprudence a toutefois déjà sanctionné une décision d'assemblée générale refusant sans motif valable de consentir à l'exécution de travaux de réfection d'une partie d'immeuble (Cour de cassation, 3e chambre civile, 11 janvier 1984) ou refusant d'accorder sans motifs sérieux les crédits nécessaires pour la réalisation de travaux indispensables à l'usage normal des parties communes et à la sécurité des copropriétaires (Cour de cassation, 3e chambre civile, 29 octobre 1969) ; il s’agissait alors d’une hypothèse où le syndic avait passé outre le refus opposé en AG à des travaux reconnus par la cour d'appel comme indispensables à la conservation de l'immeuble.

Cela étant, une telle action consisterait en une option « corrective » soumise à l'aléa et aux délais judiciaires qui peuvent excéder plus d'une année.

Dans votre situation, avant d'en arriver à cette solution, vous pourriez rappeler aux copropriétaires, avant et en cours d'assemblée générale, que, conformément à l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires « a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. »

En outre, le même article 14 précise que « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

A ce titre, dans l'hypothèse par exemple où ces fissures causeraient à terme un trouble de jouissance au sein de votre appartement, vous pourriez légitimement en demander la réparation au syndicat des copropriétaires, tout d'abord de façon amiable, et, à défaut, de façon judiciaire (il existe une jurisprudence fournie à ce sujet). Si bien qu'en plus du coût des travaux, les copropriétaires auraient à supporter également une indemnisation à votre profit...

Il serait par conséquent risqué de laisser la situation se dégrader sans réagir, d'autant plus que le fait de ne pas entretenir durablement un bâtiment a pour effet d'engendrer des travaux plus onéreux et conséquents à long terme...

Dans l'immédiat, en prévision d'une éventuelle action judiciaire, il convient de conserver soigneusement les différents courriers (l'envoi de courriers recommandés au syndic est à privilégier) attestant du fait que vous l'avez alerté à de nombreuses reprises sur la situation.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit à ce titre que celui-ci est notamment chargé « -d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; ».

La procédure applicable en cas de travaux à engager de façon urgente est fixée par l’article 37 du décret du 17 mars 1967, que nous reproduisons ci-dessous pour votre parfaite information.

« Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.

Par dérogation aux dispositions de l'article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.

Il ne peut demander de nouvelles provisions pour le paiement des travaux qu'en vertu d'une décision de l'assemblée générale qu'il doit convoquer immédiatement et selon les modalités prévues par le deuxième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965. »

Enfin, la réalisation d'un constat par un commissaire de justice serait également judicieuse (dépense à supporter par vous-même, dont vous pourriez éventuellement demander le remboursement en justice), de même que la pose de témoins sur les fissures (dépense que vous pourriez amiablement demander au syndicat, représenté par le syndic, de prendre en charge).