Formations (248)

Réponse :

Le principe : la plaque professionnelle est un élément privatif, l’emplacement (sur façade, dans le hall ou tout autre lieu) où elle sera apposée est une partie commune.

Tous travaux privatifs affectant les parties communes ou susceptibles de porter atteinte à l’harmonie de l’immeuble doivent faire l’objet préalablement d’une demande d’autorisation de la part de l’assemblée générale. (article 25-b loi du 10/07/1965). La réponse est donc Oui une autorisation de l’assemblée est  indispensable, ni le conseil ni le syndic ne sont habilités à donner des accords.

Voyons ensemble le principe de ce procédé, ainsi que les rares exceptions.

1. Le principe : la procédure de demande d’autorisation :

Le copropriétaire intéressé devra adresser au syndic une demande d’’inscription à l’ordre du jour et dans les temps impartis, conformément aux dispositions légales. (articles 10 et 11 du décret du 17/03/1967), un projet de résolution autorisant la pose d’une plaque.

Il est conseillé de préciser le lieu d’implantation, la forme, la taille de la plaque et du texte…

Si l’assemblée générale refuse la pose de cette plaque : le copropriétaire devra engager une action judiciaire en vue d’obtenir du juge cette autorisation. Si l’assemblée n’a pas pris le soin de justifier son refus, il est très probable que le juge donnera autorisera la plaque.

Si le copropriétaire n’a pas sollicité l’autorisation ou qu’il ne l’a pas obtenu, et qu’il pose malgré tout sa plaque, il s’expose à une demande de remise en état exigé par le syndicat des copropriétaires.

2. L’impact d’une clause spécifique du règlement de copropriété :

• Une clause du règlement interdisant la pose de plaque indicatrice

L'interdiction absolue d'apposer des plaques professionnelles ou enseignes ne sera justifiée par la destination de l'immeuble que dans celui à usage exclusif d'habitation. La jurisprudence considère comme non écrite une clause interdisant la pose de plaque indicatrice alors que la destination de l’immeuble autorise l’exercice de professions libérales.

Par contre, est licite une clause qui, sans interdire l'apposition de plaques ou enseignes, détermine l'endroit où elles pourront être placées ou définissent certaines caractéristiques.

• Une clause du règlement l’autorisant

Le règlement de copropriété peut prévoir une clause autorisant les professions libérales à installer une plaque indicatrice, privant ainsi le syndicat de son pouvoir de décision sur le principe de la pose de la plaque.

Par contre, l’assemblée générale devra se positionner par rapport à la localisation de la plaque.

En conclusion, quel que soit le cas, que le règlement de copropriété le prévoit ou pas, une demande d’autorisation auprès de l’assemblée générale est incontournable.

Réponse :

Ni l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, ni son décret d’application du 17 mars 1967 n’imposent un formalisme spécifique en matière de pouvoir de représentation d’un copropriétaire absent à l’assemblée générale d’un syndicat de copropriétaires.

La réponse est donc OUI.

Le pouvoir, comme tout mandat répondant aux règles de droit commun, doit cependant être écrit et préciser :

• l’identité du mandant (le copropriétaire absent), une date et sa signature ;
• l’objet du mandat, c'est-à-dire délibérer sur l’ordre du jour pour une assemblée générale parfaitement déterminée et datée ;

Il peut indiquer en sus, la possibilité de subdélégation, c'est-à-dire que le mandataire ayant reçu ce pouvoir peut à son tour transmettre le pouvoir reçu ;

La mention de l’identité du mandataire n’est en revanche pas obligatoire, le pouvoir pourra être établi « en blanc », si le copropriétaire absent ne connait pas de copropriétaire ou s’il n’est pas certain de la présence du mandataire à l’assemblée. Cette possibilité est aussi importante dans le cas d’un trop grand nombre de mandats reçus.

Matérialité du mandat et modalité de transmission :

Dès lors que l’identité de l’émetteur est parfaitement déterminée et que sa manifestation de volonté est établie (nom, date, signature, objet) celui-ci peut légitimement envoyer son mandat par courrier, courriel, télécopie.

Le mandat est valable à partir du moment où :

Le mandataire qui l’accepte y porte, ses noms, prénoms, le date et le signe.

Réponse :

L’actualisation de la dette est donc possible :

• dans les cas d’une assignation au Tribunal d’Instance (dette < à 10 000€) jusqu’au jour même de l’audience de jugement, lors de la plaidoirie ou lors de la remise des conclusions qui précède la plaidoirie. 
• dans le cas d’une assignation au Tribunal de Grande Instance (dette > à 10 000€), jusqu’à la veille de l’audience de clôture par voie écrite.

Pour rappel, les procédures d’assignation se déroulent de la façon suivante :

Le conseil de l’expert :

Le rôle du conseil syndical, dont la mission est d’ « assister et de contrôler la mission », est ainsi essentiel  dans le suivi du réajustement de la dette et donc dans la limitation des irrécouvrables.  En effet, confier un dossier de recouvrement à un avocat nécessite de suivre son travail et de l’accompagner autant que possible dans ses démarches. Pour ce faire, rappelons l’importance de la mise en place d’une méthodologie de travail avec votre avocat dès la première rencontre, permettant d’assurer un suivi précis des procédures en cours.

Réponse :

Tout d’abord, il est important de rappeler que le contrôle des comptes doit se faire plusieurs fois au cours de l’exercice et non uniquement en fin d’année pour préparer l’assemblée générale.

En effet, cela permet justement d’identifier en cours d’année des anomalies et ainsi d’avoir le temps de les traiter ou de négocier avec le syndic leur suppression.

Pour répondre à votre question, l’approbation des comptes sous réserve n’est pas prévue dans les textes de lois.

Ainsi, bien souvent, les syndics considèrent l’approbation des comptes sous réserve comme une approbation « tout court ».

Et pour cause, les charges et plus généralement les comptes de l’exercice font un « bloc ». Ils sont donc soit acceptés en l’état, soit refusés.

Il faut donc être plus précis en procédant en deux temps :

1. identifier les factures ou écritures comptables qui posent problème ;

2. les sortir des charges pour les imputer sur un compte d’attente.

Par ce procédé, seules les factures validées seront présentées en charges, ce qui permettra ainsi d’approuver les comptes en l’état et de procéder à la régularisation des charges.

Grâce à ce système, l’approbation des comptes pourra se faire sans réserve. En revanche, les factures litigieuses devront être traitées sur l’exercice suivant.

Ce procédé permet d’éviter une approbation sous réserve mais attention car il ne règle pas le problème des factures litigieuses.

Il faudra donc que le conseil syndical négocie avec le syndic la suite à donner. Soit ce dernier les annule, soit il maintient sa position.

Dans ce dernier cas, il reviendra au conseil syndical de démontrer au syndic sa mauvaise foi afin qu’il prenne à sa charge les factures abusives voire illégales.

Réponse :

Oui, et ce dès lors qu’un syndicat de copropriétaires se constitue, qu’il soit unique ou secondaire avec un syndicat principal, le dernier alinéa de l’article 27 de la Loi du 10 juillet 1965 précise qu’il « dispose de la personnalité civile et qu’il fonctionne dans les mêmes conditions prévues par la présente loi ». Il faut ajouter également les dispositions du Décret du 17 mars 1967, du décret comptable du 14 mars 2005 et des textes généraux (Code de la Construction et de l’Habitation/CCH entre autre).

C’est ce que vient de rappeler dans sa réponse du 21 mars 03/2017 (pg 2422) la Ministre du logement et habitat durable, à un parlementaire qui l’interrogeait  «  le syndicat secondaire fonctionne en tout point comme un syndicat principal, de sorte que toutes les dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 lui sont applicables dans leur rigueur. »

1. La constitution d’un syndicat secondaire entraîne

• L’acquisition de la personnalité morale du syndicat qui est représenté par un syndic ;
• la redéfinition ou réaffectation des tantièmes de copropriété et de charges afin de convenir que les « charges bâtiment » énoncées avant cette constitution d’un syndicat unique,  deviennent durant la vie du syndicat secondaire, les « charges générales » sur lesquelles sera calculée*  la cotisation du fonds travaux.

2. Conséquences pratiques

La mise en œuvre des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dans son chapitre financier, à savoir :

• le compte séparé pour (presque) TOUTES les copropriétés, puisque seules celles de moins de 16 lots principaux peuvent encore dispenser le syndic d’ouvrir un compte séparé, avec l’obligation alors de la mise en place d’un sous compte ;
• le fonds travaux obligatoire, depuis le 1er janvier 2017, alimenté par une  cotisation minimale annuelle de 5 % du budget prévisionnel ;
• le compte rémunéré destiné à recevoir, entre autre, le fonds travaux obligatoire.

Réponse :

Avant de répondre à votre question, rappelons trois règles importantes et impératives prévues dans la loi du 10 juillet 1965 :

1. L’article 14-2 prévoit que le fonds travaux est obligatoire, avec une cotisation minimale de 5% du budget prévisionnel.
2. Il peut servir pour financer tous travaux exceptionnels prévus à l’article évoqué précédemment.
3. l’article 10-1 précise effectivement que ce fonds doit être appelé sur la base des millièmes généraux.

Ceci étant, la loi n’a jamais imposé ou interdit que le fonds travaux soit utilisé uniquement pour les travaux qui relèvent de la clé générale. Autrement dit, ce fonds peut financer tous travaux prévus à l’article 14-2, indépendamment de leur clé de répartition.

Néanmoins, une telle affectation des fonds impose au syndic de suivre une procédure comptable très stricte afin de s’assurer que des copropriétaires ne bénéficieraient pas d’un enrichissement sans cause ou, au contraire, seraient lésés.

Autrement dit, le syndic devra tenir le fonds travaux en distinguant la quote-part rattachée à chacun des lots.

Cela permettra de n’utiliser que celles concernées par les travaux, qui ont été préalablement votés en assemblée générale.

À titre d’illustration, s’il s’agit de travaux qui concernent une clé spéciale bâtiment, seuls les lots de ce bâtiment seront débités de leur quote-part de fonds travaux et non les autres.

Pour vérifier si votre syndic gère bien le fonds travaux, demandez-lui s’il tient une comptabilité auxiliaire dans laquelle figure la quote-part de fonds travaux rattachée à chacun des lots.

En cas de réponse négative, il y a alors de fortes chances que l’utilisation du fonds travaux soit erronée.

Réponse :

Le législateur a prévu cette période de passation en cas de vente, de succession, ou de toute autre opération constitutive du transfert de propriété d’un lot.

L’article 6 du décret du 17 mars 1967 énonce :

Tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.

Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des noms, prénoms, domicile réel ou élu de l'acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu à l'article 23 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965. Elle comporte également, le cas échéant, l'indication des accords prévus à l'article 26-8 de cette loi.

Cette notification doit être faite indépendamment de l'avis de mutation prévu à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée.

Ainsi, le syndic doit bien être informé de TOUT changement affectant un lot.

Cette notification imposée par l’article 6 a pour but de rendre la mutation opposable au syndicat des copropriétaires, ce qui est important afin de savoir à qui appeler les charges relatives au(x) lot(s) concerné(s), mais aussi de permettre au syndic le suivi des copropriétaires, ce qui fait partie de ses missions.

La notification sera faite « sans délai » par le notaire qui aura rédigé l’acte de vente ;

Dans la pratique, si le notaire n’a pas procédé à cette notification, situation fréquente qui résulte souvent d’un oubli, et qu’un nouvel arrivant est installé dans l’immeuble, il est possible soit au conseil syndical soit au syndic de prendre les devants en interrogeant le nouveau venu.

Il faudra lui demander qu’il justifie de ce transfert de propriété par la production d’une attestation notariée.

Cela permettra au nouveau venu de se présenter, et au syndic d’être en capacité d’appeler les charges

Réponse :

Oui, ce vote est nécessaire, voyons ensemble pourquoi.

La copropriété est un domaine privé et c’est la raison pour laquelle l’autorisation d’accès doit être votée par le syndicat des copropriétaires.

Une décision d’assemblée générale n’étant opposable qu’à ceux qui sont copropriétaires au moment où le vote a eu lieu, votre syndic réitère par prudence le vote annuellement, bien que certains ne procèdent à ce vote qu’une fois seulement, et à ce jour, il n’existe aucune jurisprudence à ce sujet.

La loi du 10 juillet 1965 a formalisé cette autorisation, qui sera votée à la majorité dite absolue de l’article 25 qui prévoit :

« L'autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes. »

Cette disposition répond aux exigences posées par le code de la construction et de l’habitation :

« Les propriétaires ou exploitants d'immeubles à usage d'habitation ou leurs représentants peuvent accorder à la police et à la gendarmerie nationales ainsi, le cas échéant, qu'à la police municipale une autorisation permanente de pénétrer dans les parties communes de ces immeubles. »

Lors de la réunion préparatoire de l’assemblée générale, il conviendra de vérifier que cette autorisation est bien portée à l’ordre du jour.

Réponse

NON

Il n’est pas possible de procéder de la sorte.

En effet, il s’agit d’un emplacement privatif sur lequel une intervention exposerait le syndic et le donneur d’ordre, donc le syndicat des copropriétaires, à des poursuites pour vol, de la même manière que s’il s’agissait d’un appartement dans lequel le syndic pénétrerait sans accord de son propriétaire.

Voici donc la marche à suivre lorsque vous êtes confronté à cette situation :

• Dans un premier temps, le syndic adressera une lettre recommandée au copropriétaire en question, en lui rappelant qu’au terme du règlement de copropriété, son emplacement de parking est à usage exclusif de stationnement – il pourra joindre une copie du paragraphe concerné pour mémoire – et demandera au copropriétaire de se conformer au règlement et de débarrasser les divers objets stockés sous un délai de XXX jours ( selon les cas, 10 à 30 jours par exemple, afin de prendre en compte l’éventuelle absence ou un temps d’organisation du destinataire).

Si le copropriétaire n’obtempère pas à l’expiration du délai, il conviendra de réitérer, mais en réduisant le délai imparti ET en faisant délivrer cela par huissier, ce qui se fait aux frais du syndicat des copropriétaires, seul un juge ayant le pouvoir d’imputer des frais ou pénalités à un copropriétaire.

S’il ne s’exécute toujours pas, il faudra alors l’assigner devant le Tribunal d’Instance ( litige de moins de 10 000 euros d’enjeu ) et demander sa condamnation à enlever ce stockage sous astreinte de X euros par jour de retard.

Il faudra demander également que lui soient imputés les frais précédents d’huissier, et bien entendu les éventuels frais de procédure, rappelons qu’il n’est pas obligatoire de se faire représenter par un avocat devant le tribunal d’instance.

Hors toute considération juridique pure, il faut que le conseil tente une discussion avec le copropriétaire récalcitrant pour lui expliquer les risques de ce stockage tant pour lui (vol, dégradations), que pour la copropriété (incendie).

Le rôle de médiateur du conseil syndical trouve là un véritable exercice de style.

Réponse :

OUI, le copropriétaire bailleur est responsable des agissements de son locataire.

En effet, les contrats de locations « classiques » répondant aux critères édictés par la loi 89-462 du 6 juillet 1989 comportent une clause résolutoire qui prévoit le cas de « non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ».

Comment procéder si vous êtes confrontés à pareil cas :

Il faut bien sûr alerter le copropriétaire bailleur, dans un premier temps par appel téléphonique, courrier simple, ou email afin qu’il soit informé de la situation.

S’il ne réagit pas, il faudra alors le mettre en demeure par lettre recommandée.

C’est au syndic de s’en charger en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires ET tout copropriétaire peut aussi le faire individuellement.

Le courrier doit être illustré, il convient de joindre par exemple, des témoignages, pétition, constat(s) d’huissier, et doit lui demander de prendre toutes les mesures nécessaires pour mettre fin aux agissements nuisibles de son locataire.

Le bailleur a la responsabilité de prendre des mesures allant jusqu’à faire jouer la clause résolutoire contenue dans le bail.

Si le bailleur ne fait rien, il va alors être nécessaire de saisir le Tribunal d’Instance pour obtenir du juge qu’il rompe le bail en cours.

N’hésitez pas à porter plainte dans les cas graves, et à minima à déposer une main courante, autant de documents attestant des évènements subis, qui seront joints au dossier.

La plupart des commissariats permettent désormais un pré plainte en ligne pour éviter une attente.