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Réponse :

Oui, et ce dès lors qu’un syndicat de copropriétaires se constitue, qu’il soit unique ou secondaire avec un syndicat principal, le dernier alinéa de l’article 27 de la Loi du 10 juillet 1965 précise qu’il « dispose de la personnalité civile et qu’il fonctionne dans les mêmes conditions prévues par la présente loi ». Il faut ajouter également les dispositions du Décret du 17 mars 1967, du décret comptable du 14 mars 2005 et des textes généraux (Code de la Construction et de l’Habitation/CCH entre autre).

C’est ce que vient de rappeler dans sa réponse du 21 mars 03/2017 (pg 2422) la Ministre du logement et habitat durable, à un parlementaire qui l’interrogeait  «  le syndicat secondaire fonctionne en tout point comme un syndicat principal, de sorte que toutes les dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 lui sont applicables dans leur rigueur. »

1. La constitution d’un syndicat secondaire entraîne

• L’acquisition de la personnalité morale du syndicat qui est représenté par un syndic ;
• la redéfinition ou réaffectation des tantièmes de copropriété et de charges afin de convenir que les « charges bâtiment » énoncées avant cette constitution d’un syndicat unique,  deviennent durant la vie du syndicat secondaire, les « charges générales » sur lesquelles sera calculée*  la cotisation du fonds travaux.

2. Conséquences pratiques

La mise en œuvre des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dans son chapitre financier, à savoir :

• le compte séparé pour (presque) TOUTES les copropriétés, puisque seules celles de moins de 16 lots principaux peuvent encore dispenser le syndic d’ouvrir un compte séparé, avec l’obligation alors de la mise en place d’un sous compte ;
• le fonds travaux obligatoire, depuis le 1er janvier 2017, alimenté par une  cotisation minimale annuelle de 5 % du budget prévisionnel ;
• le compte rémunéré destiné à recevoir, entre autre, le fonds travaux obligatoire.

Réponse :

Avant de répondre à votre question, rappelons trois règles importantes et impératives prévues dans la loi du 10 juillet 1965 :

1. L’article 14-2 prévoit que le fonds travaux est obligatoire, avec une cotisation minimale de 5% du budget prévisionnel.
2. Il peut servir pour financer tous travaux exceptionnels prévus à l’article évoqué précédemment.
3. l’article 10-1 précise effectivement que ce fonds doit être appelé sur la base des millièmes généraux.

Ceci étant, la loi n’a jamais imposé ou interdit que le fonds travaux soit utilisé uniquement pour les travaux qui relèvent de la clé générale. Autrement dit, ce fonds peut financer tous travaux prévus à l’article 14-2, indépendamment de leur clé de répartition.

Néanmoins, une telle affectation des fonds impose au syndic de suivre une procédure comptable très stricte afin de s’assurer que des copropriétaires ne bénéficieraient pas d’un enrichissement sans cause ou, au contraire, seraient lésés.

Autrement dit, le syndic devra tenir le fonds travaux en distinguant la quote-part rattachée à chacun des lots.

Cela permettra de n’utiliser que celles concernées par les travaux, qui ont été préalablement votés en assemblée générale.

À titre d’illustration, s’il s’agit de travaux qui concernent une clé spéciale bâtiment, seuls les lots de ce bâtiment seront débités de leur quote-part de fonds travaux et non les autres.

Pour vérifier si votre syndic gère bien le fonds travaux, demandez-lui s’il tient une comptabilité auxiliaire dans laquelle figure la quote-part de fonds travaux rattachée à chacun des lots.

En cas de réponse négative, il y a alors de fortes chances que l’utilisation du fonds travaux soit erronée.

Réponse :

OUI, l’absence de notification du compte rendu d’assemblée générale représente un enjeu majeur.

Et pour cause, le délai de deux mois de contestation des décisions prises, court à compter de la notification. Cela signifie que tant que le procès- verbal n’a pas été notifié par lettre recommandée avec accusé de réception aux copropriétaires absents et opposants, les décisions prises restent contestables pendant un délai de dix ans.

Par ailleurs, conformément à l’article 18 du décret du 17 mars 1967, l’absence de reproduction dans le procès-verbal de l’article 42 2^è alinéa de la loi du 10 juillet 1965 fait aussi courir le délai pour contester sur une période de dix ans une décision  d’assemblée générale. Cela est confirmé par plusieurs jurisprudences (CIV.3^è 28 janvier 2015).

Les tribunaux ont d’ailleurs considéré que lorsque le syndic a négligé de procéder à la notification obligatoire aux copropriétaires d’un procès-verbal d’assemblée générale, cela constituait une carence manifeste de sa part (CIV.3^è 18 février 1987).

Le Tribunal de Grande Instance est le seul compétent pour ce type de procédures.

Le conseil syndical doit donc être très vigilant et se montrer ferme afin qu’après avoir relu attentivement le procès-verbal et vérifié qu’il a bien été signé, il demande au syndic de l’envoyer dans les plus brefs délais.

En cas de retard du syndic, il ne faudra pas hésiter à le relancer fermement, voire le mettre en demeure de notifier le procès-verbal.

Réponse :

Non, aujourd’hui, la mise sous administration provisoire (éventuellement judiciaire) en saisissant le Tribunal de Grande Instance n’est plus l’unique solution pour convoquer légalement une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic.

Depuis la loi du 3 août 2015, s’il n’y a pas ou plus de syndics légalement mandatés, un « simple » copropriétaire est habilité à convoquer lui-même une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic professionnel ou bénévole.

Cela conformément à l'article 17 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 qui dispose « […] Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. […] ».

Pour que l’assemblée générale soit incontestable, l’ordre du jour portera exclusivement sur la question de désignation du syndic. En annexe seront jointes la/les propositions de contrat type de syndic professionnel et/ou non-professionnel.

Bien entendu, cette assemblée générale doit respecter les règles usuelles propres aux assemblées générales :

• En matière de convocation :

• Le délai légal de convocation : 21 jours francs entre le lendemain de la réception de la convocation et la veille de l’assemblée, cette assemblée générale n’ayant pas de caractère d’urgence au sens strict de la loi,
• Les modalités de notification : par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre contre émargement ou récépissé

• En matière de tenue et d’animation :

• le futur syndic, sera de préférence secrétaire du bureau, il ne peut détenir de pouvoir de copropriétaire(s) absent(s)
•  l’ordre du jour prévu dans la convocation sera respecté sans ajout de questions supplémentaires.

• En matière de retranscription :

• le procès-verbal sera signé par les membres du bureau de séance, avec retranscription intégrale de l’article 42 alinéa 2 de la loi de 1965, et il sera notifié en lettre recommandée avec accusé de réception aux copropriétaires absents non représentés ou opposants dans un délai de deux mois.

Pour vous faciliter la tâche, vous trouverez en pièce annexe, un modèle de convocation de cette assemblée générale particulière.

Pour plus d’information sur le contrat de syndic non professionnel, lisez en complément notre article du 12 février 2016 : Syndics bénévoles : votre contrat type de syndic non professionnel. Pourquoi ? Comment ? www.arc-copro.com/he34.

Réponse de l’expert :

Concernant l’assemblée générale : l’article 16 de la loi du 10 juillet 1965 est très précis et prévoit que :

« Le syndicat peut acquérir lui-même, à titre onéreux ou gratuit, des parties privatives sans que celles-ci perdent pour autant leur caractère privatif. Il peut les aliéner dans les conditions prévues à l'alinéa précédent. Il ne dispose pas de voix, en assemblée générale, au titre des parties privatives acquises par lui. »

Le syndicat des copropriétaires ne disposant pas de voix, il ne participe pas à l’assemblée générale en qualité de copropriétaire. Il ne peut donc pas donner un pouvoir pour se faire représenter.

La Cour de cassation a déduit de cet article que le total des tantièmes à prendre en compte pour apprécier si les conditions de majorité sont remplies doit exclure les voix attachées à la partie privative appartenant au syndicat (Cass. 3e civ. 21 juin 2006, n° 05-12.278).

Si ce principe n’est pas respecté c’est une cause de nullité des résolutions votées.

La neutralisation des voix du syndicat des copropriétaires  doit être consignée dans le procès-verbal pour permettre le décompte des voix et le contrôle du scrutin.

Concernant les charges : aucune disposition légale ne modifie la répartition des charges si le syndicat est propriétaire d’un lot privatif.

Les charges communes ou spéciales sont toujours rattachées au lot appartenant au syndicat des copropriétaires. Un compte afférent au lot est établi au nom du syndicat des copropriétaires.

Après une première répartition des charges conformément aux grilles de charges du règlement de copropriété, les charges de copropriété dues par le syndicat sont alors réparties entre les autres copropriétaires.

Pour cela le syndic doit utiliser une nouvelle grille de laquelle il aura retiré le lot et la quote-part du syndicat des copropriétaires.

Chaque copropriétaire conserve le même  nombre de tantièmes mais le total des tantièmes sera réduit de ceux se rattachant au lot du syndicat des copropriétaires.

Voici un exemple : s’il y a 100 tantièmes et que 20 sont rattachés au lot du syndicat, ce sont les 80 restant qui se répartiront les charges du lot du syndicat.

Cette règle s’appliquera pour chaque grille de charges qu’elles soient communes générales, communes spéciales ou par équipement (ascenseur…).

Réponse :

Soyons clairs : votre syndic a tout faux !

En effet, il n’est que le mandataire de la copropriété. Par conséquent, il agit au nom et pour le compte du syndicat de copropriétaires.

De ce fait, même si c’est lui qui a rédigé la mise en demeure, cette dernière est faite au profit de la copropriété.

Ainsi, conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 196,  le conseil syndical est en droit de réclamer une copie de tout document qui concerne l’immeuble, comme la mise en demeure envoyée à un tiers.

Concernant les mails, ce même article de loi précise que le conseil syndical peut aussi avoir accès aux correspondances de la copropriété.

Voici donc l’extrait de l’article :

« Le conseil syndical (...) peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété. »

Le syndic est donc tenu de remettre aussi bien la copie de la mise en demeure que toutes les correspondances (mises en demeure, lettres simples ou même des mails) envoyées à un tiers.

Une préconisation : demander au syndic de mettre systématiquement le conseil syndical en copie des mails envoyés à un tiers qui concernent la copropriété. Cela évitera ce type de malentendus.

Le problème de votre syndic c’est qu’il n’a sûrement envoyé ni mails ni courriers, expliquant pourquoi il se réfugie derrière ces arguties.

Réponse :

Le législateur a prévu cette période de passation en cas de vente, de succession, ou de toute autre opération constitutive du transfert de propriété d’un lot.

L’article 6 du décret du 17 mars 1967 énonce :

Tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.

Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des noms, prénoms, domicile réel ou élu de l'acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu à l'article 23 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965. Elle comporte également, le cas échéant, l'indication des accords prévus à l'article 26-8 de cette loi.

Cette notification doit être faite indépendamment de l'avis de mutation prévu à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée.

Ainsi, le syndic doit bien être informé de TOUT changement affectant un lot.

Cette notification imposée par l’article 6 a pour but de rendre la mutation opposable au syndicat des copropriétaires, ce qui est important afin de savoir à qui appeler les charges relatives au(x) lot(s) concerné(s), mais aussi de permettre au syndic le suivi des copropriétaires, ce qui fait partie de ses missions.

La notification sera faite « sans délai » par le notaire qui aura rédigé l’acte de vente ;

Dans la pratique, si le notaire n’a pas procédé à cette notification, situation fréquente qui résulte souvent d’un oubli, et qu’un nouvel arrivant est installé dans l’immeuble, il est possible soit au conseil syndical soit au syndic de prendre les devants en interrogeant le nouveau venu.

Il faudra lui demander qu’il justifie de ce transfert de propriété par la production d’une attestation notariée.

Cela permettra au nouveau venu de se présenter, et au syndic d’être en capacité d’appeler les charges

Réponse :

Oui, ce vote est nécessaire, voyons ensemble pourquoi.

La copropriété est un domaine privé et c’est la raison pour laquelle l’autorisation d’accès doit être votée par le syndicat des copropriétaires.

Une décision d’assemblée générale n’étant opposable qu’à ceux qui sont copropriétaires au moment où le vote a eu lieu, votre syndic réitère par prudence le vote annuellement, bien que certains ne procèdent à ce vote qu’une fois seulement, et à ce jour, il n’existe aucune jurisprudence à ce sujet.

La loi du 10 juillet 1965 a formalisé cette autorisation, qui sera votée à la majorité dite absolue de l’article 25 qui prévoit :

« L'autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes. »

Cette disposition répond aux exigences posées par le code de la construction et de l’habitation :

« Les propriétaires ou exploitants d'immeubles à usage d'habitation ou leurs représentants peuvent accorder à la police et à la gendarmerie nationales ainsi, le cas échéant, qu'à la police municipale une autorisation permanente de pénétrer dans les parties communes de ces immeubles. »

Lors de la réunion préparatoire de l’assemblée générale, il conviendra de vérifier que cette autorisation est bien portée à l’ordre du jour.

Réponse

NON

Il n’est pas possible de procéder de la sorte.

En effet, il s’agit d’un emplacement privatif sur lequel une intervention exposerait le syndic et le donneur d’ordre, donc le syndicat des copropriétaires, à des poursuites pour vol, de la même manière que s’il s’agissait d’un appartement dans lequel le syndic pénétrerait sans accord de son propriétaire.

Voici donc la marche à suivre lorsque vous êtes confronté à cette situation :

• Dans un premier temps, le syndic adressera une lettre recommandée au copropriétaire en question, en lui rappelant qu’au terme du règlement de copropriété, son emplacement de parking est à usage exclusif de stationnement – il pourra joindre une copie du paragraphe concerné pour mémoire – et demandera au copropriétaire de se conformer au règlement et de débarrasser les divers objets stockés sous un délai de XXX jours ( selon les cas, 10 à 30 jours par exemple, afin de prendre en compte l’éventuelle absence ou un temps d’organisation du destinataire).

Si le copropriétaire n’obtempère pas à l’expiration du délai, il conviendra de réitérer, mais en réduisant le délai imparti ET en faisant délivrer cela par huissier, ce qui se fait aux frais du syndicat des copropriétaires, seul un juge ayant le pouvoir d’imputer des frais ou pénalités à un copropriétaire.

S’il ne s’exécute toujours pas, il faudra alors l’assigner devant le Tribunal d’Instance ( litige de moins de 10 000 euros d’enjeu ) et demander sa condamnation à enlever ce stockage sous astreinte de X euros par jour de retard.

Il faudra demander également que lui soient imputés les frais précédents d’huissier, et bien entendu les éventuels frais de procédure, rappelons qu’il n’est pas obligatoire de se faire représenter par un avocat devant le tribunal d’instance.

Hors toute considération juridique pure, il faut que le conseil tente une discussion avec le copropriétaire récalcitrant pour lui expliquer les risques de ce stockage tant pour lui (vol, dégradations), que pour la copropriété (incendie).

Le rôle de médiateur du conseil syndical trouve là un véritable exercice de style.

Réponse :

OUI, le copropriétaire bailleur est responsable des agissements de son locataire.

En effet, les contrats de locations « classiques » répondant aux critères édictés par la loi 89-462 du 6 juillet 1989 comportent une clause résolutoire qui prévoit le cas de « non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ».

Comment procéder si vous êtes confrontés à pareil cas :

Il faut bien sûr alerter le copropriétaire bailleur, dans un premier temps par appel téléphonique, courrier simple, ou email afin qu’il soit informé de la situation.

S’il ne réagit pas, il faudra alors le mettre en demeure par lettre recommandée.

C’est au syndic de s’en charger en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires ET tout copropriétaire peut aussi le faire individuellement.

Le courrier doit être illustré, il convient de joindre par exemple, des témoignages, pétition, constat(s) d’huissier, et doit lui demander de prendre toutes les mesures nécessaires pour mettre fin aux agissements nuisibles de son locataire.

Le bailleur a la responsabilité de prendre des mesures allant jusqu’à faire jouer la clause résolutoire contenue dans le bail.

Si le bailleur ne fait rien, il va alors être nécessaire de saisir le Tribunal d’Instance pour obtenir du juge qu’il rompe le bail en cours.

N’hésitez pas à porter plainte dans les cas graves, et à minima à déposer une main courante, autant de documents attestant des évènements subis, qui seront joints au dossier.

La plupart des commissariats permettent désormais un pré plainte en ligne pour éviter une attente.