Sommaire :

I. La prévention des impayés en copropriété

a. Une meilleure visibilité sur le coût réel de la propriété d’un lot

b. Maitrise des dépenses courantes

c. Mensualisation et segmentation des appels de fonds

d. Des avis d’appel de fonds règlementés

e. Des réunions obligatoires trilatérales entre le conseil syndical, l’avocat et le syndic

II. Un meilleur encadrement du syndic dans le recouvrement des charges

a. Un encadrement plus précis de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

b. Rendre obligatoire le traitement des impayés dès trois trimestres de retard avec l’engagement de procédures amiables ou judiciaires qui engagent la responsabilité du syndic

c. Une interdiction pour le copropriétaire débiteur de plus de quatre trimestres et en cours de procédure de participer au vote de l’élection du syndic

d. Un meilleur suivi comptable des frais et condamnation liés aux impayés

e. Possibilité pour le syndic de prise d’hypothèque sans passer par un avocat

III. Les mesures curatives au traitement des impayés

a. La mise en place automatique de la procédure d’alerte

b. Étendre le super privilège à 80% de la dette principale

c. Une possibilité de confier le traitement des impayés à une société tierce indépendante de tout lien direct ou indirect avec le syndic

d. Sécurisation sur la condamnation des frais de contentieux incompressibles

e. Prévoir une juridiction spécifique pour traiter les litiges liés au secteur de la copropriété et plus particulièrement en matière de traitement des impayés

Introduction :

Selon les derniers chiffres de l’ANAH, le nombre de copropriétés en fragilité sur l’ensemble du territoire français est de plus de 100 000 immeubles privés, soit 19% du parc.

Elles représentent près de 1.2 millions de logements, soit 15.7% des logements en copropriété.

Ce chiffre, qui est déjà très inquiétant, est selon nous sous-estimé, car un grand nombre de copropriétés n’ont volontairement pas réalisé les travaux d’entretien et de rénovation pourtant nécessaires, afin d’éviter de se retrouver en difficulté suite à une augmentation des impayés de charges.

Et pour cause, l’un des facteurs majeurs du basculement des copropriétés en difficulté est l’augmentation du nombre de copropriétaires débiteurs, qui au fur et à mesure paralyse le fonctionnement du syndicat des copropriétaires.

Face à cette situation, il est indispensable de prévoir de nouvelles dispositions légales et règlementaires qui auront pour but de traiter de manière préventive et curative les impayés de charges, et de manière plus générale la situation des copropriétaires débiteurs.

À défaut, il est clair que de nombreuses copropriétés basculeront doucement, mais sûrement en fragilité puis en difficulté, créant des désordres internes, mais également sur l’ensemble de l’écosystème qu’elles côtoient.

Le constat est d’autant plus amer, sachant que les législateurs et pouvoirs publics ont prévu plusieurs dispositions fortes et innovantes en matière de traitement des impayés, sans que cela n’aboutisse aux résultats escomptés.

Selon notre analyse, la carence émane du fait que ces dispositions légales et règlementaires ne sont pas suffisamment précises ou ne vont pas assez loin dans les objectifs à atteindre et dans l’engagement de la responsabilité des professionnels.

Partant de ce postulat, nous proposons quinze mesures à mettre en place pour traiter efficacement les impayés de charges en copropriété.

Pour cela, nous avons distingué à travers ce dossier trois thématiques qui sont :

• les actions liées à la prévention des impayés ;
• un meilleur encadrement du syndic professionnel dans le recouvrement des charges ;
• les mesures curatives au traitement des impayés.

 

I. La prévention des impayés en copropriété

Certains observateurs considèrent que le phénomène des copropriétés en difficulté est une fatalité, puisqu’il est la conséquence de copropriétaires ayant des ressources financières limitées, ne pouvant payer leurs charges.

Cette analyse primaire élude toutes les étapes successives qui ont entrainé la copropriété dans la difficulté, provoquant que les copropriétaires se sont retrouvés eux-mêmes en difficulté.

Ainsi, la question est de savoir si c’est la copropriété en difficulté qui a entrainé les copropriétaires en difficulté, ou bien l’inverse.

Il est alors indispensable d’identifier les causes, voire les symptômes d’une copropriété en fragilité, afin de mettre en place des mesures préventives évitant ainsi le basculement en difficulté.

À travers ce premier chapitre, seront abordées les informations et actions à mettre en place pour traiter en amont l’apparition des impayés de charges.

a. Une meilleure visibilité sur le coût réel de la propriété d’un lot.

Sur les annonces immobilières, doivent figurer plusieurs informations, notamment des éléments financiers tels que le montant annuel des charges courantes du lot ou encore les honoraires d’agence.

Ces informations sont nécessaires pour permettre au futur acquéreur d’estimer au plus juste le coût réel du bien, afin de vérifier s’il dispose des capacités financières pour être copropriétaire au sein de l’immeuble.

Or, il manque une information capitale qui ne devrait en aucun cas  être facultative : le coût de participation aux travaux d’entretien et de rénovation du bâti et des équipements collectifs de la copropriété où il souhaite acquérir un lot.

L’absence de cette information est à double titre préjudiciable, puisque d’une part on considère la participation des travaux à venir comme hypothétique, ce qui est faux, et d’autre part on ne permet pas au futur acquéreur de valablement estimer le coût réel du lot.

En effet, suite à une étude réalisée par l’ARC, il a été démontré que sur certaines villes de France en l’espace de dix ans les différents frais parallèles à l’acquisition du bien (honoraires d’agence, émoluments du notaire, charges courantes et de travaux) représentent le coût initial du lot.

Dans d’autres villes où le prix du mètre carré est élevé, ces frais représentent malgré tout un taux important qui est loin d’être négligeable.

Préconisation de l’ARC

Afin de prévenir le futur acquéreur du coût réel du bien et de son obligation à participer aux frais de travaux d’entretien et de rénovation, il est impératif que soit indiquée dans les annonces immobilières la quote-part de charges liées aux travaux d’entretien qu’il faudra réaliser au sein de la copropriété.

Cette estimation pourra se faire à partir du plan pluriannuel de travaux défini à la suite de la réalisation du diagnostic technique global.

b. Maîtrise des dépenses courantes

En l’espace de dix ans les dépenses courantes de copropriété ont augmenté de presque 50%, alors que sur cette même période le taux d’inflation vivote autour de 10%.

Cette explosion du coût des charges provoque des appels de fonds de plus en plus coûteux, qui non seulement provoquent des impayés, mais en plus dissuadent les copropriétaires de voter des travaux d’entretien et de rénovation pourtant nécessaires.

Les raisons de ces dérives budgétaires sont d’une part l’absence totale de mise en concurrence des contrats de la copropriété, et d’autre part un laxisme parfois coupable des syndics qui laissent passer des factures à des prix prohibitifs, du fait qu’il s’agit de sociétés avec lesquelles ils ont des arrangements ou bien qui sont des filiales de leur  groupe.

Or, un simple toilettage des prestations inutiles est facturé à la copropriété alors qu’une mise en concurrence périodique et automatique de l’ensemble des contrats permettrait une réduction des charges significative à hauteur de 20 à 50%.

Préconisation de l’ARC

Ce constat impose une réforme de la loi en prévoyant d’une part une obligation faite au syndic de mise en concurrence obligatoire et périodique des contrats de la copropriété, et d’autre part une interdiction de faire intervenir au sein des copropriétés des sociétés ayant un intérêt commun direct ou indirect avec le syndic.

Cette mesure évitera tout conflit d’intérêts permettant au syndic d’être intègre dans les relations contractuelles et concurrentielles avec les prestataires de la copropriété.

c. Mensualisation et segmentation des appels de fonds

Les articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 précisent les modalités d’appel de fonds en matière de charges courantes et de travaux votés.

Le principe est que les charges courantes sont appelées par trimestre, alors que les échéances de provisions pour travaux sont définies par l’assemblée générale.

En parallèle l’article 10 de cette même loi précise que le fonds travaux est appelé selon les mêmes modalités que les charges courantes.

À cela s’ajoute la possibilité de constituer ou d’abonder des « avances », conformément aux modalités définies par l’assemblée générale.

Pour simplifier le dispositif et économiser les avis d’appels de fonds multiples, le syndic fait coïncider la date d‘exigibilité de l’ensemble de ces provisions (charges courantes et travaux, fonds travaux et avances) au premier jour de chaque trimestre.

Cette situation provoque des montants d’appels de fonds trimestriels importants qui engendrent souvent un défaut de paiement partiel ou total.

À cela s’ajoute le fait qu’en fonction des syndics, les appels de fonds sont envoyés aux copropriétaires dans un délai plus ou moins proche du début du trimestre, ne permettant pas forcément de payer dans les délais sans risque de se voir imputer des lettres de relance ou de mise en demeure.

Préconisation de l’ARC

Pour éviter ce cumul, il est suggéré d’étaler les exigibilités des différentes provisions de charges, afin de permettre aux copropriétaires de lisser leurs paiements.

Avec cela, pourra être également introduite la mensualisation des charges qui seront appelées en début de trimestre, mais exigibles à chaque début de mois.

 Afin d’éviter toute difficulté de trésorerie pour la copropriété, l’avance de trésorerie sera fixée à un sixième du budget prévisionnel permettant d’absorber les deux mois non exigibles en début de trimestre.

Pour cela, il est impératif de redéfinir les articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 en interdisant un cumul de provisions de charges de natures différentes à une même date d’exigibilité avec un appel de fonds trimestriel, dont l’exigibilité sera mensuelle.

d. Des avis d’appel de fonds règlementés

En fonction des cabinets de syndic, et surtout des concepteurs de logiciels métier, les appels de fonds transmis aux copropriétaires sont présentés de manière différente.

Ainsi, certains types d’appels de fonds présentent les quotes-parts d’avance ou de fonds travaux rattachés au lot, tandis que d’autres n’indiquent pas cette information.

Plus que cela, le mode de calcul des appels de fonds reste difficilement compréhensible, d’autant plus lorsqu’il s’agit de présenter la régularisation des charges, ne permettant pas au copropriétaire de comprendre et de vérifier les sommes qui lui sont appelées.

Ce manque de transparence dissuade les copropriétaires de s’immiscer dans le contrôle des charges et des avis d’appels de fonds.

Ce constat est regrettable, car nous constatons fréquemment des erreurs sur les appels de fonds, que ce soit en matière d’imputation de charges conformément à la clé de répartition ou du montant de quote-part rattaché au lot.

Préconisation de l’ARC

Pour résoudre cette difficulté, il parait évident de définir par voie règlementaire le modèle type d’appel de fonds qui permettra à tout copropriétaire de lire et comprendre les sommes qu’il est tenu de payer et les quotes-parts d’avance ou de fonds travaux affectés au lot.

Une mesure de transparence et de pédagogie, permettant au copropriétaire de s’impliquer davantage dans la vie et le fonctionnement de la copropriété.

e. Des réunions obligatoires trilatérales entre le conseil syndical, l’avocat et le syndic

L’une des causes du ralentissement du traitement des impayés est le manque de transparence sur l’avancement des dossiers contentieux assurés par l’avocat de la copropriété désigné par le syndic.

Cette opacité est d’autant plus forte que bien souvent seul le syndic est en relation directe avec l’avocat, ne permettant pas au conseil syndical d’avoir des informations exactes sur l’évolution des dossiers, et surtout sur les éventuels blocages.

Or, il faut être conscient que bien souvent les reports d’audience sont demandés par l’avocat de la copropriété, du fait qu’il ne dispose pas des pièces maitresses pour pouvoir plaider le dossier en vue de condamner le copropriétaire débiteur au paiement de ses charges.

Préconisation de l’ARC

Face à cette situation, il est impératif de prévoir dans la loi une réunion spécifique au traitement des impayés de charges en imposant la présence du conseil syndical, du syndic et de l’avocat. Ce dernier devra expliquer les actions entreprises et justifier les retards constatés dans le traitement des dossiers.

Par ailleurs, le président du conseil syndical devra avoir une habilitation expresse prévue dans la loi lui permettant d’interroger directement l’avocat sur les dossiers en cours concernant la copropriété, et plus particulièrement sur les affaires liées au traitement des impayés.

Ce droit permettra d’éviter tout filtre ou interprétation du syndic sur l’avancement des dossiers contentieux.

De plus, l’assemblée générale devra valider le mandat de représentation de l’avocat pour défendre les intérêts du syndicat des copropriétaires.

Cette mesure permettra d’en changer si les dossiers contentieux traînent sans justification sérieuse, ou bien si les jugements des procédures engagées ne permettent pas de voies d’exécution efficaces.

II. Un meilleur encadrement du syndic dans le recouvrement des charges

Le syndic qui est le représentant légal de la copropriété est le seul à pouvoir engager une action judiciaire au nom du syndicat des copropriétaires, notamment pour recouvrer les impayés de charges.

Cette prérogative implique un sérieux et une dextérité du syndic dans les actions contentieuses et précontentieuses qu’il engage à l’encontre des copropriétaires débiteurs, et également dans les relations avec les avocats mandatés pour engager une procédure.

Or, le constat est plutôt décevant avec des cabinets de syndics qui n’ont pas de réelle stratégie ni procédure dans le traitement des impayés de charges, utilisant même cette situation pour générer des profits en facturant abusivement des actes imputables au seul débiteur.

À travers ce chapitre, nous allons préciser les améliorations qu’il faudra apporter aux dispositions légales et règlementaires en vigueur, afin de mieux encadrer l’action du syndic dans la gestion des impayés qui devra être accompagnée d’un renforcement de sa responsabilité en cas de carence.

a. Un encadrement plus précis de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 fixe les frais que le syndic peut facturer au nom du syndicat des copropriétaires au copropriétaire débiteur.

Il s’agit notamment des frais de mise en demeure, de relance ou encore des droits et émoluments des huissiers de justice.

Cette disposition légale présente de nombreuses insuffisances qui sont source d’abus préjudiciant aussi bien au syndicat des copropriétaires qu’au copropriétaire débiteur.

En effet, cet article utilise l’adverbe « notamment » pour indiquer les actes qui peuvent être facturés aux copropriétaires débiteurs, laissant une ouverture au syndic pour leur imputer diverses prestations, parfois inutiles et abusives, liées au recouvrement de charges.

Le contrat-type devait traiter cette question en limitant les frais facturables aux copropriétaires débiteurs. Or, compte tenu de l’absence de sanction, de nombreux syndics ne respectent pas cette limitation en invoquant comme argutie des libellés  confus.

De plus, la loi ne précise pas le nombre d’actes qui peuvent être facturés à un même copropriétaire débiteur.

Là aussi, de nombreux syndics profitent de la situation en multipliant sans fondement les lettres de relance ou de mise en demeure qu’ils facturent entre 30 et 60 euros l’unité, ce qui provoque une augmentation artificielle de la dette du copropriétaire débiteur.

D’ailleurs, en cas de procédure judiciaire, bien souvent le magistrat décharge le copropriétaire débiteur du paiement de ces frais, provoquant une charge irrécouvrable supportée en définitive par le syndicat des copropriétaires. C’est le principe de la spirale infernale des impayés de charges.

Préconisation de l’ARC

Afin de corriger cette carence, il est impératif que l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 précise de manière exhaustive les prestations privatives liées au traitement des impayés que le syndic peut facturer au copropriétaire débiteur, et leur fréquence en fonction de l’évolution de la dette.

Par ailleurs, par voie règlementaire devra être défini un tarif plafonné des actes imputables au seul débiteur, évitant ainsi que les syndics profitent de leur monopole de mandataire pour facturer leur intervention à des prix prohibitifs.

Enfin, dans le cas où le syndic engage une action judiciaire à l’encontre d’un copropriétaire débiteur et que le juge le déboute de sa demande en paiement des frais non prévus à l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, le syndic ne pourra pas les ré-imputer à la copropriété.

Si le syndic a déjà prélevé ces frais sur la trésorerie de la copropriété, il devra les rembourser et à défaut ne pourra pas les réclamer.

Et pour cause, il s’agit de frais illégaux, ce qui explique que le juge les estime « non nécessaires » au recouvrement ne pouvant permettre au syndic d’outrepasser l’encadrement légal lié à son mandat.

b. Rendre obligatoire le traitement des impayés dès trois trimestres de retard avec l’engagement de procédures amiables ou judiciaires qui engagent la responsabilité du syndic

Les impayés de charges sont traités de manière différente et aléatoire en fonction des cabinets de syndics.

Certains syndics définissent leur politique en fonction des recettes que cela engendrera, d’autres de manière plus stratégique en considérant qu’il n’est pas judicieux d’engager des actions judiciaires à l’encontre de copropriétaires qui représentent un nombre de voix important, sachant qu’ils pourraient voter lors de la prochaine assemblée générale contre leur réélection.

Cette situation, parfois chaotique, crée une « contamination générale » des copropriétaires, qui constatent que les débiteurs ne sont pas inquiétés par une action en recouvrement les incitant eux-mêmes à retarder le paiement de leurs appels de fonds ou à payer de façon partielle, voire pire, geler les règlements.

Préconisation de l’ARC

Pour éviter cette difficulté, il est nécessaire que la loi impose au syndic l’engagement de procédures amiables dès qu’un copropriétaire de lot d’habitation ou de commerce présente plus de deux trimestres d’impayés.

Au-delà du troisième trimestre impayé, le syndic devra impérativement déclencher une action judiciaire dans la mesure où il n’a pas été possible de signer avec le copropriétaire débiteur un échéancier de recouvrement des charges.

Il faudrait aussi limiter le nombre des échéanciers successifs et infructueux accordés par certains syndics : un copropriétaire débiteur qui n’a pas respecté un échéancier ne devrait plus s’en voir proposer de nouveau par le syndic.

Cet encadrement permettra de mettre des « ultimatums légaux » aussi bien au syndic qu’au copropriétaire,  évitant ainsi tout calcul politique ou économique de l’un d’eux.

Par ailleurs, devra peser sur le syndic professionnel une obligation de moyens pour atteindre la condamnation du copropriétaire débiteur et l’exécution des décisions judiciaires en vue de résorber les dettes contractées.

Concrètement, la responsabilité civile professionnelle du syndic pourra être engagée s’il est dans l’incapacité de prouver qu’il a entrepris l’ensemble des procédures prévues par la loi dans les délais imposés.

De plus, en cas de blocage dans l’avancement de la procédure judiciaire liée à un défaut de remise de pièces justificatives par le syndic à l’avocat, telles que les appels de fonds, les procès-verbaux, données comptables (…), ce dernier pourra également voir sa responsabilité civile engagée.

Cette action pourra être diligentée par le président du conseil syndical dans le cadre des dispositions prévues à l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965.

c. Une interdiction pour le copropriétaire débiteur de plus de quatre trimestres et en cours de procédure de participer au vote de l’élection du syndic

Une des causes qui explique le manque de réactivité du syndic à engager une action judiciaire à l’encontre du copropriétaire débiteur, est que ce dernier représente un nombre de voix important qui aura une influence sur le vote de son élection à la prochaine assemblée générale.

Au vu de ce constat, il préfère engager des actions amiables, telles que l’envoi de lettres de relances multiples ou de mise en demeure qui ne sont pas suivies de procédures judiciaires inquiétant réellement le copropriétaire débiteur à une condamnation.

Cette situation provoque en définitive un cumul d’impayés de charges, qui se voit même prescrit au-delà d’un délai de cinq ans.

Préconisation de l’ARC

Pour répondre à cette difficulté, il est nécessaire de neutraliser le pouvoir d’influence du copropriétaire débiteur sur la nomination du syndic en interdisant à tout copropriétaire de lots d’habitation ou de commerce ayant plus de quatre trimestres d’impayés en cours de procédure judiciaire de pouvoir participer au vote de l’élection du syndic.

Il s’agit bien de deux conditions cumulatives, impliquant que si le copropriétaire s’est acquitté d’une partie de sa dette représentant moins de quatre trimestres d’appels de fonds, il retrouve sa faculté de participation au vote de l’élection du syndic, même si la procédure judiciaire se poursuit.

Selon ce même principe, le copropriétaire débiteur de plus de quatre trimestres pourra participer au vote de l’élection du syndic si aucune action judiciaire en recouvrement n’est engagée à son encontre.

Cette mesure doit inciter les syndics à engager des procédures judiciaires dès le quatrième trimestre d’appel de fonds impayé, afin de pouvoir neutraliser le vote intéressé du copropriétaire débiteur.

d. Un meilleur suivi comptable des frais et condamnations liés aux impayés

Le traitement des impayés de charges, que ce soit les procédures amiables ou contentieuses, provoquent des coûts importants pour la copropriété ne serait-ce que les honoraires du syndic, de l’avocat ou de l’huissier.

Même si l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 précise que ces frais sont supportés par le copropriétaire débiteur, il n’en reste pas moins vrai que dans un premier temps les honoraires sont payés et avancés par le syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, les procédures judiciaires, notamment en matière d’impayés, s’étalent sur plusieurs exercices, n’ayant plus de visibilité sur les divers frais engagés par rapport aux condamnations obtenues et liquidées.

Préconisation de l’ARC

Afin d’avoir une meilleure visibilité sur l’équilibre des dépenses engagées par rapport aux condamnations acquittées par le copropriétaire débiteur, il est indispensable de revoir les règles comptables en considérant « l’opération de recouvrement des charges » comme non terminée jusqu’à la constatation du paiement de la dette.

Ainsi, les frais et honoraires ne seront régularisés qu’après approbation des charges et produits liés à la procédure qui ne sera possible que lorsque la dette du copropriétaire débiteur sera d’une manière ou d’une autre liquidée.

Pour cela, il faudra utiliser le même procédé que celui prévu par le décret comptable du 14 mars 2005 lié aux travaux ou opérations exceptionnelles, en générant une annexe 6 propre à la situation comptable des actions judiciaires et du traitement contentieux des impayés.

e. Possibilité pour le syndic de prise d’hypothèque sans passer par un avocat

Même si l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965 donne au syndic la possibilité d’inscrire une hypothèque sur les lots d’un copropriétaire débiteur sans autorisation préalable de l’assemblée générale, cette procédure doit impérativement être réalisée par un avocat, ce qui engendre des coûts supplémentaires pour la copropriété.

En fonction des cabinets d’avocats, le coût varie entre 600 et 900 euros qui cumulé sur plusieurs lots de copropriétaires débiteurs peuvent représenter des sommes importantes que les copropriétés, surtout en difficulté, ne sont pas en mesure de payer.

Cette situation dissuade les syndics de poser une hypothèque sur les lots des copropriétaires débiteurs pourtant nécessaire en cas de procédure judiciaire.

Préconisation de l’ARC

Pour réduire les frais liés au traitement des impayés, il est préconisé de permettre au syndic en place de poser une hypothèque légale sur le lot d’un copropriétaire débiteur sans passer nécessairement par un avocat.

III. Les mesures curatives au traitement des impayés

Le traitement des impayés de charges impose une rigueur, pour permettre en définitive au syndicat des copropriétaires de récupérer les charges impayées des copropriétaires débiteurs.

Pour cela, il est nécessaire d’utiliser les dispositifs déjà en vigueur qui sont oubliés et renforcer certaines mesures qui ne vont pas suffisamment loin pour garantir le règlement des impayés de charges, même en cas de procédure judiciaire.

À travers ce dossier, nous allons mettre en exergue les mesures curatives qui permettent de traiter efficacement les impayés, sans pour autant revenir sur des améliorations à apporter en matière de procédure civile.

a. La mise en place automatique de la procédure d’alerte

Le phénomène des copropriétés en difficulté est dû à une longue et progressive dégradation aussi bien de la gouvernance que des conditions financières et techniques de l’immeuble.

Bien souvent, l’intervention des pouvoirs publics dans ces copropriétés est tardive, nécessitant d’entreprendre des opérations très lourdes, engageant des financements publics.

C’est pour éviter cette situation que les articles 29-1 A et suivants de la loi du 10 juillet 1965 ont prévu un dispositif spécifique pour les copropriétés qui présentent les premiers signes de fragilité, en donnant la possibilité de nommer un mandataire ad hoc.

Celui-ci a pour but de réaliser une étude sur la situation comptable et technique de la copropriété, en vue de présenter des préconisations afin de rétablir un équilibre financier.

Malgré l’accroissement du nombre de copropriétés en difficulté, cette mesure innovante est peu mise en place.

Selon notre analyse, deux éléments freinent ce dispositif : son coût qui doit être supporter par le syndicat des copropriétaires qui est déjà en difficulté, et les signaux négatifs, aussi bien pour la copropriété que pour la ville que pourrait insinuer la mise en place de cette procédure.

En effet, certains copropriétaires, mais également les maires ne sont pas toujours favorables à déclencher des procédures qui insinueraient qu’au sein de leur ville se trouve une copropriété en difficulté.

Cette approche est une erreur, car bien souvent en l’absence d’intervention extérieure et en amont qui prévoit des mesures correctives, la copropriété plonge davantage en difficulté nécessitant des plans de sauvegarde qui médiatiquement peuvent être plus nuisibles.

Préconisation de l’ARC

Pour accélérer la mise en place de cette procédure d’alerte, il est nécessaire de la rendre obligatoire et déclenchable par l’ANAH dès que le registre d’immatriculation de la copropriété identifiera des immeubles avec un taux élevé d’impayés de charges. Dans ce cas, l’étude devra être financée par la collectivité territoriale.

Dans les faits, il s’agit d’un moindre coût, car ces dispositifs préventifs évitent, ou du moins préviennent, l’obligation de mise en place d’un plan de sauvegarde financièrement beaucoup plus lourd pour la collectivité ou une Orcod-IN qui engagerait l’Etat.

b. Étendre le super privilège à 80% de la dette principale

L’article 19 de la loi du 10 juillet 1965 octroie au syndicat des copropriétaires un « super privilège » spécial sur les dettes impayées du copropriétaire qui concerne les deux années antérieures, plus l’année en cours.

Ce dispositif reste bien souvent insuffisant, impliquant que le syndicat des copropriétaires se voit supporter une partie non négligeable de la dette du copropriétaire débiteur, en la considérant comme une charge irrécouvrable.

Cette situation fragilise encore plus la copropriété qui bien souvent se trouve déjà en difficulté, du fait d’un nombre important de copropriétaires débiteurs.

Préconisation de l’ARC

Face à ce constat, il est impératif d’étendre le « super privilège » non pas sur la période (deux années antérieures + l’année en cours), mais sur le montant de l’impayé qui doit représenter jusqu’à 80% de la dette principale du copropriétaire débiteur.

Cette mesure se justifie par le fait que le syndicat de la copropriétaire présente des spécificités par rapport aux autres créanciers.

En effet, d’une part les provisions de charges sont ses seules ressources de financement et d’autre part il ne choisit pas ses copropriétaires qui seront peut-être demain débiteur

Cette évolution de la loi doit être accompagnée par les mesures indiquées précédemment, notamment un plus grand encadrement du traitement des impayés et de la responsabilité du syndic.

Cela devrait permettre d’éviter de se retrouver avec des impayés de charges exponentiels qui provoqueraient l’utilisation de plein fouet du « super privilège » plafonné à 80% de la dette principale du copropriétaire débiteur.

c. Une possibilité de confier le traitement des impayés à une société tierce indépendante de tout lien direct ou indirect avec le syndic

Comme démontré dans les points précédents, le syndic n’est pas forcément le plus à même de pouvoir gérer le traitement des impayés, du fait soit d’un manque d’expertise soit qu’il a divers intérêts économiques ou stratégiques divergents de ceux de la copropriété.

Préconisation de l’ARC

Pour répondre à cette situation de fait, il faudrait permettre au syndicat des copropriétaires de solliciter les services d’une société tierce spécialisée dans le recouvrement, qui devra prendre en charge l’intégralité des frais avec une rémunération qui sera proportionnelle au montant de la condamnation du copropriétaire débiteur  au paiement de ses charges.

Cette alternative devra interdire au syndic de prélever tout frais lié au recouvrement des charges, sachant que le contrat de syndic précise que la constitution et la transmission du dossier transmis à un auxiliaire de justice (ou à un tiers) devrait également être comprise dans le forfait de base.

Cette solution par défaut reste néanmoins la plus pertinente au vu des carences chroniques des syndics dans le traitement des impayés de charges.

d. Sécurisation sur la condamnation des frais de contentieux incompressibles

Dans la quasi-totalité des jugements rendus par les différentes juridictions, les magistrats refusent de condamner le copropriétaire débiteur à prendre en charge l’intégralité des frais accessoires, tels que les honoraires du syndic, de l’avocat ou de l’huissier.

Leur approche est de considérer que les frais engagés sont abusifs du fait de leur coût, ou bien inutiles voire illégaux, ne pouvant faire supporter au copropriétaire débiteur « l’excès de zèle » du syndic.

Si nous pouvons entendre cette analyse, elle doit se limiter aux actes ou honoraires superficiels que le syndic a engagé pour différentes raisons, mais en aucun cas aux frais et honoraires expressément imposés par la loi.

Or, les magistrats refusent également de faire supporter au copropriétaire débiteur les frais accessoires incompressibles, tels que la lettre de mise en demeure ou les honoraires d’avocats alors que ces frais sont impératifs pour engager une procédure judiciaire.

La conséquence est qu’en dispensant le copropriétaire débiteur de supporter ces frais incompressibles, c’est en définitive le syndicat des copropriétaires qui les prend en charge étant donc condamné à supporter les conséquences de l’impayé de charges du copropriétaire débiteur.

Préconisation de l’ARC

Pour éviter cette situation, et pour également responsabiliser le syndic et le copropriétaire débiteur la loi devra imposer au magistrat de condamner le copropriétaire débiteur au minimum à la prise en charge des frais légalement obligatoires.

Une grille de tarif indicative des actes et honoraires incompressibles devra être publiée  afin de permettre au magistrat et au syndic d’avoir des coûts de référence.

Par ailleurs, comme indiqué précédemment les frais superflus non prévus par la loi que le syndic a tout de même engagés, et que le magistrat n’a pas condamné le copropriétaire débiteur à supporter, devront être pris en charge par le syndic.

e. Prévoir une juridiction spécifique pour traiter les litiges liés au secteur de la copropriété et plus particulièrement en matière de traitement des impayés

Le secteur de la copropriété présente diverses particularités, notamment juridiques, comptables et même sociales qui nécessitent une expertise dans l’approche du traitement des dossiers et des jugements prononcés par les magistrats.

Plus que cela, la gestion des copropriétés n’est pas forcément adaptée au calendrier des tribunaux qui peuvent prendre plusieurs mois avant de proposer une date d’audience ou pour rendre un jugement afin de condamner le copropriétaire débiteur au paiement de ses charges.

Cette étape n’est parfois pas suffisante lorsque le copropriétaire refuse d’exécuter le jugement, nécessitant d’engager d’autres procédures telles que la saisie judiciaire de son lot.

Or, la copropriété ne dispose pas de réserves financières suffisantes pour pouvoir absorber les impayés de charges qui se cumulent à travers plusieurs exercices.

Préconisation de l’ARC

Pour traiter cette difficulté qui concerne 600 000 copropriétés et potentiellement six millions de copropriétaires, il nous parait indispensable de créer une juridiction spécifique qui jugera de manière rapide et efficace les litiges qui concernent les copropriétés.

Là aussi, il s’agit d’un investissement qui sera « rentabilisé » compte tenu du fait que l’on pourra obtenir plus rapidement des condamnations des copropriétaires débiteurs au paiement de leurs charges, voire la saisie de leur lot, évitant le basculement des copropriétés en difficulté et la mise en place d’opérations publiques coûteuses.

 

 

Les quinze mesures pour un traitement efficace des impayés de charges.

La prévention des impayés en copropriété

	Action	Blocage	Préconisation
1	Une meilleure visibilité sur le coût réel de la propriété d’un lot	Le futur acquéreur n’a pas de visibilité sur le coût estimatif des travaux à réaliser au sein de la copropriété qu’il devra supporter dans les années à venir.	Faire figurer dans l’annonce immobilière le coût prévisionnel des charges travaux à venir.
2	Maitrise des dépenses courantes	L’augmentation des charges courantes provoque une aggravation des impayés de charges.	Imposer au syndic une politique de maitrise des charges, afin de réduire les dépenses de fonctionnement de 20 à 50%.
3	Mensualisation et segmentation des appels de fonds	L’intégralité des provisions trimestrielles est exigible dès le début du trimestre, provoquant des impayés.	Mensualiser les appels de fonds en interdisant de rendre exigibles plusieurs types de provisions sur une même date.
4	Des avis d’appel de fonds règlementés	Les avis d’appel de fonds manquent de lisibilité, ne permettant pas au copropriétaire de comprendre et de contrôler les sommes appelées.	Définir par voie règlementaire un modèle type d’appel de fonds qui devra être respecté par l’ensemble des syndics, devant permettre au copropriétaire d’identifier plus facilement l’origine des sommes qui lui sont réclamées.
5	Des réunions trilatérales obligatoires entre le conseil syndical, l’avocat et le syndic	Le conseil syndical n’a pas de relation directe avec l’avocat qui est en charge de dossier de recouvrement de charges, n’ayant pas de réelle information sur les éventuels blocages de procédure.	La loi devra imposer au moins une réunion tripartite entre le conseil syndical, l’avocat et le syndic dès qu’une ou plusieurs procédures judiciaires sont engagées au nom du syndicat des copropriétaires.
	Un meilleur encadrement du syndic dans le recouvrement des charges
	Action	Blocage	Préconisation
6	Un encadrement plus précis de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965	Le nombre et la fréquence des actes contentieux ou précontentieux que le syndic peut imputer au copropriétaire débiteur n’est pas suffisamment encadré par la loi, provoquant différents abus.	Définir une procédure légale en matière de réalisation d’actes contentieux ou précontentieux que le syndic peut imputer au copropriétaire débiteur, avec un plafonnement des coûts appliqués.
7	Rendre obligatoire le traitement des impayés dès trois trimestres de retard, avec l’engagement de procédures amiables ou judiciaires qui engagent la responsabilité du syndic	Le traitement des impayés de charges reste aléatoire en fonction des cabinets de syndics provoquant des situations inextricables.	La loi devra imposer une procédure que le syndic devra respecter sous peine d’engager sa responsabilité civile dès la constatation de trois trimestres d’impayés de charges.
8	Une interdiction pour le copropriétaire débiteur de plus de quatre trimestres et en cours de procédure de participer au vote de l’élection du syndic	Le copropriétaire débiteur peut avoir un impact sur le vote du syndic, dissuadant ce dernier d’engager des procédures judiciaires à son encontre.	Le copropriétaire débiteur qui se trouve avec quatre impayés de charges et une action judiciaire engagée à son encontre ne pourra pas participer à l’élection du syndic.
9	Un meilleur suivi comptable des frais et condamnation liés aux impayés	Le suivi comptable du traitement des impayés reste opaque, n’ayant pas une traçabilité sur les sommes engagées et celles récupérées.	Une procédure comptable devra être définie pour permettre au conseil syndical  de visualiser l’ensemble des sommes engagées par rapport à celles récupérées.
10	Possibilité pour le syndic de prise d’hypothèque sans passer par un avocat	Actuellement, le syndicat des copropriétaires est contraint de passer par un avocat pour poser une hypothèque légale sur le lot d’un copropriétaire débiteur, ce qui provoque des coûts supplémentaires.	Permettre au syndic de poser une hypothèque légale sur le lot d’un copropriétaire débiteur sans passer par un avocat.
	Les mesures curatives au traitement des impayés
	Action	Blocage	Préconisation
11	La mise en place automatique de la procédure d’alerte	Malgré le taux d’impayés important constaté, la procédure d’alerte n’est pas engagée, perdant une chance de redresser la copropriété lorsqu’il en est encore temps.	L’ANAH sera en mesure d’enclencher les procédures d’alerte dès que le seuil du taux d’impayés prévu à l’article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965 est atteint.
12	Etendre le super privilège à 80% de la dette principale	Le super privilège des deux années antérieures + l’année en cours prévu par la loi reste insuffisant au vu de la particularité du fonctionnement des copropriétés.	Prévoir un super privilège qui peut atteindre jusqu’à 80% de la dette principal.
13	Une possibilité de confier le traitement des impayés à une société tierce indépendante de tout lien direct ou indirect avec le syndic	Le recouvrement de charges reste une spécialité que de nombreux syndics n’ont pas forcément en interne.	Le syndicat des copropriétaires pourra valider l’intervention d’une société tierce et indépendante du syndic pour traiter les impayés. La société devra être rémunérée au résultat.
14	Sécurisation sur la condamnation des frais de contentieux incompressibles	Bien que le copropriétaire débiteur se voit condamner par le magistrat, ce dernier refuse généralement de lui faire supporter les frais de procédures, pourtant indispensables, qui se retrouvent transférés à la charge de la copropriété.	Imposer au magistrat de condamner le copropriétaire débiteur à supporter les frais contentieux incompressibles.
15	Prévoir une juridiction spécifique pour traiter les litiges liés au secteur de la copropriété et plus particulièrement en matière de traitement des impayés	Les spécificités de la gestion d’une copropriété nécessitent une juridiction spécialisée, afin de traiter les litiges de manière rapide et concrète.	Une juridiction spécialisée en droit de la copropriété devra être ouverte pour traiter les litiges qui concernent la copropriété.