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Les impayés de charges de copropriété sont les cauchemars des syndicats de copropriétés. En effet, cela fragilise la trésorerie de la copropriété au point dans certaine situation de ne plus pouvoir faire face au paiement des prestataires, ni aux factures de fournisseurs.

Dès lors, quand un impayé apparait, le syndic doit être très réactif pour parvenir à obtenir le paiement des charges de copropriété. Soit le syndic arrive à obtenir amiablement le paiement des charges, soit il est obligé d’obtenir une décision de justice qui condamnera le copropriétaire défaillant au paiement des charges de copropriété.

Parfois, malgré l’obtention d’une première décision et des paiements partiels du copropriétaire, la dette ne cesse d’augmenter. La décision judiciaire condamne à payer une somme arrêtée à une date précise, le syndic est obligé d’engager une nouvelle action pour obtenir le paiement de la « nouvelle dette ».

C’est ainsi, que la Cour de cassation dans son arrêt du 12 mars 2020 (n°18-24867) nous apporte des précisions concernant l’obtention d’une deuxième décision condamnant le copropriétaire débiteur au paiement des sommes dues postérieurement. 

I. Le recouvrement judiciaire des impayés 

Au sein d’une copropriété, un copropriétaire ne paie pas ses charges. Le syndic, en sa qualité de représentant légal du syndicat des copropriétaires assigne le débiteur pour obtenir une décision de justice le condamnant au paiement des sommes réclamées. Le juge ordonne la condamnation du copropriétaire au paiement de la somme de 11.389.72€ arrêtée au 09 décembre 2010.

Il appartient exclusivement au syndic de recouvrer les impayés de charges. Pour cela, il doit se conformer aux éventuelles règles mentionnées dans le règlement de copropriété pour recouvrir les charges. Dans le cas contraire, il est préférable que l’assemblée générale vote un protocole mettant en place une procédure à respecter pour le recouvrement des charges impayées.

Si le syndic doit tout d’abord tenter de recouvrer amiablement les impayés, cela ne suffit pas toujours. Dans ce cas, il doit passer par la phase judiciaire.

En tant que représentant légal de la copropriété, c’est le seul à pouvoir saisir la justice, au nom du syndicat des copropriétaires, pour les impayés.

Pour les actions en recouvrement, le syndic n’a pas besoin d’être habilité par le syndicat des copropriétaires, c’est-à-dire que le syndic n’a pas besoin d’obtenir une autorisation de l’assemblée générale pour engager une action judiciaire.

Par ailleurs, la réforme de l’organisation de la Justice a prévu une procédure accélérée pour le recouvrement des charges. Pour ce faire, le syndic doit saisir le Président du Tribunal judiciaire statuant en procédure accéléré au fond.

Nous vous rappelons que depuis le 1^er janvier 2020 (date d’entrée en vigueur de la réforme de la Justice) pour toutes les créances inférieures à 5000€, une conciliation judiciaire préalable à l’audience est obligatoire. Concrètement, le Tribunal donne une première date de conciliation, puis une date d’audience.

Dans cet arrêt, un premier jugement condamne le copropriétaire débiteur au paiement de la somme de 11 389.72€ arrêtée au 09 décembre 2010. Néanmoins, après cette date, une nouvelle dette se forme et s’ajoute à celle à laquelle il a été condamné préalablement. 

II. La règle pour obtenir une deuxième condamnation au paiement pour les impayés nés postérieurement à la première décision

Quatre ans après la décision condamnant le copropriétaire débiteur au paiement des charges impayées à la somme de 11 382.72€, ce dernier doit à la copropriété la somme de 11318.82€ au 03 avril 2014, malgré des paiements partiels effectués.

Devant une telle somme, le syndic assigne une nouvelle fois ce copropriétaire. En effet, la première décision de Justice ne condamnait le copropriétaire à une somme déterminée et précise. Ainsi, le copropriétaire est redevable de la somme arrêtée à cette date. S’il ne paie pas les charges nées postérieurement à cette décision, celle-ci ne peut s’appliquer.

Pour ce faire, le syndic doit demander une nouvelle condamnation au paiement, en produisant un décompte laissant apparaitre que le début de la dette commence après la première condamnation. En effet, le copropriétaire ne peut être condamné deux fois à payer la même somme.

Dans cet arrêt, la Cour d’appel rejette la demande de condamnation au paiement des charges de copropriétés impayées. En effet, elle compare les deux sommes dues soit 11 389.72€ en 2010 et 11318.82€ en 2014 et considère que le syndic n’a pas déduit la somme à laquelle le copropriétaire avait été condamné pour la première décision.

Or, elle ne vérifie pas les décomptes mais effectue uniquement une comparaison.

La Cour de cassation casse l’arrêt rendu par la Cour d’appel « en statuant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé si le solde au 03 avril 2014 ne correspondait pas en tout ou partie, après imputation des paiements à l’apurement de la précédente condamnation, à des charges postérieures au 09 décembre 2010 ».

Ainsi, la Cour de cassation indique qu’il faut faire un contrôle effectif du décompte. Surtout, si le copropriétaire paie partiellement sa dette, il ne faut pas oublier que chaque paiement s’impute en premier sur la dette la plus ancienne. Le juge doit vérifier la véracité des décomptes.

Dès lors les syndics doivent être très vigilants dans l’élaboration de leur décompte au risque d’être débouté par le juge.

Face aux irrégularités des assemblées générales, les copropriétaires opposants ou défaillants décident parfois d’engager une action judiciaire en annulation de celles-ci.

Outre cette première procédure contentieuse, la poursuite des illégalités peut entrainer un nouveau contentieux en nullité fondé sur l’irrégularité initiale constatée par la juridiction judiciaire, comme le rappelle la cour d’appel de Basse-Terre dans un arrêt du 22 juin 2020.

I. Annulation judiciaire d’une assemblée générale : règles ordinaires requises

Une copropriété sise dans les Antilles française tient deux assemblées générales le 3 juin et 30 juillet 2015 convoquées par un syndic professionnel I. D.

Au cours de ces assemblées générales, le syndicat désigne à nouveau I.D. pour un mandat d’un an, ayant pour échéance le 20 juin 2016.

Ces assemblées générales font l’objet d’une action judiciaire en annulation (pour diverses irrégularités) par des copropriétaires opposants dans le délai de deux mois suivant la notification de leur procès-verbal par le syndic selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette procédure contentieuse aboutit à l’annulation des assemblées générales dans leur ensemble par un arrêt de la cour d’appel de Basse-Terre du 26 novembre 2018.

II. Annulation judiciaire d’une assemblée générale : conditions pour la nullité en cascade

Malgré l’invalidation des assemblées générales de 2015, comprenant notamment l’annulation de la résolution sur l’élection du syndic professionnel I.D, ce dernier poursuit néanmoins la gestion de la résidence, et décide de convoquer deux assemblées générales en 2016.

Sans attendre le résultat de l’action judiciaire en cours, tendant à la nullité des assemblées générales de 2015, deux personnes opposantes détenant des lots assignent, dès le 29 juillet 2016, le syndicat en annulation des assemblées générales de 2016 :

- afin, de ne pas se voir opposer une éventuelle prescription, en raison d’une action judiciaire introduite hors délai, autrement dit au-delà du délai légal de deux mois suivant la notification de leur procès-verbal par le syndic ;

- certains de l’illégalité de ces réunions du syndicat, si celles antérieures de 2015 se révélaient invalidées par la juridiction judiciaire civile.

Leur requête en première instance étant écartée par le T.G.I. de Basse-Terre dans un jugement n° 16 - 00925 du 5 octobre 2017, les deux propriétaires opposants interjettent appel, avec entre temps, l’arrêt rendu le 26 novembre 2018 par la cour d’appel annulant les assemblées générales de 2015, intégrant entre autre la nullité de la résolution sur la nomination du syndic professionnel I.D.

La cour d’appel de Basse-Terre dans son arrêt n° 17 - 016841 du 22 juin 2020 n’a pas d’autre choix que de faire droit au recours de ces deux propriétaires à l’encontre du syndicat, un syndic ne pouvant pas réglementairement administrer un immeuble (ce qui induit la convocation des assemblées générales), lorsqu’il se trouve dénué de tout mandat légitime : «…Sur le fond, il est constant que suivant arrêt infirmatif du 26 novembre 2018, la cour d'appel de Basse-Terre a contradictoirement annulé les assemblées générales des copropriétaires de cet ensemble immobilier des 03 juin et 30 juillet 2015 désignant l'EURL I. D. en qualité de syndic pour une durée d'un an soit jusqu'au 20 juin 2016.

Or, il est admis que l'annulation de la décision d'assemblée générale qui avait désigné le syndic rend annulable l'assemblée suivante convoquée par ce même syndic rétroactivement privé de pouvoir.

Aussi, faute de preuve d'une régularisation de la désignation du syndic l'EURL I. D., il est de juste appréciation d'annuler les assemblées générales des copropriétaires de l'ensemble immobilier [...] en date des 2 juin 2016 et 19 juillet 2016 et ce faisant, l'ensemble des résolutions y contenues.

Les demandes indemnitaires accordées par les premiers juges seront également écartées. En conséquence, le jugement querellé sera infirmé en toutes ses dispositions… »

Cet arrêt s’inscrit dans la jurisprudence judiciaire civile constante selon laquelle, l’annulation en cascade des assemblées générales s’avère encourue en cas de motif invalidant la première, affectant la régularité de la réunion postérieure du syndicat, et que cette dernière se voit contester dans le délai de deux mois suivant la notification de son procès-verbal par un copropriétaire opposant ou défaillant (art. 42 de la loi du 10 juillet 1965).

Si cette situation juridique peut paraitre inextricable et avoir pour seule solution judiciaire la désignation d’un administrateur provisoire, il n’en est rien.

En effet, une assemblée générale destinée à la seule fin d’élire un syndic, lorsque le syndicat s’en trouve dépourvu, peut être convoquée par tout copropriétaire (art. 17 de la loi du 10 juillet 1965).

Face à l’augmentation des dépenses du syndicat, ce dernier peut s’employer à contenir cette évolution en faisant supporter cette hausse par les copropriétaires responsables.

Le syndicat ne doit cependant pas ignorer le cadre légal pour procéder de la sorte, au risque dans le cas contraire d’exposer la collectivité à une action judiciaire légitime du copropriétaire en suppression de la somme indument imputée, comme le souligne un récent arrêt de la cour de cassation du 28 mai 2020.

I. La clause dite d’aggravation des charges suppose en principe son insertion dans le règlement de copropriété

En l’espèce une copropriété mixte (habitations, locaux commerciaux) sise à Ajaccio est régulièrement affectée par des engorgements de son réseau collectif d’évacuation des eaux usées, du fait de présence de graisses.

Cette situation oblige le syndicat à faire intervenir fréquemment des sociétés d’assainissement, ce qui aggrave ses finances. 

Afin de circonscrire ces dépenses, le syndicat décide de renforcer la contribution des locaux commerciaux fortement suspectés (ceux-ci ne semblant pas disposer de bacs de récupération de leurs graisses de cuisson) aux opérations de curage des conduites collectives par deux assemblées générales :

- la première du 1^er février 2012 (résolution n° 18), adoptant le principe d’une majoration de 20 % de ces derniers à ce poste spécifique et non contestée judiciairement ;

-  la seconde du 4 mars 2014 (résolution n° 15), portant désormais leur participation à 50 %.

Le 2 juin 2014, une S.C.I. E.E., détenant des locaux commerciaux assigne le syndicat des copropriétaires, pris en la personne du syndic en nullité de la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 4 mars 2014.

Elle considère cette résolution illégale et inopposable, dans la mesure où :

- l’application d’une clause dite d’aggravation des charges (non prévue par le règlement de copropriété publié au Fichier immobilier) nécessite l’établissement d’un avenant au règlement de copropriété par un notaire, son annexion à la convocation d’une assemblée générale (art. 11 alinéa 6 du décret du 17 mars 1967), en vue de son adoption au cours de celle-ci à la majorité requise, soit la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’absence d’un tel modificatif, le syndicat ne peut pas licitement appliquer le principe d’une surcote aux copropriétaires fautifs.

Autrement dit, le syndicat n’a pas la capacité de majorer par une assemblée générale de 2014 une « clause », dont le principe approuvé en 2012 se révélerait inexistant selon la S.C.I. en raison de l’absence d’avenant au règlement de copropriété ; 

- le procès-verbal de l’assemblée générale du 2 juin 2014 s’avère litigieux quant à la majorité retenue non mentionnée clairement dans l’original établi de manière manuscrite.

Ces motifs sont écartés par le T.G.I. d’Ajaccio dans son jugement n° 14 - 00649 du 2 février 2017, confirmé par la cour d’appel de Bastia par son arrêt n° 17 - 00269 du 28 novembre 2018, quel que soit le motif d’irrégularité d’une résolution (défaut de projet de modificatif de règlement de copropriété joint compris), l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 précise, que celui-ci doit être dénoncé judiciairement par un copropriétaire opposant ou défaillant dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal par le syndic.

De plus, les magistrats rappellent la jurisprudence constante, à savoir que la publication d’un avenant au règlement de copropriété auprès du Fichier immobilier par un notaire ne constitue pas une condition pour la validité de la résolution de l’assemblée générale l’approuvant, mais une condition pour son opposabilité aux tiers au syndicat (acquéreurs d’un lot postérieurement à cette résolution).

Autrement dit, dans la mesure où la S.C.I. possède un lot lors de l’assemblée générale de 2012 (elle n’est donc pas un tiers au syndicat), la décision fixant le principe de 20 % d’aggravation des charges lui est parfaitement opposable, en l’absence d’annulation judiciaire dans le délai imparti.

Il en va par conséquent de même pour le principe de la revalorisation à 50 % convenue en 2014 : « …En conséquence et contrairement à ce que soutient l’appelant, les modifications du règlement de copropriété étant applicables dès leur adoption par l’assemblée générale, et leur publication au fichier immobilier n’ayant pour effet que de les rendre opposables aux ayants cause à titre particulier, sans empêcher leur applicabilité dès leur adoption, il en résulte que le moyen unique tiré de l’absence d’insertion au règlement de copropriété est infondé pour accueillir la demande d’annulation de la résolution.

Il s’ensuit dès lors, que la résolution n° 15 lors de l’assemblée générale du 4 mars 2014… doit être déclarée régulière… »

II. La clause dite d’aggravation des charges ne dédouane pas le juge judiciaire civil de son pouvoir de contrôle sur la présumée responsabilité du copropriétaire

La S.C.I. E.E. condamnée se pourvoit en cassation. Elle considère, que les magistrats ne répondent pas à toutes ses prétentions. En effet, conformément à la jurisprudence judiciaire civile constante, l’application d’une « clause » dite d’aggravation des charges suppose dans tous les cas, au regard des principes généraux de responsabilité civile :

- de démontrer la faute, le dommage et le lien de causalité entre les deux (ancien art. 1382 et s. du Code civil, désormais 1240 et s. du Code civil), ce qui ne se révèle pas établi selon elle en l’espèce ;

- la capacité de tout propriétaire d’un lot de requérir du juge judiciaire de contrôler l’existence des critères cumulatifs de la responsabilité civile pour faute, en tant qu’autorité souveraine en la matière.

Autrement dit, seul un juge peut apprécier la légalité d’une sanction financière d’une personne sur le fondement de la responsabilité civile pour faute.

La Cour de cassation dans son arrêt n° 19 - 13406 du 28 mai 2020 :

- rappelle la compétence exclusive du juge judiciaire dans ce domaine ;

- souligne en l’espèce, que le syndicat n’établit pas de manière incontestable le lien de causalité entre le dommage (curage des conduites collectives du fait de dépôt de graisse) et la faute présumée de la S.C.I. E.E. (déversement de ses graisses de cuisson dans le réseau collectif).

Autrement dit pour pouvoir imputer légalement cette contribution renforcée à la S.C.I. E.E., cela implique, que le syndicat démontre que ce sont les seules huiles de cuisson de ce copropriétaire qui provoquent les désordres et justifient par conséquent son obligation de réparer financièrement le préjudice de la collectivité.

La responsabilité n’étant pas manifestement avérée, les magistrats de la cour de cassation invalident la décision rendue par la cour d’appel de Bastia :

« …. Pour rejeter la demande, l'arrêt retient que la décision n° 18 prise lors de l'assemblée générale du 1^er février 2012 prévoyant " de facturer une clause d'aggravation des charges aux copropriétaires des restaurants qui nécessitent des curages réguliers des réseaux du fait d'apport graisseux très importants dans les réseaux " et fixant " leur participation à hauteur de 20 % du montant des interventions annuelles " revêt un caractère définitif, dès lors qu'elle n'a pas été contestée dans le délai de deux mois prévu à l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 et qu'en conséquence la résolution n° 15, adoptée lors de l'assemblée générale du 4 mars 2014, doit être déclarée régulière.

En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la société E.E. qui soutenait que le syndicat des copropriétaires ne rapportait pas la preuve de sa responsabilité dans l'aggravation des désordres justifiant l'augmentation de sa participation à 50 %, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.

Si la clause dite d’aggravation des charges peut constituer une solution pour contenir l’explosion des dépenses du syndicat, en faisant supporter la part imputable à un copropriétaire défaillant déterminé, la collectivité doit faire une application rigoureuse des conditions légales et conventionnelles applicables.

A défaut, le syndicat encourt une contestation judiciaire légitime du copropriétaire subissant cette surfacturation.

De nombreux propriétaires mettent en location leur bien immobilier, certains copropriétaires louent pour une période saisonnière et exerce cette activité à titre commercial.

Toutefois, pour les biens immobiliers situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, l'activité commerciale doit être autorisée par le règlement de copropriété.

En effet, toute la difficulté résulte dans la destination de l’immeuble et dans le respect du droit des autres copropriétaires. La destination de l’immeuble permet de connaitre l’usage qui peut être fait tant des parties communes que des parties privatives. L’immeuble peut être à usage exclusif d’habitation, à usage mixte ou à usage exclusif de bureaux et commerces.  

Dès lors, en fonction de la destination de l’immeuble, un propriétaire d’un lot privatif ne pourra pas faire ce qu’il veut de son bien.

Ainsi, cet arrêt rendu par la Cour de cassation en date du 27 février 2020 (pourvoi n°18-14.305) confirme qu’un copropriétaire ne peut pas exercer une activité commerciale pour la location saisonnière de ses lots privatifs si la destination de l’immeuble est à usage exclusif d’habitation, et sans que cela ne contrevienne au droit de propriété.

I. La liberté de jouissance d’un propriétaire sur son bien est limitée à la destination de l’immeuble et aux droit des autres copropriétaires

Un propriétaire de plusieurs lots exerce une activité à titre commercial de location saisonnière de ces différents biens immobiliers (39 lots sur un immeuble en comportant 60). Le syndicat des copropriétaires l’assigne en Justice pour qu’il cesse son activité commerciale, celle-ci étant contraire à la destination de l’immeuble à usage exclusif d’habitation.

Autrement dit, cela signifie que le règlement de copropriété peut apporter une limite dans la liberté de jouissance du bien : la destination de l’immeuble.

D’ailleurs, cette limite est autorisée par l’alinéa 2 de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 : « Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. »

En conséquence, il est important de connaitre la destination de l’immeuble.

La Cour de cassation considère que « la société se livrait à une activité commerciale de location à la journée ou à la semaine d’appartements ou de studios et retenu, appréciant souverainement la destination de l’immeuble, que le règlement de copropriété de la résidence réservait les bâtiments à l’usage exclusif d’habitation et que l’utilisation des locaux à titre professionnelle ait été exercée dès l’origine dans les locaux annexes à ceux servant à l’habitation du propriétaire ce qui excluait que les appartements soient utilisés au titre d’une activité commerciale, la Cour d’appel a pu en déduire qu’il devait être fait interdiction à la société de louer ses lots privatifs ou de les faire occuper par sa clientèle. »

En d’autres termes, l’usage exclusif d’habitation ne permet en aucun d’y exercer une activité commerciale, comme le terme « exclusif » l’indique. Ainsi, la copropriété ne peut servir que d’habitation, et non être utilisée pour des fins commerciales, même si l’activité commerciale est la location saisonnière d’appartements.  

Ce qui aurait été bien différent si la destination de l’immeuble était mixte, c’est-à-dire que la copropriété pouvait être utilisée tant pour le logement que pour l’exercice d’activités commerciales.

En outre, il est mentionné qu’en plus du non-respect de la destination de l’immeuble, l’activité commerciale provoquait de nombreuses nuisances, portant ainsi atteinte au droit des copropriétaires.

Ainsi, le copropriétaire ne respecte pas les deux limites légales à son droit de propriété il ne respecte pas la destination de l’immeuble et il porte atteinte au droit des autres copropriétaires.

 Pour autant, ces limites ne portent d’ailleurs pas atteinte au droit de la propriété.

II. L’interdiction d’exercer une activité commerciale de location d’appartements ne porte pas atteinte au droit de la propriété

Pour contrer l’argumentaire du syndicat des copropriétaires, la société qui exerce à titre commercial la location d’appartements argue du fait que l’interdiction de louer et d’en retirer en conséquence un loyer, porte atteinte à son droit de propriété.

Il est intéressant que cet arrêt réponde sur la limite apportée au droit de la propriété par un règlement de copropriété.

Le copropriétaire qui exerce une activité commerciale pour la location des appartements, s’appuie sur la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme : « toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. »

Autrement dit, selon lui le règlement de copropriété ne peut pas interdire de jouir comme il l’entend de son bien. Seuls une cause d’utilité publique ou des principes généraux du droit international peuvent limiter ce droit. Ce qui n’est absolument pas le cas en l’espèce.

Pour autant, ce n’est pas la vision de la Cour de cassation, qui mentionne que cette interdiction faite à « la société de louer ses lots privatifs ou de les faire occuper par sa clientèle, alors que celle-ci ne précise pas en quoi la mesure d’interdiction la priverait objectivement de la substance même de son droit de propriété sur ses lots ».

En d’autres termes, pour la Haute juridiction judiciaire l’interdiction de louer ne nuit pas au droit de propriété.

Selon l’article 544 du Code civil, « la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements », si on ne loue pas le bien parce que c’est contraire à un règlement de copropriété cela n’enlève en rien le caractère de la propriété.

En effet, on peut toujours jouir du bien en l’occupant personnellement.

De plus, la restriction de jouir librement de ce bien n’est pas disproportionnée et est légitimé par la loi du 10 juillet 1965 en son article 8 alinéa 2 susmentionné.

En conclusion, le droit de propriété n’est pas atteint si le règlement de copropriété prévoit que l’immeuble soumis au droit de la copropriété est à destination d’usage exclusif d’habitation.

S’il appartient au règlement de copropriété de déterminer ce qu’est une partie commune ou une partie privative, l’état descriptif de division (la liste des lots d’une copropriété avec la description de ces lots, ce qu’ils comprennent, leur usage et leur situation) peut lui aussi mentionner ce qui relève d’une partie privative ou une partie commune.

Pour autant, des contradictions dans la rédaction de l’état descriptif de division peut amener à ce qu’un terrain soit qualifié à un moment donné de partie privative et à un autre moment de partie commune.

La contradiction est dérangeante, surtout pour la réalisation des travaux sur la partie en question. En effet, s’il s’agit une partie commune, une autorisation de l’assemblée générale préalable à la réalisation des travaux est nécessaire, alors que sur une partie privative, cette autorisation n’est pas nécessaire (sauf s’il porte atteinte à un autre copropriétaire ou nécessite de modifier une partie commune).

Dès lors, l’intérêt de savoir gérer la contradiction des titres prend toute son importance, c’est ainsi que l’arrêt de la Cour de cassation du 06 février 2020 (pourvoi 18-18.825) va nous aider à y voir plus claire.

I. En cas de contradiction de la qualification juridique d’une partie dans l’état descriptif de division, on fait intervenir la loi

Dans cet arrêt, l’état descriptif de division d’un immeuble soumis au régime de la copropriété, contient des mentions contradictoires quant à la qualification juridique d’un terrain attenant à un logement. D’un côté, le terrain est inscrit dans la colonne « partie privative ». De l’autre côté, il est mentionné que le terrain est à « jouissance privative et perpétuelle », ce qui signifie que le terrain est une partie commune avec un droit de jouissance exclusif pour l’un des copropriétaires.

Le copropriétaire disposant du droit de jouissance privatif et perpétuel a construit une piscine sur ce terrain, arguant du fait qu’il est mentionné dans l’état descriptif de division que le terrain relève de la colonne « partie privative ». Dès lors, le terrain est selon lui, une partie privative.

Or, d’autres copropriétaires l’ont assigné en Justice car il ne pouvait construire une piscine sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale, car ils considèrent que le terrain est une partie commune pour laquelle le copropriétaire-constructeur de la piscine dispose d’un droit de jouissance privatif et perpétuel.

La contradiction dans l’état descriptif de division et du règlement de copropriété est ici très ténue, puisqu’il n’est pas mentionné expressément que le terrain était une partie commune. Pour autant, il est indiqué que le copropriétaire en question dispose d’un droit de « jouissance privative et perpétuelle » du terrain. Ce qui signifie, que le terrain est une partie commune dont la jouissance est accordée à ce seul copropriétaire.

Dès lors, nous sommes bien confrontés à une contradiction dans la qualification juridique du terrain.

Aussi, pour trancher la question de la qualification juridique, la Cour de cassation se réfère à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 : « dans le silence ou la contradiction des titres, le sol est réputé partie commune. »

Autrement dit, le juge n’interprète pas l’état descriptif de division, ni ne fait prévaloir une interprétation sur une autre. Il applique purement et simplement la loi, qui vient corriger cette contradiction. D’ailleurs, l’article 3 précise que c’est uniquement dans le silence ou la contradiction des titres de propriété, que la loi précise ce qu’est une partie commune ou privative.

Cette intervention légale est très importante, car il faut identifier ce qu’est une partie commune et une partie privative, notamment pour la réalisation des travaux.

II. La nécessité d’une autorisation préalable de l’assemblée générale pour la réalisation de travaux sur une partie commune à jouissance privative et perpétuelle

Tout l’intérêt de déterminer si le terrain est une partie privative ou commune, est lié à la nécessité d’obtenir une autorisation préalable pour la réalisation des travaux effectués par le copropriétaire, à savoir la construction d’une piscine extérieure sur le terrain litigieux.  

En effet, tous les travaux réalisés sur une partie commune nécessitent l’autorisation préalable des copropriétaires, puisque chaque copropriétaire est propriétaire d’une fraction des parties communes.

Même si l’on possède un droit de jouissance privatif et perpétuel, il est nécessaire d’obtenir l’autorisation, car comme le rappelle la Cour de cassation « le terme de jouissance privative ne caractérise pas une partie privative mais bien une partie commune dont l’usage est exclusivement attribué à l’un des copropriétaires »

Ainsi, seules les menues opérations de maintenance peuvent être réalisées sur une partie commune à « jouissance privative et perpétuelle » sans autorisation de l’assemblée générale ; ce qui n’est pas le cas d’une construction d’une piscine.

C’est d’ailleurs ce que rappelle la Cour de cassation : « un droit de jouissance exclusif sur une partie commune ne peut la transformer en une partie privative, ne fait pas perdre son caractère de partie commune à la partie privative sur laquelle s’exerce et n’est pas assimilable à un droit de propriété (…) la réalisation de travaux importants nécessite l’accord des autres copropriétaires »

Autrement dit, il n’existe pas d’exception concernant l’autorisation préalable donnée par les copropriétaires sur la réalisation des travaux, dès lors qu’il s’agit d’une partie commune.

C’est la raison pour laquelle, en l’absence d’autorisation par l’assemblée générale, chaque copropriétaire peut demander en Justice la démolition des travaux, sans avoir à démontrer que les travaux lui causent un préjudice. En effet, la Cour de cassation rappelle ici, que tous les copropriétaires peuvent demander le respect du règlement de copropriété.

Ainsi, il suffit simplement de démontrer que l’un des copropriétaires n’a pas respecté le règlement de copropriété, pour obtenir la démolition de la piscine.

Une résidence en copropriété comprenant plusieurs bâtiments peut disposer de parties communes spéciales, auxquelles sont rattachées des charges communes spéciales.

Cette spécificité pourrait laisser penser qu’une gestion autonome de ces parties communes spéciales est possible. C’est possible lorsque nous sommes en présence d’un syndicat secondaire.

Une telle administration doit respecter obligatoirement un cadre juridique clairement établi, comme le rappelle la cour de cassation dans un arrêt du 12 septembre 2019.

I. Syndicat secondaire : les règles à suivre

L’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que la constitution d’un syndicat secondaire, destiné à gérer certaines parties communes et équipements collectifs, implique l’existence de bâtiments matériellement distincts.

Ce syndicat secondaire peut être institué dès l’origine de la copropriété, ou résulter d’une décision ultérieure d’une assemblée générale spéciale. Elle regroupera uniquement les propriétaires de lots dans le ou les bâtiments concernés. Cette décision sera prise à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans le règlement de copropriété, on doit trouver des clauses précisant les parties communes spéciales et les grilles de charges s’y rapportant. A défaut, l’assemblée générale devra les définir, quitte à adopter un avenant établi par un notaire, à ce règlement.

L’objet de ce syndicat est limité à « la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce ou ces bâtiments, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu avec l'accord de l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l'article 24 de la même loi ».

Ce syndicat secondaire constitue une personne juridique, comme le syndicat principal. Il peut ouvrir alors un compte bancaire et engager des actions en recouvrement de charges.

L’administration des parties communes spéciales du bâtiment relève alors du syndic désigné par l’assemblée générale du syndicat secondaire, la gestion des parties communes générales incombant au syndicat principal représenté par son syndic.

II. Un syndicat secondaire de fait est illégal

Certains considèrent que ce formalisme juridique s’avère facultatif, autrement dit, que la seule présence de bâtiments, de parties communes et de grilles de charges spéciales établissent de facto un syndicat secondaire. Cela s’accompagne alors de la tenue d’assemblée générale « spéciale »pour voter des contrats, des budgets et approuver les comptes.

En l’espèce, le syndic d’un prétendu syndicat secondaire d’une copropriété sise à Menton (06) poursuit judiciairement en paiement de charges, les propriétaires d’un lot de stationnement dans le garage de la résidence, lot inclus dans ce syndicat secondaire.

Les copropriétaires contestent la légitimité à agir de celui-ci pour défaut d’existence de cette entité juridique qu’est le syndicat secondaire.

La cour de cassation dans son arrêt n° 18-15242 du 12 septembre 2019 va dans le sens des copropriétaires :

« Mais attendu qu'ayant exactement retenu que, si l'article 3 du cahier des charges de l'immeuble W.P. prévoyait des parties communes spéciales et une gestion séparée pour les garages, cette stipulation n'emportait pas constitution d'une personne morale, la cour d'appel a pu en déduire, sans dénaturation qu'il n'existait pas de syndicat secondaire des copropriétaires ; »

Une telle gestion de fait se révèle donc inopposable aux copropriétaires, c’est-à-dire que ceux-ci ne sont pas tenus par les décisions de l’assemblée générale « spéciale » (budget, dépenses) et de leur exécution par le syndic « dédié » (appels de provisions et de charges « spéciales »).

Le syndicat secondaire, personne juridique, doit résulter d’une clause expresse du règlement de copropriété ou d’une résolution d’une assemblée générale spéciale.

A défaut, c’est le syndicat « principal » qui gère les parties communes spéciales, ce qui est la majorité des cas.