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Ne pas confondre relevé des charges et relevé des dépenses

En ces jours de tenue d’assemblée générale et de contrôle des comptes, les syndics professionnels ont tendance à remettre au conseil syndical un relevé des dépenses qui est souvent présenté comme le document stratégique à vérifier.

Et pourtant, ce document n’a pas grande utilité car même son nom est trompeur.

Voyons cela de plus près.

I- Un document trompeur

En présentant un document qui s’intitule « relevé des dépenses », le conseil syndical peut considérer qu’il s’agit d’une pièce comptable dans laquelle est mentionné les dépenses enregistrées sur l’exercice.

La Palice n’aurait pas dit mieux.

Or, ce document ne présente pas forcément les dépenses mais les charges enregistrées au cours de l’exercice qui n’ont pas été forcément encore payées.

Ainsi, à travers ce document, le conseil syndical n’est pas en capacité de déterminer si la facture présentée est bien payée ou si elle est en instance de règlement.

De plus, ne figurent pas les éventuels règlements effectués de manière indue auprès d’un prestataire ou du syndic.

En définitive, ce document est trompeur et surtout ne présente aucune information stratégique telle que les soldes disponibles en banque, les comptes d’avances ou encore les comptes d’attente.

C’est à ce titre que le conseil syndical doit réclamer un document plus stratégique qui est en l’occurrence le Grand Livre comptable de la copropriété.

II –Les documents stratégiques

Tout syndic qu’il soit professionnel ou non doit tenir des documents comptables et en l’occurrence un Grand Livre comptable qui est prévu par le décret et l’arrêté du 14 mars 2005.

Ce document permet de répertorier l’ensemble des opérations comptables et financières qui concerne la copropriété et ainsi suivre les mouvements bancaires, la réception des factures et leurs règlements ou encore les produits enregistrés et les sommes affectées au fonds travaux ou autres comptes de capitaux.

C’est également à travers ce document que figure la situation des copropriétaires en identifiant par ordre chronologique les sommes imputées au débit et au crédit.

Ainsi pour procéder à un contrôle des comptes efficace, il est impératif de consulter ce document en complément d’éventuels autres pièces telles que le relevé des dépenses qui au mieux s’intitulerait « relevé des charges » sachant que sa présentation n’est pas normalisée puisqu’il n’a aucune existence réglementaire.

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Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution de travaux d’intérêt collectif

Une question fréquemment posée est de savoir si la copropriété peut imposer l’accès aux parties privatives d’un copropriétaire pour réaliser des travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale.

En effet, s’oppose le droit du copropriétaire de jouir de ses parties privatives pouvant à ce titre refuser l’accès de son logement avec le droit de la copropriété de réaliser des travaux d’entretien et de rénovation.

Le législateur a tranché cette question à travers l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 tout en prévoyant des garde-fous.

I- Un droit donné au syndicat des copropriétaires

Pendant longtemps, le droit de la copropriété privilégiait le droit du copropriétaire au détriment de celui de la copropriété.

Au fur et à mesure du temps, la législation s’est régulée à l’avantage de la copropriété.

Ainsi, l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 précise dans son chapitre II qu’un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale.

Ainsi, un copropriétaire ne peut refuser l’accès à son domicile ou à son commerce pour réaliser des travaux collectifs d’intérêt général.

Cela est souvent le cas lorsqu’il faut intervenir sur les canalisations qui traversent aussi bien les parties privatives que les parties communes.

Néanmoins, ce même article prévoit plusieurs exigences.

II – Un encadrement strict

Ce même article prévoit plusieurs garde-fous.

Tout d’abord, cet article précise que l’intervention sur les parties privatives ne s’impose que s’il n’existe pas d’autres alternatives.

Par ailleurs la consistance ou la jouissance des parties privatives ne doivent pas être altérées de manière durable et dans tous les cas, même si le désagrément est temporaire, le copropriétaire est habilité à demander une indemnité.

En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l’assemblée générale doit alors accorder aux copropriétaires qui en font la demande, une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive.

Comme on le constate, ce type de travaux doit nécessiter une concertation entre le copropriétaire du lot et le syndic afin de définir dans quel cadre ils pourront se réaliser sans que soient bafoués les droits réciproques.

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