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Décidément il n’y a pas un jour tranquille à l’ARC Nationale.

Chaque jour, nous relevons des abus plus grotesques les uns que les autres pensant que nous avons atteint la limite.

Dans la série, voilà un abus que disons-nous, une illégalité qui dépasse tout entendement.

Pour cela, voyons la dernière trouvaille de LAMY pour se faire un peu plus de « fric » mais qui cumulée, représenteront des sommes importantes, même si cela est illégal et se fait au détriment de ses copropriétés mandantes.

Avant de la présenter, il est important de revenir sur le principe même du contrat-type afin de mieux comprendre l’aberration du système.

I- Mandat de syndic : un « contrat tout sauf »

Le principe du contrat-type du syndic est qu’il présente les prestations pouvant faire l’objet de facturations supplémentaires considérant à contrario que toutes celles qui n’y figurant pas sont comprises dans les honoraires du forfait de base. C’est le principe du « contrat tout sauf ».

A ce titre, le syndic a l’obligation de convoquer l’assemblée générale et dans la mesure où elle se tient dans ses bureaux, ne peut facturer la location au motif qu’elle n’est pas prévue comme étant une prestation complémentaire.

D’ailleurs, ce principe a été rappelé à travers divers décisions et arrêts judiciaires notamment celui de la 8ème chambre judiciaire d’EVRY COURCOURONNES n° RG 22/02830.

En réalité, cette prestation n’est pas gratuite mais tout simplement déjà évaluée dans l’estimation du forfait de base proposée à l’assemblée générale et validée par les copropriétaires.

Néanmoins, avec le cabinet LAMY, il n’y a pas de petites économies même pour des prestations de base qui ne nécessitent aucun investissement supplémentaire.

II – Une convention de location de salle

A la grande surprise d’un adhérent et à vrai dire même de l’ARC Nationale, nous avons eu connaissance d’une résolution assez atypique inscrite dans l’ordre du jour par le Cabinet LAMY accompagnée d’une convention de location de sa salle.

Pour bien comprendre l’énormité de la situation, nous allons commencer par présenter la résolution :

LAMY considère qu’en tant que syndic - payé à ce titre – il n’est malgré tout pas contraint de mettre à la disposition des copropriétaires sa salle pour tenir la réunion d’assemblée générale qu’il doit convoquer.

A ce titre, il réclame 150 euros de location qu’il intègre dans le budget prévisionnel en considérant même que cette décision sera applicable chaque année ne nécessitant pas de reproduire cette résolution illégale à chaque assemblée générale.

Effectivement, vaut mieux cacher la poussière sous le tapis surtout lorsqu’il s’agit de présenter ce type de résolution.

Imaginez un restaurant qui au-delà de présenter sa note pour la pizza fournie, il ajoute une seconde prestation pour les couteaux, fourchettes et serviettes.

Et pourtant LAMY l’a fait.

Voyons à présent un extrait de la convention de mise à disposition de sa salle :

Au-delà de l’illégalité de ce type de prestation qu’il ne faut surtout pas signer, il est toujours préférable de ne pas tenir l’assemblée générale dans les bureaux du syndic.

Et pour cause, le syndic pourra alors procéder à du chantage notamment lorsque les résolutions le concernent directement.

Cela peut concerner les conditions de son renouvellement de mandat ou bien ses honoraires de suivi de travaux.

Le syndic pourra alors être tenté en cours d’assemblée générale de menacer de démissionner et inviter les copropriétaires à sortir de la salle ou alors interdire à un syndic concurrent d’accéder à la salle pour se présenter.

Voilà pourquoi, il est parfois préférable de payer une salle extérieure et de disposer d’un endroit neutre où le syndic et les copropriétaires seront au même niveau.

Nous revoilà avec un abus comme on les déteste.

Il s’agit du contrat d’assurance produit par la filiale du syndic CITYA qui s’avère quasi inutile.

Dans ce registre, nous avons le contrat intitulé « COPROTECT FORMULE TRIO » proposé par la société SAINT-PIERRE ASSURANCE qui n'est ni plus ni moins que la filiale du groupe CITYA.

Entrons plus dans le détail : attention, âmes sensibles, s’abstenir.

I- Un contrat paillette

Le contrat se présente comme « une formule trio » qui offre une protection juridique, le recouvrement des charges et la garantie des charges impayées.

Le contrat est proposé pour un montant de 3 240 euros TTC pour 108 lots principaux.

Autrement dit, pour bénéficier de ces garanties, chaque lot principal doit payer 30 euros. Certains pourraient affirmer qu’au vu des garanties proposées, le tarif ramené au lot est convenable.

Mais voilà, particulièrement en matière d’assurance, il est fondamental de regarder d’un peu plus près les conditions générales et particulières afin justement de s’assurer s’il ne s’agit pas d’un contrat « paillette ».

Pour cela, commençons à analyser le chapitre réservé « au seuil de déclenchement des plafonds des garanties » :

Que constatons-nous ?

En matière de garantie des charges de copropriété impayées, le plafond est limité à 50 % du budget prévisionnel annuel.

Autrement dit, si le budget prévisionnel est à 50 000 euros, le plafond de garantie ne sera que de 25 000 euros, ce qui est extrêmement limité surtout si la copropriété a voté des travaux.

D’ailleurs, cette garantie ne semble pas prendre en compte les charges liées aux travaux et opérations exceptionnelles puisqu’elle se limite à ne garantir que les provisions liées aux dépenses courantes.

Mais encore pour que cette garantie puisse jouer, il faut lire les conditions générales qui imposent des exigences drastiques telles que l’envoi d’un commandement de payer ou d’une lettre comminatoire au copropriétaire débiteur, ce qui n’est pas prévu par la loi.

A défaut de respecter ces obligations, la garantie ne pourra pas être engagée, entraînant sa déchéance.

Voici ce que prévoit le point 5.3.2 des conditions générales :

Ainsi, il suffit que le syndic CITYA ne respecte pas la procédure imposée par sa filiale qui pour mémoire est plus exigeante que la loi pour entraîner la déchéance de la garantie sans pouvoir corriger le tir.

II – Presque rien

Les principaux litiges que connaît une copropriété sont ceux qui résultent de travaux de construction ou bien encore avec l’ancien ou actuel syndic ou encore avec l’employé ou le gardien d’immeuble de la copropriété.

Ces litiges peuvent représenter des sommes importantes à prendre en charge compte tenu qu’il faille faire appel à des avocats spécialisés.

Alors pour ne pas faire jouer le contrat « TRIO PROTECT » pour les litiges les plus récurrents, il est prévu une clause qui, ni plus ni moins, les exclut.

Voici la preuve en image :

Comme on le constate, la plupart des litiges qui concerne la copropriété est exclus de cette assurance, autrement dit, un beau papier-cadeaux pour cacher du sable.