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Quand doit être rédigé l’original du procès-verbal de l’assemblée ?

La rédaction de l’original du procès-verbal de l’assemblée suscite des interrogations. Les usages et interprétations douteuses de syndics professionnels expliquent en partie ces questionnements. A quel moment s’impose réglementairement l’établissement du compte-rendu de l’assemblée ?

I. La rédaction de l’original du procès-verbal s’effectue en fin de séance

L’article 17 du décret du 17 mars 1967 dispose, que l’établissement de l’original du procès-verbal de l’assemblée sans distinction (qu’il soit dactylographié ou manuscrit) s’opère :

- à l’achèvement de cette réunion du syndicat ;

- par le secrétaire, le syndic, sauf décision contraire des copropriétaires (art. 15 du même décret). 

En tant que garant de la régularité de l’assemblée, le président de séance (art. 15 du décret précité), possédant nécessairement un lot sur la résidence concernée (Cass. 3e civ. 6 mars 2002, n° 00 - 10406) supporte, à cette occasion, de contrôler de sa conformité au regard :

- des prescriptions réglementaires [décision sous chaque, question, avec indication du nom et du nombre de voix des opposants (mentionnant leurs éventuelles réserves sur la régularité de la résolution), des abstentionnistes, des assimilés aux défaillants (copropriétaires s’exprimant favorablement sur son formulaire de vote sur un projet amendé en cours de réunion)] ;

- des impératifs légaux et conventionnels (majorité licite, application de la bonne clé de répartition stipulée par le règlement de copropriété) ;

- de la teneur des débats.

Pour ce faire, le président est assisté d’un ou plusieurs scrutateurs, si le règlement de copropriété impose cette fonction, Cass. 3e civ. 22 novembre 2006, n° 05 - 19042. Dans la négative, une telle nomination s’avère, certes recommandée, mais néanmoins strictement facultative.

En présence d’une irrégularité sur ce compte-rendu d’assemblée, le président de séance, devrait immédiatement exiger, du secrétaire de séance, les corrections appropriées, avant d’y apposer sa signature, tout comme celle des autres membres du bureau (art. 17 du décret susnommée).

De plus, le président de séance pourrait requérir, à cet instant, une copie (papier, voire photo, en l’absence d’imprimante disponible) de ce document, afin de se garantir contre la diffusion ultérieure d’une version divergente du syndic. En effet, si le syndic a la possibilité de notifier, aux copropriétaires opposants, défaillants ou assimilés une version dactylographiée du procès-verbal de l’assemblée (en cas d’original manuscrit), la jurisprudence requière une concomitance sur le fond entre ces deux supports, Cass. 3e civ. 22 octobre 2009, n° 08 - 22099. 

II. La signature par le bureau de l’original du procès-verbal de l’assemblée peut être décalée

Dans la mesure où l’article 17 du décret du 17 mars 1967 est assez précis, d’où viennent les confusions en la matière. Cette disposition prévoit la rédaction du procès-verbal lors de l’assemblée, ainsi que sa signature ou le renvoi de cette dernière formalité dans les huit jours de sa tenue.

Dès lors, certains syndics prétendent que ce délai consenti permettrait :

- a minima d’apporter postérieurement toute modification souhaitée au compte-rendu initial ;

- a maxima de rédiger ultérieurement le document original, en se contentant lors de l’assemblée, de la signature des membres du bureau sur la dernière page précisant leur qualité et l’heure de clôture de cette réunion.

Cette interprétation se révèle juridiquement litigieuse, dans la mesure où :

- l’article 17 du décret suscité concède explicitement, comme seule option, le report des signatures ;

- l’absence d’établissement de l’original du procès-verbal au jour de l’assemblée, expose celle-ci à son annulation judiciaire dans son intégralité, Cass 3e civ. 20 décembre 2006, n° 05 - 20384 ;

- elle favorise ultérieurement des différends sur le sens des résolutions, voire la contestation judiciaire des copropriétaires.

Comment expliquer cette faculté de décaler la signature de l’original du procès-verbal ?

Cette prérogative relativement récente (modification de l’article 17 du décret du 17 mars 1967 par un article 18 d’un décret du 2 juillet 2020) se justifie essentiellement par la possibilité, du président, d’un ou plusieurs scrutateurs, de participer à distance à l’assemblée, via principalement la visioconférence (art. 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965). En conséquence, ce ou ces membres du bureau se trouvent dans l’incapacité de signer l’original du compte-rendu en fin de séance, puisqu’ils ne sont pas présents physiquement à cette réunion du syndicat des copropriétaires.

Lors de l’assemblée, il revient au président de séance, épaulé par un ou plusieurs scrutateurs, de vérifier la correspondance de l’original du procès-verbal de l’assemblée rédigé par le secrétaire. Dans l’hypothèse d’une ambiguïté ou d’une erreur, le président réclamera les rectifications adéquates du secrétaire, avant tout départ de celui-ci de la salle de réunion.

Actions et Actus
Actualité juridique

Pré état daté : la collusion illicite d’un notaire et d’un agent immobilier parisiens

Le projet de mutation d’un lot implique pour le vendeur des formalités à l’égard du potentiel acheteur, telles que la transmission de pièces émanant de divers intervenants. Si cette contribution peut se révéler juridiquement incontournable, elle n’en demeure pas moins circonscrite, contrairement aux allégations de certains acteurs du secteur. 

I. Avant-contrat de vente : communication suffisante de documents par le copropriétaire

La détentrice de plusieurs lots, sur une résidence parisienne, entame la cession de l’un d’entre eux. Elle se rapproche de son syndic professionnel, afin d’identifier ses devoirs auprès du prospect, via les personnes chargées de cette opération immobilière (commercial et notaire). 

Le syndic lui précise ses impératifs, et ce, dès la signature de la promesse de vente (avant-contrat), destinés à favoriser un choix éclairé de l’acquéreur

L’article 721-2-II du Code de la construction et de l’habitation (C.C.H.) impose à ce titre la remise :

- de la fiche synthétique de l’immeuble ;

- du règlement de copropriété ;

- du carnet d’entretien de l’immeuble ;

- des trois derniers procès-verbaux des assemblées générales ;

- des provisions et charges communes exigibles selon les délibérations de l’assemblée ;

- du taux d’impayés des copropriétaires et du syndicat l’égard de ses fournisseurs ; 

- du Diagnostic Technique Global (D.T.G.) et du Plan Pluriannuel de Travaux (P.P.T.), si le syndicat a approuvé à l’assemblée de telles prestations collectives.

Cependant, ce cabinet souligne que ces données sont librement disponibles sur l’extranet du syndicat des copropriétaires, conformément à : 

- l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Il prescrit, à tous les syndics professionnels, la constitution et l’actualisation de cet espace dématérialisé et sécurisé, sauf dispense de l’assemblée ;

- la liste minimale réglementaire des pièces accessibles (art. 1er et 2ème du décret du 23 mai 2019).

II. Contrat définitif de vente : établissement obligatoire de l’état daté par le syndic

Face au retour favorable de ce cabinet, cette copropriétaire télécharge, puis diffuse à l’agent et à son officier ministériel, les documents licites depuis l’extranet du syndicat, en vue de la rédaction du compromis. Quelle n’est pas sa surprise de recevoir téléphoniquement (ça ne laisse pas de trace) une fin de non-recevoir de ces deux professionnels de l’immobilier, qui exigent la production par le syndic, d’un « pré état daté » attestant de sa situation financière vis-à-vis de la collectivité.

Ce refus se révèle pourtant totalement illégitime. 

Lors de l’aliénation d’un lot, la seule trame opposable au syndic est l’état daté (art. 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 5 du décret du 17 mars 1967) :

- mentionnant les créances ou les dettes du vendeur vis-à-vis du syndicat et les montants dus par l’acquéreur, si la cession aboutit ; 

- transmis au notaire du cédant, au plus tard le jour de la signature de l’acte authentique définitif ;

- facturable au vendeur par le syndic selon le tarif stipulé dans son contrat de mandat, qui ne peut néanmoins excéder 380 € T.T.C. (art. 1er du décret du 21 février 2020). 

Autrement dit, aucune disposition légale ne prévoit d’état daté antérieur (pré) à l’édition par le syndic de l’unique trame licite.

Tout d’abord, ce constat résulte du propre Conseil Supérieur du Notariat, à savoir la seule instance nationale représentative de cette corporation, dixit leur réponse du 19 janvier 2022 aux doléances du 27 décembre 2021 de la direction de l’ARC sur ces agissements de leurs membres. 

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Enfin, la jurisprudence civile vient souligner l’illégalité de cette pratique, CA Versailles, 25 octobre 2022, n° 21 - 01238.

Résignée, cette copropriétaire sollicite et règle ce prétendu « pré état daté » auprès du syndic, afin de poursuivre cette transaction immobilière nécessaire.

Dans une situation similaire, nous invitons tous les propriétaires concernés à : 

- demander une note juridiquement argumentée des intervenants réclamant ce formulaire préalable ;

- exhorter l’éventuel syndic compatissant à décliner par écrit cette condition requise par un tiers ; 

- refuser tout honoraire du syndic supérieur à 380 € pour ses démarches dans la cession d’un lot ; 

- avertir le Conseil Supérieur du Notariat de toute contrainte exercée en la matière ;

- nous adresser tout courrier, courriel enfreignant le cadre juridique indiscutable.   

Dossier conseils
Action
Conseil

Peut-on interdire à un restaurant l’utilisation du local poubelle de notre copropriété ?

Au rez-de-chaussée de notre copropriété se trouve un restaurant qui utilise les poubelles de notre copropriété dans le cadre de son activité. Cette utilisation engendre des salissures fréquentes et des débordements. Aussi, nous aurions souhaité interdire l’accès du local poubelle à ce restaurant, et lui imposer qu’il utilise ses propres poubelles, qu’il stockerait dans ses propres locaux, ou encore lui facturer l’accès à ce local. Est-ce possible ?

Par principe, le local poubelle constitue un élément d’équipement commun auquel tous les copropriétaires peuvent légitimement réclamer un accès. D’autre part, les déchets d’origine alimentaires issus d’une activité de restauration, d’après les règlements sanitaires départementaux, ne sont pas distingués des autres types de déchets alimentaires générés par un logement. Il est donc tout à fait fait possible pour le restaurant d’entreposer ses ordures ménagères dans les bacs communs.

A cet égard, la Cour de cassation a déjà pu juger, aux termes d’un arrêt en date du 11 mars 2009, troisième chambre civile, numéro 08-10.566, que le fait d’interdire l’accès à un restaurant de la copropriété au local poubelle commun pour y entreposer des conteneurs à ordure privatifs, était constitutif d’une rupture d’égalité fautive. Le fait de facturer l’accès à ce local serait également fautif et pourrait être sanctionné par le juge sur le même fondement de la rupture d’égalité.   

Cela étant, le surcoût engendré par le nettoyage des éventuelles salissures engendrées par ce commerce devrait pouvoir être pris en charge par ce dernier, soit de façon amiable (hypothèse peu évidente en pratique), soit, au besoin, de façon judiciaire, ce qui supposera néanmoins d’avoir la preuve que les souillures sont bien le fait du restaurant, ce qui n’est pas toujours aisé à démontrer (plusieurs témoignages pourraient être sollicités à cet effet, aux termes d’attestations nominatives de copropriétaires ou d’occupants, signées).

Une précision doit toutefois être faite au sujet des éventuelles huiles de cuisson, qui ne peuvent être déversées dans l’évier (article R. 1331-2 du Code de la santé publique), ni confiées aux services de ramassage des ordures ménagères. Un contrat de ramassage est ainsi généralement souscrit par les restaurateurs auprès d’une société spécialisée.

 Dans les cas où vous constateriez d’éventuels manquements, il est toujours envisageable de contacter les services d’hygiène de votre mairie afin qu’ils puissent se déplacer et procéder à leurs propres constatations…

Réponse de l'expert
Action

Abus 5158 : Une clause scandaleuse dans les contrats de travail de CITYA qui explique mieux les choses

 

Nous sommes actuellement en procès contre l’ANGC (Association nationale des gestionnaires de copropriété) qui a engagé une procédure contre l’ARC Nationale pour nous réduire au silence.

Pour ce faire, le président et l’avocat de l’ANGC sont partis d’une idée folle : selon eux l’ARC Nationale serait syndic professionnel et serait donc un concurrencent.

Bref, un délire qui leur permet d’avoir les clameurs des professionnels. De ce fait, l’ARC Nationale est contrainte de parler d’elle sur son site.

Malgré tout, nous aimons bien le personnage qui tente de jouer au  grand, avec son style unique, quelque part entre le comique et un Roi Soleil égaré dans les nuages

C’est d’ailleurs à son crédit s’il a eu le courage de dénoncer une clause prévue par CITYA dans les contrats de travail de ses gestionnaires. Cette clause  illustre parfaitement la mécanique en place,  qui à vrai dire est désolante.

Entrons dans l’horreur !

I- Des clauses à hauteur de CITYA

Le président de l’ANGC a eu le courage de dénoncer une clause figurant dans les   contrats de travail des gestionnaires de copropriétés employés par CITYA qui est pour le moins lunaire.

Avant de la commenter, la voici :

 

 

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Ainsi, le gestionnaire est contraint de proposer, systématiquement, au syndicat des copropriétaires dont il a la gestion et exclusivement   les sociétés avec lesquelles CITYA a mis en place un partenariat.

Après vérification, l’ensemble des sociétés figurant dans la clause s’avèrent bien être des filiales du groupe CITYA.

La clause va même plus loin puisqu’elle impose de ne procéder à aucune mise en concurrence. En cas de non-respect de la clause, le gestionnaire peut faire l’objet de sanction disciplinaire pouvant aller jusqu’à son licenciement.

Point intéressant, la clause précise même que ces partenariats peuvent exister sans contrepartie financière …

Cette clause extrêmement grave démontre l’impossibilité pour un gestionnaire de copropriété de pouvoir assurer ses fonctions de manière indépendante dans l’intérêt de ses copropriétés mandantes. S’il veut bien son métier, il risque d’être licencié.

On comprend pourquoi on retrouve toujours les mêmes sociétés qui interviennent au sein des copropriétés gérées par CITYA.

Interrogée par le Figaro sur la présence de cette clause ignoble, le groupe CITYA, pour faire bonne figure, a reconnu qu’il s’agissait d’une erreur. Une justification peut convaincante tant il est évident qu’il ne s’agit pas d’une erreur mais d’une action préméditée et réfléchie.


II – Une profession sous anesthésie

Alors que l’abus est bien constaté et dénoncé publiquement, nous regrettons que la chambre professionnelle, à laquelle le groupe CITYA à savoir la FNAIM est adhérent, n’ait pas réagi.

En effet, la FNAIM n’a pas jugé utile de condamner publiquement cette pratique, ni même de remettre en question cette adhésion.

Ainsi, le groupe CITYA verrouille la concurrence au détriment des copropriétaires. Ce qui fait du tort à la profession pendant que la FNAIM semble se contenter d’observer.

D’ailleurs, il est intéressant de savoir que la FNAIM souhaite créer une commission de contrôle… dans laquelle elle siégerait elle-même, sans doute pour reproduire la même attitude que dans cette affaire : pratiquer, une fois de plus, la politique de l’autruche.

Plus surprenant encore : le président de l’ANGC a affirmé que depuis sa révélation, il est tricard au même titre de l’ARC Nationale.

Bienvenue au club, pourrait-on dire ! Il découvre à son tour que dénoncer les agissements des syndics et surtout des grands groupes n’est pas donné à tout le monde surtout si l’on ne souhaite pas choisir son camp.

Nous espérons qu’il aura le courage de dénoncer d’autres abus et qu’il ne se contentera pas de faire des vidéos humoristiques ou bien d’assigner l’ARC Nationale.

Alors comme nous sommes bons joueurs, s’il souhaite dénoncer des abus, notre site internet est à sa disposition.

 

Abus
Action

Inspirons-nous de nos adhérents pour faire avancer le sujet sur les seuils des marchés

Nous pourrions baptiser une nouvelle rubrique sur notre site internet qui s’intitulerait « Les bonnes astuces de nos adhérents »

A ce titre, nous avons identifié deux résolutions judicieusement rédigées par l’un de nos adhérents qui pourraient inspirer d’autres conseillers syndicaux. Ces deux résolutions devront, bien sûr, être adaptées en fonction des caractéristiques de chaque copropriété.

En l’occurrence, il s’agit de la fixation des seuils des marchés que ce soit en matière de mise en concurrence obligatoire ou de consultation impérative du conseil syndical avant d’engager la dépense.

Voyons cela de plus près en commençant par rappeler le cadre légal.

I- Des seuils à définir par l’assemblée générale

L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 impose de définir en assemblée générale deux seuils des marchés.


Il s’agit tout d’abord de déterminer le montant des marchés à partir duquel le syndic est tenu d’obtenir un avis consultatif du conseil syndical avant d’engager la dépense.

Cet avis, qui reste consultatif, permet au conseil syndical de connaître les dépenses que le syndic souhaite engager à partir du moment où le montant dépasse le seuil fixé par le conseil syndical.

Le deuxième montant à déterminer est le montant à partir duquel le syndic est tenu de mettre en concurrence les prestataires afin de garantir un tarif conforme à celui du marché.

A présent, voyons comment la résolution peut être rédigée de manière plus « savante » qu’une simple fixation de montant.

II – Des seuils en fourchette

La difficulté de ce type de question est de prévoir un seuil qui ne soit pas trop bas au risque de bloquer la gestion de la copropriété mais pas trop haut laissant alors au syndic une latitude trop importante qui risquerait de provoquer des dérives budgétaires.

Ainsi, généralement est fixé dans la résolution un seuil des marchés avec un montant plutôt bas pour la consultation obligatoire auprès du conseil syndical et un montant plutôt élevé pour l’obligation de mise en concurrence.

Néanmoins, un conseil syndical a défini une autre approche très intéressante que voici :

Fixation des montants des marchés et contrat à partir duquel la consultation du conseil syndical ets rendue obligatoire

Montant des marchés et contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire

Ainsi, comme on le constate, le conseil syndical a prévu que sa consultation était obligatoire pour les dépenses représentant un coût entre 200 et 5 000 euros et au-delà c’est la mise en concurrence qui devient obligatoire.

Grâce à ce procédé, la quasi-totalité des dépenses sera supervisée par le conseil syndical avec une sécurité de mise en concurrence au-delà des dépenses supérieures à 5 000 euros.

C’est à présent à vous de jouer.

Dossier conseils
Action
Conseil

Légionellose en Savoie et Haute-Savoie, ce n’est pas le mal des hauteurs !!!!

 

On reparle de la légio :

L’actualité récente, avec les cas signalés cette semaine dans nos régions alpines, met à nouveau au premier plan la légionellose, cette maladie pulmonaire qui affecte en priorité les personnes immunodéprimées ou que l’âge rend fragiles.

 

Pour mémoire, la transmission de cette affection est uniquement ‘aérienne’ via des microgouttelettes contaminées par la bactérie légionnelle (en gros, vous ne risquez rien à boire une eau fortement contaminée, mais prendre une douche est un réel risque).

 

Dite ‘tellurique’, la légionnelle est présente de manière endémique dans le sol et dans les sources d’eau. La température ambiante dans ces milieux, lorsqu’elle est inférieure à 25°C limite la multiplication de la légionnelle. Comme pour beaucoup de virus ou de bactéries, quand ils sont en quantité limitée, notre organisme et ses défenses arrivent à les éliminer spontanément. La légionnelle voit cependant sa croissance favorisée dès que la T° du milieu augmente, elle se sent comme un poisson dans l’eau (on devrait dire un ‘poison’ dans l’eau) entre 25 et 50°C.  L’eau du robinet étant en général plus froide que ce seuil, son réseau est peu affecté et la concentration de bactérie y est limitée.  Il n’en est pas de même pour l’Eau Chaude Sanitaire collective (ECS) dont la température offre un environnement idéal pour la légionelle.

 

Le caractère fatidique de la concentration en bactérie varie en fonction de l’état de santé ou de la fragilité relative du sujet : 1000 UFC*[1]/litre étant le seuil maxi pour une personne en bonne santé, mais il tombe à 100UFC/litre si sa résistance est affaiblie par l’âge ou la maladie.

 

La mortalité de cette affection est d’environ 10%, les malades contaminés sont donc littéralement décimés….

 

On mesure le risque :

Il faut rapprocher ce taux de celui de 2 fléaux bien connus, la grippe et la Covid 19, en se souvenant que cette dernière, durant la pandémie de 2020 avait tué environ 0,12% des malade de la tranche 50/59 ans et 0,5% de la tranche des 60/69 ans, soit notablement moins en pourcentage que la légionellose !

Certes, nous sommes dans ce que l’on appelle la « loi des grands nombres » et plus vous aurez de contaminations plus il y aura de victimes… les contaminations par la légionnelle étant relativement rares…mais quand cela vous arrive vous avez une chance sur dix d’y rester !

 

Quels sont les facteurs qui favorise la maladie ?  En premier lieu, on l’a dit, le nombre d’UFC.

Comment limiter alors le nombre d’UFC ? En ‘tuant’ les colonies ou du moins en empêchant leur multiplication.

 

On traite l’installation

Pour cela 2 méthodes sont envisageables, la première, chimique détruit les souches avec différents désinfectants dont l’usage ne peut être que ponctuel pour ne pas porter atteinte à la santé de ceux que l’on veut préserver…Il y a fort à parier que les mêmes causes provoquant les mêmes effets, une fois l’injection désinfectante arrêtée, la bactérie endémique dans la source d’alimentation en eau verra à un moment ou à un autre sa croissance revenir.

Pour la seconde méthode il faut tirer parti de la thermo-sensibilité de la bactérie qui commence à se détruire dès que l’eau dépasse 50°C et voit ce phénomène accéléré encore jusqu’à être quasi instantanée à 70°C. Atteindre cette température revient à ‘taper un grand coup’ dans les défenses de la bactérie on l’appelle donc un ‘choc thermique’.

Maintenir un réseau d’eau chaude sanitaire à cette température est impossible pour différentes raisons :

            -économiquement c’est trop dispendieux

            -techniquement c’est compliqué avec certains modes de production

-sanitairement le risque de brûlure est réel, notamment chez les personnes âgées dont le temp de réaction à la chaleur peut être plus lent, augmentant ainsi la gravité des blessures.

 

Le choc thermique ne peut être qu’une solution ponctuelle, à limiter à un épisode par semaine, durant une période de faible soutirage de l’eau chaude, idéalement en milieu de nuit. Dans l’intervalle, il convient de maintenir la température de distribution le plus proche possible de 50°C pour les pièces destinées à la toilette, et 60°C maxi pour la cuisine.

 

Une autre précaution utile consiste à supprimer tous les ‘bras morts’ du réseau de distribution, c’est-à-dire tous les ‘culs de sac’, qu’ils soient permanents (tuyau bouchonné définitivement) ou temporaires (circuit fermé par une vanne) dès lors que le tronçon qu’il représente mesure plus de 30cm. En effet ces portions étant à l’abri de la circulation, l’eau y refroidit et autorise la multiplication des souches bactériennes qui sont alors relarguées au fil de l’eau.

 

Les symptômes de la légionellose qui peuvent être confondus avec ceux de la grippe saisonnière ou du Covid, maintenant banalisé, ne permettent pas toujours de l’identifier formellement, or cette maladie est dite Maladie à Déclaration Obligatoire (MDO) comme le choléra ou la fièvre hémorragique africaine.

Cela donne la mesure de sa dangerosité.

 

Comme Monsieur JOURDAN qui, dans le Bourgeois Gentilhomme faisait de la prose sans le savoir, il est donc possible que votre réseau soit infecté par la bactérie, au-delà des seuils admissibles sans que vous ne le sachiez.

 

On est vigilant et proactif :

La première question à vous poser est donc « la T° de mon réseau d’ECS est-elle conforme aux 50°C minimum prescrits par l’ARS[2] ?». La réponse vous sera apportée par les relevés de votre mainteneur, qui dans le cadre d’un contrat de maintenance d’une installation d’ECS doit faire ces mesures à minima tous les mois.

Il faut aussi s’assurer que les gammes de maintenance des stockages d’ECS sont bien réalisées, en effet les fonds de cuves, et leurs boues, constituent un substrat favorable aux bactéries et le nettoyage annuel, en plus des ‘chasses’ régulières est requis.

Ensuite vous pouvez demander à identifier les éventuels bras morts, en chaufferie bien sûr, mais aussi sur la distribution de l’immeuble (normalement votre mainteneur doit vous les avoir déjà signalés, au moins en ce qui concerne la chaufferie...).

Si le moindre doute subsiste il est possible de faire réaliser des analyses de l’eau en choisissant pour prélèvement, outre les ballons en chaufferie, les points de puisage les plus éloignés du lieu de chauffage.

Pour info, dans les résidences services et les maisons de retraite, lesquelles accueillent un public fragile, ces analyses périodiques sont obligatoires.

 

En conclusion il vaut mieux savoir qu’ignorer l’état de son installation et contrôler le pilotage de la maintenance que vous doit votre prestataire.  En somme, il vaut mieux prévenir que guérir… !

 

 

 

[1] UFC : Unité Formant Colonie, unité de comptage des microorganismes ou de champignons

[2] ARS : Agence Régionale de Santé

 

Technique
Action

Quand passe-t-on à la deuxième lecture en assemblée générale ?

Nombreux sont ceux qui ne comprennent pas la mécanique de la deuxième lecture en assemblée générale, estimant qu’il serait en définitive plus intéressant de passer directement à celle-ci, plutôt que de commencer à voter avec une première lecture.

Pour beaucoup de lecteurs, cette amorce ne veut rien dire.

Alors, entrons plus dans le détail, étape par étape.

I- Une disposition légale encadrée

L’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit un système de deuxième lecture dès lors que la résolution n’a pas obtenu la majorité requise, mais a tout de même atteint un certain seuil de votes favorables.

L’objectif est de donner une seconde chance à la résolution pour qu’elle soit adoptée.

Cette majorité concerne des résolutions importantes, comme l’élection des membres du conseil syndical ou le contrat de syndic, qui se votent à la majorité des voix du syndicat des copropriétaires.

A partir du moment où la résolution a obtenu la majorité requise, que ce soit « pour » ou « contre », le débat est clos et la décision est actée.

En revanche, si la résolution n’a pas obtenu la majorité, mais a tout de même comptabilisé un tiers de voix favorables du syndicat des copropriétaires, la résolution doit être revotée.

Pour ce second vote, la majorité est moindre, puisqu’elle nécessite d’obtenir uniquement la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

II – Des garde-fous

Cette deuxième lecture peut être considérée comme une aubaine, puisqu’elle donne une deuxième chance à la résolution d’être adoptée.

Cependant, pour éviter les abus, le dispositif est encadré par plusieurs garde-fous, définis principalement par l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 et surtout par l’article 19 du décret du 17 mars 1967.

Tout d’abord, la deuxième lecture ne peut intervenir qu’à partir du moment où toutes les résolutions concernant la même question ont été abordées.

Autrement dit, s’il y a deux contrats concurrents pour une même question, il faut proposer les deux contrats en première lecture à la majorité des voix du syndicat des copropriétaires et, si aucun d’eux n’a obtenu la majorité requise mais a obtenu au moins un tiers des voix favorables, il faut alors procéder à la deuxième lecture.

Par ailleurs, la deuxième lecture n’est pas le « copier-coller » du vote exprimé en première lecture.

Par conséquent, le copropriétaire doit revoter une seconde fois et peut changer d’opinion entre son premier vote et son second vote.

Enfin, pour les copropriétaires votant par correspondance, il est impératif que le formulaire de vote par correspondance comporte deux cases distinctes : l’une pour la première lecture, et l’autre pour la seconde.


À défaut l’expression du deuxième vote ne pourra pas être déduite de celui exprimé pour le premier vote.

Cela a été clairement rappelé dans une décision du tribunal d’Orléans du 5 mai 2021 numéro 21/00417.

 

 

 

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