Les 18 amendements proposés par l’ARC Nationale pour faire évoluer le projet de loi sur l’accélération de la simplification de l’habitat dégradé

Certains pensent que la mission de l’ARC Nationale se limite à dénoncer les abus des syndics malhonnêtes.

A vrai dire, il s’agit de l’occupation du week-end, sachant que la semaine est réservée à l’action à destination de nos adhérents.

Ainsi, nous nous concentrons sur les moyens pour assister nos adhérents, qu’ils soient conseillers syndicaux ou syndics non professionnels, et à échanger avec les instances et les différents politiques pour faire avancer la législation au profit des gestions pérennes des copropriétés.

A ce titre, dans le cadre du projet n° 1984 qui s’intitule « l’accélération de la simplification de l’habitat dégradé », nous avons œuvré pour faire avancer le texte actuellement présenté aux parlementaires.

Voyons les amendements que nous avons soutenus devant les parlementaires et en premier lieu devant le rapporteur de la loi.

I – Des parlementaires convaincus

Nous sommes épatés par la mobilisation d’un nombre important de députés à la cause du logement et plus particulièrement à celle des copropriétés.

En effet, bien souvent, on considère les copropriétaires comme des riches ne justifiant de prévoir des lois pour les protéger.

Idée stupide, car de plus en plus de copropriétaire sont dans la précarité compte tenu de l’inflation des tarifs et de la nécessité de financer des travaux extrêmement coûteux.

A ce titre, nous avons proposé 18 projets d’amendements, et à  notre grande surprise, plusieurs députés ont accepté de les reprendre soit partiellement, soit en intégralité.

A ce titre, voici les 18 propositions d’amendements soumis aux parlementaires avec leur exposé sommaire :

 

ARTICLE ADDITIONNEL 

APRÈS L’ARTICLE .., insérer l’article suivant: 

  La première phrase du 3^ème alinéa du chapitre II de l’article 18 de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 est ainsi modifié : « – d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il a choisi ou que l’assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé, rémunéré et défiscalisé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai l’ensemble des cotisations au fonds de travaux prévu à l’article 14-2-1 ».

EXPOSÉ SOMMAIRE 

La quasi-totalité des syndicats de copropriétaires sont tenus de constituer un fonds de travaux et placer les sommes sur un compte bancaire séparé et rémunéré.

Or la seule solution bancaire qui permet à un syndicat des copropriétaires de placer des sommes sans être fiscalisées est le livret A qui est plafonné à 76.500 € voire jusqu’à 100.000 € pour les copropriétés de plus de 100 lots.

Ce plafond ne permet pas au syndicat des copropriétaires de placer des sommes à hauteur des épargnes nécessaires pour financer des travaux de rénovation y compris énergétiques.

Face à cette situation, il est indispensable de concevoir un produit bancaire adapté au syndicat des copropriétaires qui pourrait être un Plan Epargne Copropriété qui permettrait de placer des sommes avec un plafond beaucoup plus élevé sans fiscalité, ce que soit à l’égard du syndicat des copropriétaires ou des copropriétaires.

ARTICLE ADDITIONNEL 

APRÈS L’ARTICLE .., insérer l’article suivant:   

Le deuxième alinéa du chapitre III de l’article 18‑1 A de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifié : « La rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l’assemblée générale doit être exprimée en toutes taxes comprises. Un décret devra déterminer les tâches supplémentaires que doit effectuer le syndic dans le cadre de son suivi de travaux. La rémunération du syndic devra être prélevée en fonction de l’avancement des travaux et selon les mêmes proportions jusqu’à réception et levée des éventuelles réserves, sauf décision contraire par l’assemblée générale ». 

EXPOSÉ SOMMAIRE 

L’actuel article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 donne la possibilité au syndic de réclamer des honoraires supplémentaires de suivi de travaux qui sont déterminés sur la base d’un taux qui est ramené au montant des travaux. Cette situation créé un conflit d’intérêts qui entraîne une méfiance des copropriétaires vis-à-vis de leur syndic sur les travaux à réaliser. 

Par ailleurs, ce texte ne définit pas les tâches supplémentaires que soit assurer le syndic ni les modalités de prélèvement des honoraires. Le projet d’amendement permet de répondre à l’ensemble de ces difficultés. 

C’est pourquoi il est nécessaire de préciser que le paiement de ces honoraires sur travaux devra être corrélé à l’avancement réel du chantier.

  ARTICLE ADDITIONNEL 

APRÈS L’ARTICLE …, insérer l’article suivant :   

Le 1^er alinéa de l’article 10-1 de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est complété par le complément de phrase suivant : « et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre ».   

EXPOSÉ SOMMAIRE 

  L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndic d’imputer aux copropriétaires débiteurs uniquement les frais d’actes de recouvrement des charges. Or, la plupart des syndics intègrent, en plus des frais, des honoraires ce qui provoque une facturation excessive de la lettre de relance ou de mise en demeure atteignant jusqu’à 150 €. Ces actes sont multipliés inutilement dans le seul but d’augmenter leurs profits.   

En cas d’action judiciaire, et à juste titre, les juges refusent de condamner le copropriétaire débiteur à prendre en charge ces frais qu’ils considèrent comme « abusifs ou inutiles ». Au lieu de les annuler, les syndics les réimpactent sur les charges du syndicat des copropriétaires.   

Pour éviter ce procédé, il est impératif de compléter la disposition en y ajoutant les termes : « et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre ».   

D’ailleurs, ce complément de phrase a été ajouté par la répression des fraudes dans le cadre de l’élaboration du contrat type de syndic et a été annulé par le Conseil d’Etat dans une décision du 5 octobre 2016 compte tenu que cette mention ne figurait pas dans la loi. 

ARTICLE ADDITIONNEL 

APRÈS L’ARTICLE …, insérer l’article suivant :   

Le a) de l’article 10-1 de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est complété par la phrase suivante : « les frais de la mise en demeure, de la lettre de relance et de la prise d’hypothèque ne peuvent excéder un montant fixé par décret ».   

EXPOSÉ SOMMAIRE 

  Bien que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndic d’imputer aux copropriétaires débiteurs uniquement les frais d’actes de recouvrement des charges, la plupart des syndics intègrent des honoraires provoquant des tarifs exorbitants de lettres de relance ou de mise en demeure atteignant jusqu’à 120 € qu’ils multiplient inutilement dans le seul but d’augmenter leurs profits. 

En cas d’action judiciaire pour recouvrer la dette, les juges refusent de condamner le copropriétaire débiteur à prendre en charge ces frais qu’ils considèrent comme
« abusifs ou inutiles ». Au lieu de les annuler, les syndics les réimpactent sur les charges du syndicat des copropriétaires.   

Pour éviter ce procédé, il est impératif de plafonner par décret les frais d’actes que peut imputer le syndic au copropriétaire débiteur.  

ARTICLE ADDITIONNEL 

APRÈS L’ARTICLE…, insérer l’article suivant :   

L’alinéa 2 du chapitre II de l’article 18 de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété est ainsi complété : « Le syndic devra donner sans délai au président du conseil syndical dès sa désignation, ou à défaut à un membre du conseil syndical désigné à cet effet par l’assemblée générale, un accès numérique aux comptes bancaires séparés de la copropriété, permettant de consulter, en lecture seule, les comptes et les opérations bancaires ». 

   EXPOSÉ SOMMAIRE 

  Le conseil syndical ne dispose d’aucun moyen pour vérifier en temps réel les opérations bancaires effectuées par le syndic sur le compte bancaire du syndicat des copropriétaires. 

  En effet, il ne dispose que des relevés bancaires qui sont produits par la banque en fin de mois et après les avoir demandé au syndic, dans la mesure où ce dernier les lui a transmis.   

Or, de nombreuses opérations bancaires frauduleuses ou litigieuses se réalisent en cours de mois sans que le conseil syndical ne puisse en être informé et réagir.   

Les conséquences financières pour la copropriété peuvent être dramatiques. Pour éviter cette situation, le président du conseil syndical ou un membre du conseil syndical désigné par l’assemblée générale pourra consulter à tout moment et en lecture seule, les comptes bancaires de la copropriété afin d’être mesure de contrôler les opérations bancaires effectuées par le syndic. 

ARTICLE ADDITIONNEL 

APRÈS L’ARTICLE… , insérer l’article suivant :   

A la fin de l’alinéa 1 de l’article 14-1 de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété est ajoutée la phrase suivante : « Les avis d’appels de fonds sont établis par le syndic et adressés aux copropriétaires, avant la date d’exigibilité conformément à un modèle type dont le contenu est fixé par décret.    

EXPOSÉ SOMMAIRE  

L’avis d’appel de fonds est le seul document transmis au copropriétaire qui présente les sommes qu’il doit au syndicat des copropriétaires.   

Or, en fonction des syndics et des concepteurs de logiciels, la présentation des avis d’appels de fonds diffère avec, dans de nombreux cas, une difficulté pour comprendre les modalités de calcul et les sommes qui sont portées au crédit ou au débit du compte du copropriétaire.   

Afin de permettre une meilleure lecture des avis d’appels de fonds, il est indispensable de définir, par voie réglementaire, un modèle type d’avis qui présente les rubriques minimums à faire figurer afin de mieux identifier les sommes que le copropriétaire doit payer et celles acquises à son/ses lot(s).    

ARTICLE ADDITIONNEL 

APRÈS L’ARTICLE… , insérer l’article suivant :   

Le chapitre VIII alinéa 4 de l’article 18 de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété est ainsi modifié « Lorsque le conseil syndical est à l’initiative de la résiliation du contrat, il notifie au syndic une demande motivée d’inscription de cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées.   

Le syndic est tenu de convoquer une assemblée générale dans les quinze jours de la première présentation de la lettre recommandée. A défaut, le président du conseil syndical est habilité à la convoquer.    

L’assemblée générale se prononce sur la question de la résiliation du contrat et, le cas échéant, fixe sa date de prise d’effet au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée et sur la question de la désignation d’un nouveau syndic. 

EXPOSÉ SOMMAIRE   

L’actuelle rédaction du chapitre VIII, alinéa 4 de l’article 18 de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 permet au conseil syndical de demander au syndic la tenue d’une assemblée générale pour mettre fin à son contrat dans la mesure où il lui est reproché une inexécution suffisamment grave.   

Néanmoins, cet article ne fixe pas dans quel délai cette assemblée générale doit être convoquée, permettant au syndic de faire perdurer la situation.   

L’amendement proposé corrige ce vide en imposant au syndic de convoquer l’assemblée générale dans les huit jours à compter de la notification du conseil syndical et, à défaut, donne la possibilité au président du conseil syndical de la convoquer. 

ARTICLE ADDITIONNEL 

APRÈS L’ARTICLE…, insérer l’article suivant :   

L’alinéa 1 du chapitre II de l’article 18 de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété est ainsi modifié : « II.- Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé : 

• dans le cadre d’une réunion de concertation avec le conseil syndical, d’établir l’ordre du jour de l’assemblée générale en arrêtant les questions et résolutions qui seront inscrites ainsi que le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes, en vue de les soumettre au vote de l’assemblée générale. Cette réunion de concertation est comprise dans la mission ordinaire du syndic.
• de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat.

EXPOSÉ SOMMAIRE  

Pour éviter des dérives budgétaires et garantir un ordre du jour de l’assemblée générale conforme aux besoins de la copropriété, la loi doit prévoir une réunion de concertation entre le syndic et le conseil syndical pour, d’une part, élaborer le budget prévisionnel de l’exercice à venir et, d’autre part, définir les questions et résolutions qui devront être inscrites dans l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. 

ARTICLE ADDITIONNEL

APRÈS L’ARTICLE …, insérer l’article suivant :   

Au chapitre II de l’article 18 de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété est ajouté un dernier alinéa : « Pour les contrats  qui se renouvellent par tacite reconduction annuelle, le syndic devra procéder tous les trois ans, à compter de la date de leur souscription, à une mise en concurrence afin de proposer à l’assemblée générale au moins deux offres.  

 Pour les contrats pluriannuels qui se renouvellent par tacite reconduction, le syndic devra procéder à une mise en concurrence afin de proposer à l’assemblée générale au moins deux offres dans l’année qui précède la reconduction. 

A défaut, le syndic sera tenu de verser au syndicat des copropriétaires des pénalités dont le montant est fixé par décret, selon le type de contrat d’entretien non mis en concurrence ».   

  EXPOSÉ SOMMAIRE   

En l’espace de dix ans, les charges de copropriété ont augmenté de plus de 50 %. L’une des causes est l’absence de mise en concurrence périodique des contrats d’entretien, entraînant des dérives budgétaires qui provoquent des impayés de charges.   

Pour éviter cette situation, le syndic sera contraint de procéder, tous les trois ans, à une mise en concurrence des contrats d’entretien tels que l’ascenseur, le chauffage, nettoyage, VMC, sécurité incendie…en concertation avec le conseil syndical.  

ARTICLE ADDITIONNEL 

APRÈS L’ARTICLE …, insérer l’article suivant :   

Au chapitre I de l’article 22 de l’article 18 de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété est ajouté dans la liste des personnes ne pouvant recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire ni présider l’assemblée générale, un 5°:
«les gardiens ou employés d’immeuble embauchés par le syndicat des copropriétaires».

EXPOSÉ SOMMAIRE   

Cet amendement vise à interdire au gardien ou à l’employé d’immeuble de disposer de pouvoirs ou de présider l’assemblée générale, compte tenu qu’il peut se retrouver en conflit d’intérêts, notamment lorsqu’il s’agit de questions liées au syndic ou à des travaux à effectuer au sein de la loge ou de son appartement de fonction. 

ARTICLE ADDITIONNEL 

APRÈS L’ARTICLE …., insérer l’article suivant :   

Après le 8^ème alinéa de l’article 21 de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété est ajouté l’alinéa suivant : « Afin de connaître l’avancement des dossiers contentieux, le président du conseil syndical pourra directement solliciter l’avocat chargé de l’affaire après avoir demandé au syndic la communication de ses coordonnées. Le syndic devra présenter en assemblée générale l’état d’avancement des procédures en cours à travers un document qui devra impérativement être joint à l’ordre du jour ».   

EXPOSÉ SOMMAIRE   

Compte tenu du fait que le syndic est le seul représentant légal de la copropriété, les avocats refusent de répondre aux sollicitations conseil syndical.   

Or, dans le cadre de sa mission de contrôle et d’assistance du syndic, le conseil syndical doit pouvoir directement interroger l’avocat de la copropriété afin qu’il puisse prendre connaissance de l’avancement des dossiers en cours et des éventuels blocages.

Pour éviter d’engorger les cabinets d’avocat, nous proposons de limiter cette prérogative  au seul président du conseil syndical.

ARTICLE ADDITIONNEL 

APRÈS L’ARTICLE …, insérer l’article suivant :  

Après le 3^ème alinéa, chapitre II de l’article 21 de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965, est ajoutée la phrase suivante : « Le conseil syndical doit informer par écrit le syndic de l’identité du président du conseil syndical. Sans délai, et à chaque actualisation,  le syndic doit remettre au président du conseil syndical la liste de tous les copropriétaires dans laquelle sont mentionnés notamment leur état civil ainsi que leur domicile réel ou élu.

A défaut de remise de cette liste, des pénalités fixées par décret sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l’établissement des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l’assemblée générale pour approbation. A défaut, le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, la condamnation du syndic au paiement de ces pénalités au profit du syndicat des copropriétaires.   

EXPOSÉ SOMMAIRE   

La loi du 10 juillet 1965 ainsi que le décret du 17 mars 1967 donne, dans plusieurs circonstances, la possibilité au président du conseil syndical de convoquer une assemblée générale. 

Or, cette prérogative n’est possible que si le syndic remet au président du conseil syndical un document dans lequel figurent les coordonnées civiles et postales de chacun des copropriétaires. 

Pour s’assurer du respect de cette obligation, en cas de refus ou de retard du syndic à remettre ces informations, une sanction légale est prévue. 

ARTICLE ADDITIONNEL 

APRÈS L’ARTICLE 7, insérer l’article suivant :   

A la fin de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété est ajouté l’alinéa suivant : « En cas de faute commise par le syndic ayant entraîné un préjudice pour le syndicat des copropriétaires, le président du conseil syndical est habilité à déclarer un sinistre auprès de la compagnie d’assurance de responsabilité civile du syndic afin que le syndicat soit indemnisé ».   

EXPOSÉ SOMMAIRE   

Compte tenu que le syndic est le seul représentant légal de la copropriété, en cas de faute commise par ce dernier ayant entrainé un préjudice pour la copropriété, aucune personne est habilitée à pouvoir engager sa responsabilité.   

Cet amendement corrige cette lacune en permettant au président du conseil syndical de déclarer un sinistre.   

ARTICLE ADDITIONNEL 

APRÈS L’ARTICLE …, insérer l’article suivant :   

La première phrase du 7^ème alinéa de l’article 21 de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 est ainsi modifiée : « tout conseiller syndical peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces, y compris comptables, ou documents, correspondances, formulaires de vote par correspondance, ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété. En cas d’absence de transmission de ces pièces, au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard, dont le montant est fixé par décret, sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l’établissement des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l’assemblée générale pour approbation. A défaut, le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, la condamnation du syndic au paiement de ces pénalités au profit du syndicat des copropriétaires ».

EXPOSÉ SOMMAIRE   

Pour permettre au conseil syndical d’assurer sa mission de contrôle et d’assistance du syndic, il est impératif de permettre à tous les membres de pouvoir prendre connaissance et copie de tous les documents afférents à l’administration de la copropriété détenus par le syndic. 

ARTICLE ADDITIONNEL

APRÈS L’ARTICLE …., insérer l’article suivant :   

Le chapitre II de l’article 18-1 A de loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 est supprimé et remplacé par : « Le syndic ne peut pas conclure de convention au nom du syndicat avec une personne ou une entreprise avec laquelle le syndic a des liens de nature capitalistique ou juridique.  

Les conventions conclues en méconnaissance de ces dispositions ne sont pas opposables au syndicat ». 

  EXPOSÉ SOMMAIRE   

Pour éviter que le syndic soit en conflit d’intérêts et retrouve la confiance des copropriétaires, doit être prévu dans la loi une interdiction pour le syndic de proposer dans l’ordre du jour de l’assemblée générale des sociétés avec lesquels il détient des liens capitalistiques ou juridiques, ou lui permettre de conclure avec le syndicat une convention portant sur des prestations de services autres que celles relevant de sa mission de syndic. 

ARTICLE ADDITIONNEL 

APRÈS L’ARTICLE …, insérer l’article suivant :   

A la suite de la première phrase du 2^ème alinéa de l’article 17-1 A de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 sont insérées les phrases suivantes : « Avant la tenue de l’assemblée générale, le syndic devra mettre à la disposition du conseil syndical les formulaires de vote réceptionnés pour lui permettre de contrôler leur conformité. Le syndic devra se présenter à l’assemblée générale avec les originaux des formulaires de vote réceptionnés».  

EXPOSÉ SOMMAIRE     

Le conseil syndical doit contrôler l’intégralité des formulaires de vote réceptionnés par le syndic avant la tenue de l’assemblée générale afin d’éviter toute manipulation ou erreur sur la validité et la comptabilisation des votes exprimés par le biais du formulaire de vote.

ARTICLE ADDITIONNEL 

APRÈS L’ARTICLE …, insérer l’article suivant : 

La deuxième phrase du 1^er alinéa de l’article 18-2 de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 est ainsi complétée : «…ainsi que de la fiche de sortie présentant la situation financière de la copropriété sur la base des comptes des trois dernières années approuvés ou à approuver. Cette fiche de sortie sera définie par décret ».

EXPOSÉ SOMMAIRE 

Plus de 100.000 copropriétés sont identifiées comme étant en difficulté sans pouvoir déterminer les responsabilités ayant entraîné cette situation.

Cette fiche de sortie doit permettre de suivre l’évolution financière de la copropriété à date de entre chaque changement de syndic afin d’être en mesure de rechercher la responsabilité du syndic en cas de carence ou d’inaction de sa part ayant entraîné la copropriété en difficulté.

ARTICLE ADDITIONNEL 

APRÈS L’ARTICLE …, insérer l’article suivant : 

A la fin du chapitre I de l’article 18-1 A de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965, est ajouté l’alinéa suivant : « Lorsque l’associé majoritaire du syndic en place change, le syndic est tenu d’informer sans délai le conseil syndical. Dans les deux mois, il doit convoquer une assemblée générale qui prévoit  dans l’ordre du jour le maintien du contrat en cours ainsi que celui d’un concurrent proposé par le conseil syndical. L’élection du syndic concurrent vaut révocation du syndic en place sans indemnités. Dans le cas où le conseil syndical ne souhaite pas présenter un contrat concurrent, cette mention devra figurer expressément dans l’ordre du jour ».

EXPOSÉ SOMMAIRE 

De plus en plus de de grands groupes de syndics rachètent des parts de cabinets devenant majoritaires tout en conservant l’entité juridique, ne permettant pas au syndicat des copropriétaires de changer de syndic.

Or, la gestion du cabinet et la politique d’administration des copropriétés est totalement bouleversée avec des process qui sont dictés par le grand groupe acquéreur.

Pour permettre au syndicat des copropriétaires de maitriser la gestion de l’immeuble il est impératif que le mandat du groupe acquéreur soit confirmé ou infirmé dans le cadre d’une assemblée générale.

ARTICLE ADDITIONNEL 

APRÈS L’ARTICLE …, insérer l’article suivant : 

A la fin du chapitre II de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 est ajouté un nouvel alinéa suivant : « A défaut de signature d’un protocole d’accord, le syndic est tenu d’engager une procédure judiciaire à l’encontre d’un copropriétaire qui présente au moins deux trimestres consécutifs d’impayés de charges, représentant une somme de plus de 2 % du montant du budget prévisionnel de l’exercice en cours. Ce montant doit comprendre les provisions de charges courantes et travaux, les avances et les cotisations du fonds de travaux. L’absence d’action judiciaire en recouvrement des charges à compter du dernier jour du deuxième trimestre, entraînera des pénalités par jour de retard à l’encontre du syndic en place qui seront déduites de sa rémunération lors de l’établissement des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l’assemblée générale pour approbation. Le montant de la pénalité est défini par décret. A défaut d’imputer ces pénalités, le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, la condamnation du syndic au paiement de ces pénalités au profit du syndicat des copropriétaires ».

EXPOSÉ SOMMAIRE

Une des principales causes du basculement des copropriétés en fragilité est le retard voire l’absence de procédures judiciaires en recouvrement des charges à l’encontre de copropriétaires débiteurs présentant un montant de charges impayées important.

Les causes de cette carence sont multiples : inaction du syndic, conflits d’intérêts avec des copropriétaires représentant un nombre de voix important, dossiers de procédures incomplets.

Pour corriger cette situation, à défaut d’avoir conclu un protocole d’accord avec le copropriétaire débiteur permettant d’échelonner le règlement de la dette, il est impératif d’exiger du syndic en place l’engagement d’une procédure judiciaire à l’encontre du débiteur qui présente deux trimestres consécutifs d’impayés, représentant une somme supérieure ou égale à 2 % du montant du budget prévisionnel.

Cette mesure évitera toute considération commerciale du syndic et le basculement de la copropriété en difficulté.

Pour que cette disposition soit réellement appliquée, il est nécessaire de prévoir une sanction à l’encontre des syndics non diligents.

II – Les projets d’amendements qui risquent de transformer la loi

Au vu de l’enthousiasme des députés, nombreux d’entre eux ont considéré que ces amendements devaient plutôt faire l’objet d’un projet de loi qui pourrait s’intituler « La reprise de la gestion des copropriétés ».

En effet, certaines propositions d’amendements pourraient être considérées comme des cavaliers législatifs, ne pouvant pas être proposées dans le cadre de cette loi.

Ainsi, si effectivement une partie de ces amendements faisait l’objet d’un projet de loi, nous les compléterons avec l’ensemble d’autres propositions suggérées par nos adhérents.

A ce titre, nous remercions et félicitons nos adhérents et les Députés pour leur mobilisation.