Il nous a donc semblé pertinent de présenter ces deux concepts de manière didactique, en apportant une réponse juridiquement argumentée aux principales affirmations litigieuses de syndics professionnels.
-
L’inscription du quitus à l’ordre du jour de l’assemblée générale est obligatoire : FAUX.
Il n’existe aucune mention sur le quitus dans la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967.
En effet, il s’agit d’un usage propre à l’administration des sociétés et des associations, étendu par les syndics à la gestion des immeubles en
copropriété.
-
Sans le quitus ou l’approbation des comptes clos du syndicat, le syndic ne plus gérer votre immeuble : FAUX.
– l’a désigné selon son contrat de mandat joint à la convocation (art. 29 du décret du 17 mars 1967) ;
–
a adopté un budget prévisionnel pour charges courantes, lui permettant d’appeler aux copropriétaires leur
quote-part de provisions, destinée à faire face aux dépenses de fonctionnement de l’immeuble (
parties communes et équipements collectifs) selon les articles 35-2 du décret du 17 mars 1967 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965.
-
Le fait de voter le quitus en assemblée générale est un acte déterminant, qui a des conséquences importantes. Il empêche le syndicat de copropriété d’engager, ultérieurement, une action judiciaire à l’encontre du syndic fautif : VRAI
Le quitus, accordé à son syndic par le syndicat en assemblée générale consiste à entériner sa gestion globale de l’immeuble (volet administratif, juridique), et donc
le décharger de toute responsabilité pour tous ces actes accomplis et présentés aux copropriétaires. Autrement dit, les copropriétaires renoncent
à poursuivre le syndic pour tous ses actes de gestion éventuellement préjudiciables (
Cass 3e civ. 14 février 2007, n° 05-21612).
C’est donc pour éviter cette situation dommageable, que l’ARC conseille dans tous les cas aux copropriétaires de refuser le quitus à leur syndic en assemblée générale.
-
Le quitus et l’approbation des comptes doivent faire l’objet de deux résolutions bien distinctes : VRAI
En l’occurrence, il existe bien deux objets distincts entre :
–
l’approbation des comptes clos du syndicat, par laquelle les copropriétaires acceptent
le volet financier de la gestion du syndic (dépenses et leurs affectations),
et l’autorisent ainsi à régulariser auprès d’eux leur quote-part des charges (
Cass 3e civ. 21 novembre 2006, n° 04 – 20473) ;
– le
quitus au syndic, correspondant à l’aval sur sa gestion administrative, juridique de l’immeuble (recouvrement amiable et judiciaire des charges, autres procédures, gestion du personnel du syndicat, des sinistres, des contrats, etc.).
En conclusion, l’ARC vous rappelle que :
– le
quitus au syndic ne doit pas être accordé en assemblée générale, car il peut faire obstacle à toute action judiciaire en réparation à son encontre par les copropriétaires lésés, qui n’auraient pas obtenu un règlement amiable à ce différend.
Si, malgré ces avertissements, les copropriétaires tenaient néanmoins à octroyer quitus à leur
syndic, il
faudrait l’encadrer strictement, c’est-à-dire exclure certains objets tels que la gestion du personnel du syndicat, les procédures judiciaires intéressant le syndicat ;
–
les comptes clos du syndicat ne doivent être approuvés en assemblée générale, que si les dépenses et leurs affectations sont exactes selon les pièces justificatives de charges vérifiées auprès du syndic (art. 18-1 de la loi du 10 juillet 1965).
Dans le cas contraire, il est conseillé de les refuser.
Si là encore, une majorité de copropriétaires n’entendaient pas rejeter ces comptes, il conviendrait à minima de
les assortir de réserves explicites (remboursement par un prestataire d’une facture, d’une note d’
honoraires du syndic…), consignées dans le
procès-verbal de l’
assemblée générale ou d’imputer les factures litigieuses (pour des raisons crédibles) dans un compte d’attente.
Afin de bien maîtriser les notions de quitus, d’
approbation des comptes…nous vous recommandons vivement de lire et relire les guides rédigés par l’ARC, et plus particulièrement : « La
Copropriété Pratique en 300 questions », «
Copropriété : La comptabilité pour tous » ….
Vous pourrez télécharger les bons de commande ou commander en ligne, les guides, en vous connectant sur notre site :
www.arc-copro.fr ; onglet « Librairie ».
