Abus 4991 L.L.D.S. : un syndic professionnel qui devrait demander un calendrier au Papa Noël

La gestion d’une copropriété implique pour le syndic d’attacher une rigueur particulière à une date essentielle : celle de l’échéance son mandat.

Elle conditionne en effet la régularité d’actes majeurs tels que l’assemblée générale convoquée par ses soins. Le cabinet L.L.D.S. ne maitrise manifestement pas ce B.A.- BA, comme le révèle la convocation d’une assemblée générale du 13 juin 2023.

I. Seul un syndic en exercice peut légitimement convoquer une assemblée générale

Le syndic est désigné en assemblée générale selon sa proposition de contrat jointe à sa convocation (art. 25 al. c de la loi du 10 juillet 1965, 11 al. 4 du décret du 17 mars 1967).

Cette convention définit les tâches que le syndic doit accomplir durant la durée de son mandat, explicitement mentionnée (dates calendaires de prise d’effet et d’expiration comprises) conformément à l’article 29 du décret.

Ces prestations du syndic incluent entre autres une convocation annuelle des copropriétaires en assemblée générale (art. 7 du décret).

En résumé, le syndic doit convoquer les copropriétaires en assemblée générale annuelle tant qu’il jouit d’un mandat, à savoir avant l’échéance stipulée par son contrat.

Le cabinet L.L.D.S. ne l’entend pourtant pas ainsi, puisque le 24 mai 2023, il notifie aux copropriétaires (avec une première présentation à certains destinataires par les services postaux le 26 mai 2023) la convocation d’une assemblée générale fixée au 16 juin 2023, au-delà de l’expiration de son mandat.

En effet, le mandat de ce syndic se révèle échu depuis le 31 mars 2023, selon la résolution n° 6 adoptée en seconde lecture par l’assemblée générale précédente du 13 juin 2022.

Le 23 mai 2023, jour de l’expédition de la convocation de l’assemblée aux copropriétaires, le mandat de syndic de L.L.D.S. se trouve donc expiré depuis près de deux mois, excusez du peu.

Cette liberté prise par L.L.D.S. n’est pas sans conséquence pour le syndicat, puisqu’elle expose ni plus ni moins, l’annulation judiciaire de l’assemblée générale dans son intégralité, à l’initiative d’un copropriétaire opposant ou défaillant dans le délai de deux mois suivant la notification (commençant à courir au lendemain de la première présentation) de son procès-verbal (art. 42 de la loi), Cass. 3e civ. 30 janvier 2007, n° 05 – 19475. 

II. Le syndic doit notifier le procès-verbal de l’assemblée générale dans un délai restreint

La notification tardive par L.L.D.S. du procès-verbal de l’assemblée générale aux copropriétaires opposants et défaillants se révèle anecdotique, au regard de l’envoi hors mandat de la convocation.

L’article 42 de la loi impose au syndic l’expédition du procès-verbal aux copropriétaires opposants ou défaillants dans le délai d’un mois de la tenue de l’assemblée générale.

En l’espèce, L.L.D.S. effectue la notification à ces copropriétaires le 28 septembre 2023, soit plus de  deux mois au-delà du délai légal.  

La carence de L.L.D.S. se révèle accessoire, puisqu’elle n’aboutit pas à faire obstacle au pouvoir de dénonciation de l’illégalité par les copropriétaires, mais uniquement à décaler le point de départ de cette action judiciaire.

En l’espèce, la première présentation par les services postaux de la notification de ce procès-verbal pour certains copropriétaires s’opère le 6 octobre 2023, l’action judiciaire en nullité se prescrit donc pour ceux-ci le 7 décembre 2023. 

Cette violation manifeste de la loi par ce cabinet doit alerter en premier lieu les conseillers syndicaux sur la nécessité de s’employer à obtenir du syndic la notification d’une convocation avant l’échéance de son mandat. Dans la négative, il existence une solution amiable.

Une assemblée générale, destinée à nommer un syndic, peut être exceptionnellement convoquée, soit par le président du conseil syndical en exercice (art. 18 de la loi), soit par tout copropriétaire (art. 17 du même texte).