Abus 5048 NEXITY St Michel-sur-Orge : un syndic qui entend tirer profit d’un emprunt collectif

Les travaux collectifs onéreux peuvent impliquer un financement spécifique, via des appels dédiés, le remboursement du fonds travaux constitué, voire des subventions publiques ou encore un emprunt.

Dans ce dernier cas, il faut faciliter le paiement des copropriétaires en se conformant au droit et non pas selon les interprétations fantaisistes telles celles du cabinet NEXITY ST Michel-sur-Orge.

I. Prélèvement automatique de l’emprunt collectif : frais de dossier litigieux du syndic

Une résidence francilienne adopte en assemblée des travaux de rénovation énergétique. A cette même occasion, elle décide de les financer par un emprunt collectif, comme l’y autorise les articles 26-4 et s. de la loi du 10 juillet 1965.

Afin de favoriser le règlement des copropriétaires, l’article 26-6 de la loi pose le principe du prélèvement de leur quote-part.

Autrement dit, cette somme est automatiquement virée sur le compte du syndicat, puis ensuite reversée à l’établissement prêteur, en remboursement des fonds avancés.

Ce texte prévoit même un dispositif accéléré, consistant à ce que le destinataire final perçoive directement le versement des copropriétaires, sans transiter par le compte du syndicat.

Pour ce faire, l’article 26-6 exige une résolution de l’assemblée approuvant cette délégation de prélèvement.

Dans l’optique de ce prélèvement NEXITY St Michel-sur-Orge envoie, le 1er juillet 2024, un coupon aux copropriétaires pour qu’ils transmettent leur RIB actualisé et le formulaire complété SEPA.

Jusque-là rien à redire. Cela se complique, lorsque ce syndic prétend pouvoir appliquer des frais de dossier aux copropriétaires en l’absence de retour avant le 20 août 2024 (soit en pleine période estivale) ou en présence d’un rejet de leur prélèvement et d’un montant inconnu.

Il nous faut rappeler à ce cabinet, qu’il peut effectivement facturer aux copropriétaires débiteurs des frais nécessaires au recouvrement de leur dette, à la condition :

• de leur expédier préalablement une mise en demeure (art. 10-1 de la loi) ;
• qu’ils correspondent aux prestations réglementaires restrictives énoncées par le point 9.1 du décret du 26 mars 2015 sur leur mandat type.

S’agissant de l’ouverture ou du suivi d’un dossier, ils s’entendent respectivement de l’intervention d’un commissaire de justice ou de l’avocat, et, ce en présence de diligences exceptionnelles et d’un montant stipulé dans leur contrat entériné en assemblée (point 9.1 du décret).

 II. Prélèvement automatique des provisions et charges courantes : absence d’obligation

Nexity St Michel-sur-Orge souligne, que l’acceptation par le syndicat de ce prêt collectif impliquerait le règlement par prélèvement des provisions et charges courantes des copropriétaires.

Cette allégation est pourtant dépourvue de tout fondement légal.

En ce qui concerne les provisions et charges courantes, les articles 14-1 et 14-3 de la loi ne comportent aucune limitation sur le mode de leur paiement par les copropriétaires. Quant à l’article 26-6 de la loi il ne se réfère qu’à leur contribution à l’emprunt collectif.

Comme toute créance civile, les provisions et charges courantes peuvent s’acquitter par tous les moyens de paiement, soit :

• le chèque ;
• le virement ;
• le prélèvement ;
• les espèces plafonnées à 1.000 €, portées à 10.000 € pour les résidents fiscaux en dehors de l’hexagone (art. D 112-3 du Code monétaire et financier). 

Un nouvel exemple des approximations juridiques de syndics professionnels. Les copropriétaires conservent une liberté de règlement de leur dû, à l’exception du leur contribution à l’emprunt collectif du syndicat.

Il en va de même pour l’application par le syndic des frais nécessaires au recouvrement des arriérés des copropriétaires soumise aux restrictions légales et réglementaires.