Abus 5166 : Le cabinet SERGIC devrait revoir le code de la copropriété sur la fixation de la cotisation minimale du fonds de travaux

Huit fois sur dix lorsqu’un syndic professionnel introduit dans une résolution présentée à l’ordre du jour d’assemblée générale, une référence à un texte, c’est qu’il y a anguille sous roche.

A ce titre, voyons la question et la résolution proposée par le cabinet SERGIC, qui rappelle la cotisation minimale légale du fonds de travaux :

Allons par étape, en rappelant le vrai texte de loi, pour ensuite identifier où se situe le problème.

I- Le vrai cadre légal

L’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 a été modifié par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021.

Cet article a fixé le nouveau seuil de cotisation du fonds de travaux afin d’éviter que les copropriétaires votent un montant trop ridicule au regard des travaux à réaliser ou carrément s’opposent à sa constitution.

La nouvelle mouture prévoit de retenir la valeur la plus haute entre 2,5 % du montant des travaux figurant dans le plan pluriannuel voté par l’assemblée générale et 5 % du montant du budget prévisionnel.

L’objectif est d’éviter tout abus qui consisterait à voter un plan pluriannuel de travaux ne comprenant que de menus travaux, ce qui entraînerait une cotisation du fonds de travaux automatiquement diminuée, ne représentant que quelques centaines d’euros.

Ainsi, l’élément à prendre en considération est le plan pluriannuel voté par l’assemblée générale et non le projet de plan pluriannuel qui, comme son nom l’indique, est une proposition qui a été élaborée par les bureaux d’études désignés.

Après ce rappel, voyons la résolution rédigée par le cabinet SERGIC.

II – 2,5 % du montant du projet du plan pluriannuel de travaux

Le syndic précise que la cotisation du fonds de travaux est déterminée sur la base de 2,5 % du « projet » de plan pluriannuel de travaux, pour ensuite retenir 5 % du montant du budget prévisionnel.

Or, bien entendu, la référence n’est pas le « projet » du plan pluriannuel, mais bien le plan voté.

Par conséquent, avec « ce mélange des pinceaux », le syndic n’a pas eu d’autre choix que de prendre en référence les 5 % du montant du budget prévisionnel.

Voilà pourquoi, il est important de connaître les textes.

Un gestionnaire formé aurait sans difficulté identifié cette anomalie, qui met en difficulté aussi bien le syndicat des copropriétaires que lui-même.

Rappelons que l’ARC Nationale dispense de vraies formations, que ce soit pour les conseillers syndicaux ou les syndics non professionnels.