ABUS N° 4637 : Pourquoi il ne faut pas valider des contrats de trois ans : un nouvel argument avec le contrat Nexity

A plusieurs reprises, nous avons expliqué qu’il n’était pas dans l’intérêt des copropriétés de valider des contrats de trois ans.

Cela pour une raison simple : le syndicat des copropriétaires se retrouve menotté pendant toute cette période, ne pouvant plus faire pression auprès du syndic notamment, en le « menaçant » qu’il ne sera pas reconduit dans ses fonctions s’il n’assure pas l’intégralité de ses obligations légales et règlementaires.

En parallèle, les syndics essayent d’invoquer de nombreuses arguties telles que la sécurité d’avoir un syndic pendant trois ans ou bien d’éviter de se retrouver en difficulté si l’assemblée générale ne peut pas se tenir pour « renouveler » le mandat, à l’instar de la crise sanitaire liée au Covid-19 ou encore le fait qu’en validant un contrat de trois ans, les honoraires sont connues évitant toutes mauvaises surprises.

Néanmoins, comme nous allons le constater, ce dernier argument est complètement bancal avec toujours comme point commun que la situation se retourne à l’avantage des syndics.

A ce titre, à travers le contrat du cabinet Nexity nous allons mettre en exergue cela en grandeur nature. 

I. Des honoraires valorisés par exercice comptable

Le contrat souscrit auprès d’une copropriété avec le cabinet Nexity prévoit une durée de contrat de deux ans, six mois et vingt-sept jours.

Ce contrat a débuté le 4 Décembre 2018 et arrivera à échéance le 30 juin 2021. Les honoraires du forfait de base se décomposent par année et sont présentés de la façon suivante :

Que constatons-nous ?

La rémunération du syndic évolue d’une année sur l’autre, prenant comme point de référence l’exercice comptable de la copropriété et non la date de signature du contrat de syndic.

Autrement dit, si l’exercice comptable de la copropriété va du 1^er janvier au 31 décembre de l’année, la deuxième tranche d’honoraires débutera le 1^er janvier 2019 compte tenu du fait que le contrat a pris effet le 4 décembre 2018.

Le raisonnement est le suivant la première tranche d’honoraires était valable du 4 décembre au 31 décembre 2018 (soit 27 jours), la deuxième tranche du 1^er janvier 2019 au 31 décembre 2019 et la troisième tranche du 1^er janvier 2020 au 30 juin 2021.

Une aberration qui justifie que les contrats de syndics doivent être votés pour une période d’un an, débutant par exemple au jour de la tenue de l’assemblée générale qui a désigné le syndic en fixant une rémunération spécifique qui couvre uniquement cette période.

II. Des honoraires de bases à scruter de près

Le point 7.1.5 du contrat précise les modalités de rémunération annuelles du syndic.

Ce point impose d’indiquer si la rémunération est payable d’avance ou à terme échu, ainsi que sa périodicité : mensuelle, trimestrielle, semestrielle…

Afin de garantir ses arrières, les syndics prévoient généralement une rémunération en avance et payable trimestriellement voire mensuellement.

En option, il est possible d’introduire un indice de révision des honoraires uniquement pour les contrats d’une durée supérieure à un an.

Là où la situation peut devenir plus complexe, est quand le contrat de syndic indique une prise d’effet qui ne se cale pas avec la date de début de l’exercice comptable.

Ce décalage peut être déstabilisant car le conseil syndical va prendre en référence un montant d’honoraire qui finalement va évoluer au cours de l’exercice du fait de l’entrée en vigueur d’un nouveau contrat de syndic.

Pour bien expliquer la situation prenons l’exemple d’une copropriété qui a un exercice comptable qui va du 1^er janvier 2019 au 31 décembre 2019 et qu’au cours de l’assemblée générale qui s’est tenue le 23 juin 2019, le mandat du syndic en place a été reconduit avec le vote d’un nouveau contrat qui prévoit un montant d’honoraire plus élevé.

Les syndics considèrent qu’à partir de cette date les nouveaux honoraires s’appliquent, même si le contrat précédent était toujours valide.

Certains syndics sont encore plus tordus puisqu’ils prévoient que le contrat validé le 23 juin 2019 prend effet de manière rétroactive au 1^er janvier 2019, impliquant une régularisation de ses honoraires sur l’exercice 2019.

Comme on le constate, un méli-mélo qui implique une vigilance accrue du conseil syndical aussi bien sur les modalités de rémunération que sur la périodicité à laquelle le contrat s’applique surtout si deux mandats se chevauchent.