La participation des propriétaires de parkings aux charges communes (dossier « parkings » N°3)

La participation des propriétaires de parkings aux charges communes (dossier « parkings » N°3)

1. Le propriétaire d’un lot de parking est-il assujetti à toutes les charges, y compris celles dont son lot ne bénéficie pas et ne peut pas bénéficier (ex chauffage)?

Le fait de posséder un lot de parking implique de participer aux charges communes, qui se rapportent à la « conservation, l’entretien et l’administration » de l’immeuble (art. 10 2^ème alinéa de la loi du 10.7.65), ceci en proportion de ses tantièmes généraux. Le propriétaire d’un tel lot doit contribuer aux frais de gardiennage et de nettoyage de l’immeuble, payer sa quote-part d’entretien des espaces verts, mais aussi s’acquitter des dépenses de ravalement de l’immeuble, ou encore de la réfection de la toiture. Peu importe s’il n’en retire aucune utilité directe pour son lot.

À noter que le règlement de copropriété peut prévoir une clé de répartition spécifique, dont il faut tenir compte : par bâtiment, si la copropriété en comporte plusieurs ; par création de parties communes spéciales, portant, par exemple, sur l’escalier de l’immeuble alors que le parking dispose d’un accès propre.

En revanche le propriétaire d’un parking ne doit pas être assujetti à des charges qui relèvent du fonctionnement et de l’entretien des équipements communs ou relatives à des services collectifs. En effet cela relève du critère de l’utilité potentiel, que ces équipements ou services présentent pour chaque lot (art 10 1^er al de loi du 10 juillet 1965). Ainsi, le copropriétaire du seul parking n’aura pas à payer charges de chauffage puisque le lot n’en a pas « l’utilité » (dito pour une cave). Une clause d’un règlement de copropriété qui prévoirait la participation serait réputée non écrite.

Même raisonnement pour les charges d’eau chaude, de vide-ordures, d’interphone. Inversement, si ces services et équipements ont une utilité objective pour le lot, le propriétaire doit alors contribuer aux charges correspondantes, même s’il ne les utilise pas.

Particularité pour l’eau froide, en l’absence de compteur la règle de répartition n’est pas définie, il faut se reporter au règlement de copropriété qui peut prévoir une répartition à minima en tantièmes généraux, sauf clauses expresses restrictives excluant les caves et parkings et sous réserve d’inexistence d’un robinet de puisage sur parties communes. 

1. Un copropriétaire qui ne dispose pas de parking est-il tenu de participer aux charges de ces parkings ?

Il faut vérifier si le règlement de copropriété prévoit des charges spéciales parking, si oui il faut connaître leurs contenus et leurs étendues, sinon ces charges sont ventilées en charges communes générales (ensemble des copropriétaires) sauf, naturellement, pour les charges qui portent sur les éléments d’équipement communs, services collectifs ( critère d’utilité).

Attention : au cas des locaux vide-ordures en sous-sol avec portail automatique, d’où participation de tous les copropriétaires

Il faut d’abord définir ce que sont les charges (ex un poteau traversant le parking et soutenant l’immeuble)

Si le règlement de copropriété peut a instauré des charges spéciales concernant ces emplacements privatifs, seuls les propriétaires de parkings contribuent alors aux dépenses d’entretien ou de réparation qui doivent être parfaitement définies dans leur étendue et figurant dans une grille de répartition spécifique, exemple frais de réfection d’une rampe d’accès (Cass. civ. 3e, 26.3.08, n° 07-15496). Portail automatique, éclairage

Dans le silence du règlement, les copropriétaires peuvent voter une répartition de charges spécifiques (unanimité des voix). Ainsi une résolution en peut prévoir une contribution par moitié pour les seuls possesseurs de places de stationnement, l’autre moitié étant répartie entre tous les copropriétaires (ex-frais de surveillance (CA de Paris, 23e ch. B, 4.12.03, n° 2003/08913).

Par ailleurs, si un service (ex surveillance par maître chien) ou un équipement (portail automatique, ou caméra de surveillance) est considéré (Cass. civ. 3e, 23.09.14, n° 13-19282) comme utile à l’ensemble des copropriétaires, les charges correspondantes sont réparties entre tous les lots. C’est ce qui a été jugé récemment s’agissant d’un portail automatique à l’entrée des parkings, ayant pour finalité de protéger l’immeuble des intrusions extérieures). A contrario une simple barrière levante empêchant le passage de véhicule non autorisé devra rester une charge spéciale parking.