Actualités de l'association (8838)
L’interdiction de tout chevauchement de compétences entre le syndic des copropriétaires et une association syndicale libre (ASL)
Les implications juridiques de l'inclusion de charges dues à une association syndicale libre dans le budget prévisionnel d'un syndicat des copropriétaires.
Incompétence du syndicat des copropriétaires pour appeler les charges d’une ASL
La coexistence entre un syndicat des copropriétaires et une association syndicale libre (ASL) peut susciter des interrogations juridiques quant à la répartition des charges et à la compétence de chaque structure.
Dans l’arrêt rendu la Cour de cassation précise les limites de l’intervention du syndicat lorsqu’il s’agit de financer des dépenses qui ne relèvent pas de son champ d’action.
I. L’incompétence du syndicat des copropriétaires pour appeler des charges relevant d’une ASL
Par souci de simplification, couramment, le syndic de copropriété se substitue aux copropriétaires afin de centraliser les appels de fonds émis par l’ASL. Il agit alors comme un intermédiaire, collectant lui-même les cotisations auprès des copropriétaires et en leurs noms, avant de reverser les sommes à l’association.
Si cette pratique présente un certain confort administratif pour les copropriétaires, elle n’en reste pas moins contraire à l’article 3 de l’ordonnance du 1er juillet 2004, qui prévoit une obligation personnelle de chaque propriétaire vis-à-vis de l’ASL.
En effet pour rappel, selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, seuls les frais relatifs à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes peuvent être mis à la charge des copropriétaires. Les dépenses propres à l’ASL ne relèvent donc pas du budget du syndicat et ne peuvent y être intégrées. (Cass. 3e civ., 9 déc. 1998, n° 97-12.163)
Dans la présente affaire, des époux étaient copropriétaires d’un lot situé dans une résidence, régie par un syndicat de copropriété, mais également intégrée à une association syndicale libre (ASL) chargée de la gestion d’équipements communs d’un ensemble immobilier.
En l’espèce, des copropriétaires contestent la validité d’une résolution d’assemblée générale approuvant des comptes intégrant des charges relevant d’une ASL, et demandent l’annulation des décisions corrélées.
Leur recours repose sur une confusion opérée entre les obligations des copropriétaires à l’égard de l’ASL, d’une part, et celles imposées par le syndicat de copropriété, d’autre part.
II. L’exclusion des charges de l’ASL des obligations du syndicat des copropriétaires
L’introduction de charges étrangères à la copropriété dans le budget du syndicat nuit à la clarté des comptes et à la transparence de la gestion. Elle crée un amalgame entre deux régimes juridiques distincts, portant atteinte à la capacité des copropriétaires à apprécier la régularité des dépenses votées.
En l’espèce, les copropriétaires ont contesté l'approbation des comptes de la copropriété, en raison d'irrégularités comptables. Ils ont relevé que certaines dépenses étaient doublement mises à la charge des copropriétaires, à la fois dans le cadre du lotissement et de la copropriété Cette confusion comptable, validée à tort par la cour d’appel, a été sanctionnée par la Cour de cassation, qui a rappelé l’incompétence du syndicat à recevoir des fonds au nom d’une autre structure.
La résolution approuvant les comptes, fondée sur cette irrégularité, a donc été annulée, entraînant par effet de chaîne l’annulation d’autres résolutions dépendantes, telles que celle portant sur le quitus de gestion.
De même, la création d’un fonds de travaux basé sur un budget incluant des charges de l’ASL a été jugée contraire à la loi.
En définitive, si la centralisation du recouvrement des charges par le syndic peut apparaître comme une solution pragmatique, elle s’avère incompatible avec le cadre juridique applicable. En intégrant les dépenses d’une association syndicale libre au budget du syndicat des copropriétaires, on dépasse les compétences de ce dernier, ce qui fragilise la légalité des résolutions adoptées en assemblée générale.