Actualités de l'association (9079)
Le syndic qui effectue des travaux sans vote de l’assemblée doit indemniser le syndicat
Si l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fait obligation au syndic « d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien », mais aussi « en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci », il lui laisse la responsabilité d’en apprécier l’« urgence », dont le texte caractérise la justification par la « sauvegarde de l’immeuble ». Cette faculté est très précisément encadrée dans le décret d’application du 17 mars 1967 par son article 37, qui reprend cette justification. Il en résulte qu’en cas par exemple de risques relatifs à la sécurité des personnes et des biens, seuls les études et travaux conservatoires vont pouvoir être engagés par le syndic sans vote préalable de l’assemblée, les études et les travaux définitifs devant être adoptés par les copropriétaires en assemblée conformément au droit commun. Faute de s’en tenir à ce principe, le syndic encourt la sanction habituelle pour travaux et opérations hors gestion courante réalisés sans vote de l’assemblée, que la jurisprudence fixe entre 60 et 100% des travaux non autorisés suivant leur degré de nécessité, voire d’utilité.
Le syndic doit rembourser des études commandées par lui sans vote préalable de l’assemblée des copropriétaires, dès lors qu’elles ne relevaient ni de la gestion courante de la copropriété, ni des travaux qu'il appartient au syndic de faire réaliser en urgence en application de l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Dans une résidence soumise au statut de la copropriété, mais comprenant en son sein une résidence hôtelière, une expertise judiciaire a été ordonnée en 2014, à la demande d'un copropriétaire, afin de décrire les travaux nécessaires à la mise en conformité du hall d'entrée avec la réglementation en matière d'établissements recevant du public.
Le syndic, sur la base des conclusions de l’expert, fait réaliser les études prescrites, estimant qu’elles relevaient de son obligation, aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 « en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ». Après avoir désigné un nouveau syndic, le syndicat des copropriétaires l’assigne, ainsi que son assureur responsabilité civile professionnelle, en paiement de dommages intérêts pour avoir dépensé des fonds sans autorisation de l'assemblée générale et en répétition d'honoraires indûment perçus.
Le syndic d’alors est condamné en appel à rembourser une grande partie des sommes engagées, la cour d’appel de Pau estimant que le rapport d'expertise excluait de la liste des travaux conservatoires urgents, parmi les études commandées, les études d'élévation du niveau de sécurité, et que celles-ci n'étaient pas nécessaires aux travaux conservatoires urgents.
Se pourvoyant en cassation, l’ancien syndic fait valoir que les travaux chiffrés par le rapport d'expertise judiciaire ne faisaient pas la part des travaux conservatoires urgents qui n’étaient pas évalués et sans qu'en soient exclues les études d'élévation du niveau de sécurité, dont au contraire il était fait mention. Il produisait une lettre que lui avait adressée l’ingénieur au sein du bureau d'études techniques, invoquant sa qualité de sachant, menaçant de refuser de poursuivre sa mission et d'alerter les pouvoirs publics si le schéma directeur d'élévation du niveau de sécurité qu'il avait proposé n'était pas pris en compte.
La Cour de cassation ne le suit pas : elle estime que la cour d'appel a retenu à bon droit que le syndic avait confié à deux sociétés une mission d'étude et d'assistance sur la sécurité incendie et une mission de maîtrise d'oeuvre sans autorisation préalable ni ratification de l'assemblée générale des copropriétaires, sans vote d'une quelconque provision et sans tenir compte de l'avis du conseil syndical souhaitant une mise en concurrence. Elle a pu retenir, ensuite, que l'expert judiciaire ne soumettait pas la réalisation des travaux conservatoires urgents de sécurisation incendie, portant sur l'installation de portes coupe-feu dans le hall d'entrée, à la réalisation de telles études préalables, et que si leur utilité n'était pas contestée par le syndicat des copropriétaires, elles relevaient d'investissements importants non limités au hall d'entrée. Elle a donc ainsi légalement justifié sa décision de retenir que ces études ne relevaient ni de la gestion courante de la copropriété ni des travaux qu'il appartient au syndic de faire réaliser en urgence en application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Cet arrêt illustre les risques qu’il y a pour le syndic à se laisser entraîner à commander des prestations et des travaux dans un contexte d’urgence, sous la pression de sachants techniques peu au fait, voire peu soucieux de la légalité des décisions au sein de la copropriété, mais aussi pour le conseil syndical dans beaucoup de circonstances – qui n’étaient pas celles du cas d’espèce – peuvent aussi céder à cette pression, au risque d’être désavoués par la suite par les copropriétaires…
La loi Le Meur ne s’applique pas si les activités commerciales sont permises en étage
L’encre de la loi Le Meur du 19 novembre 2024 est à peine sèche qu’une première décision de justice vient la battre partiellement en brèche, en attendant une décision du Conseil constitutionnel après que la Cour de cassation ait jugé recevable une Question prioritaire de constitutionnalité (QPC). Le litige portait sur l’application de l’article 6 de la loi qui a modifié l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, permettant de voter à la double majorité de cet article – donc en évitant l’unanimité – une modification du règlement de copropriété interdisant l’affectation à l’activité de location meublée touristique d’un appartement destiné à l’habitation. Cette faculté provoque de vives oppositions, les défenseurs des bailleurs invoquant une atteinte disproportionnée au droit de propriété et à la liberté d’entreprendre, tels que garantis par les articles 2, 4 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789…
La modification du règlement de copropriété en vue d'interdire l’activité de location meublée touristique ne peut être adoptée à la double majorité de l’article 26 que dans les immeubles où toute activité commerciale est prohibée dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale (notamment les lots de commerces ou de bureaux commerciaux).
Dans l'affaire traitée par le tribunal judiciaire de Nice, l'immeuble ne disposait d'aucun règlement de copropriété, ce qui n’empêche pas qu’il relève de ce statut dès lors que les conditions de l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965 sont remplies. Cette situation n’empêche pas non plus qu’on puisse déterminer une « destination » de cet immeuble, l’article 8 de la loi, d’ordre public, définissant la « destination de l’immeuble » comme « telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation », donc par deux composantes à défaut d’acte, à savoir par exemple l'environnement de l'immeuble et son emplacement, sa conception, son mode d'occupation actuel et de la disposition des locaux.
Dans cet immeuble, l’assemblée des copropriétaires avait voté, à la majorité des deux tiers, une interdiction stricte de louer en meublé pour de très courtes durées (de moins d'une semaine). Cette décision a été contestée par des copropriétaires ayant acheté des logements en vue de les louer en meublés de tourisme et pour lesquels une autorisation de changement d'usage avait été obtenue.
Les juges leur ont donné raison, au motif que dans l'immeuble en cause on trouvait, outre des logements, des cabinets d’avocats, une crèche, un syndic, des médecins, un marchand et un service communal, permettant de qualifier la destination de l'immeuble de mixte. Dès lors, cette destination ne permettait pas de s'opposer à la location touristique autrement qu'à l'unanimité, alors que rien n'interdisait l'affectation commerciale des lots où cette activité n'était pas encore exercée…