Nous avons diffusé dernièrement un abus mettant en évidence une énième filiale de prestation de services du groupe Foncia qui pose de sérieuses difficultés éthiques et juridiques, justifiant que nous ayons alerté la Répression des fraudes (voir l’article : ABUS DE LA SEMAINE N° 4590 : L’emballement du groupe Foncia qui propose prestations sur prestations avec ses nouvelles filiales).
De manière générale, la stratégie commerciale du groupe Foncia est d’externaliser à travers des filiales toutes les tâches de gestion courante que le syndic ne peut pas facturer en plus, permettant ainsi de percevoir une rémunération par des moyens indirects notamment en étant courtier ou apporteur d’affaires.
Pour mémoire, le groupe Foncia dispose entre autre trois filiales :
- Assurimmo pour assurer le courtage en assurance.
- Prowen pour négocier les tarifs de gaz ou d’électricité.
- Tech-way pour négocier l’ensemble des contrats d’entretien.
A travers un échange entre le président du conseil syndical et le directeur générale de Foncia Immobilias Colbert, nous allons constater comment ils incitent insidieusement les copropriétaires à souscrire des contrats satellites assurés par les filiales du groupe.
I. Une approche par le chantage
Généralement le groupe Foncia demande aux syndics d’inscrire à l’ordre du jour des questions pour que soient souscrits divers contrats de services assurés par ses filiales.
Nous avons alors expliqué à travers notre site internet comment il arrivait astucieusement à les faire voter en assemblée générale.
Néanmoins, de nombreux conseillers syndicaux adhérents à notre association considèrent légitimement d’une part qu’ils n’ont pas à s’engager avec une filiale de syndic et que d’autre part le syndicat des copropriétaires n’a pas à faire appel à une société tierce pour assurer une tâche de gestion courante facturée déjà dans le cadre des honoraires de base.
En effet, l’annexe 1 du contrat type précise une liste non exhaustive des actes de gestion entrant dans le forfait de base dans laquelle on retrouve en 15° la négociation, passation, suivi des tâches et prestations et gestions des contrats.
Il n’y a donc pas de doute, la mise en concurrence et les appels d’offres des contrats dépendent de tâches de gestion courante rémunérées dans le cadre du forfait de base.
Et pourtant, lorsqu’un conseil syndical refuse de faire appel à ces filiales et demande au syndic de s’en charger, voici la réponse dépassant l’entendement :
II. Une illégalité qui confirme un système inquiétant
A travers ce type d’abus, on comprend la stratégie des grands groupes.
Le système se décompose en deux temps :
- Présenter des tarifs agressifs d’honoraires de base pour récupérer la gestion de la copropriété.
- Présenter en assemblée générale des services assurés par des filiales qui ne coûtent pas directement au syndicat des copropriétaires, mais qui est rémunéré par les sociétés auprès desquelles la filiale a placé des contrats au nom de la copropriété.
En créant ces filiales, le groupe Foncia s’exonère de toutes les obligations et engagements réglementaires de la profession de syndic puisque ces sociétés sont autonomes n’étant pas soumises à la réglementation et à la loi HOGUET du 2 janvier 1970.
La limite de ce système est lorsque le syndicat des copropriétaires ne souhaite pas une gestion de la copropriété tri, voire quadri-céphale ou en réalité le syndic et ses filiales gèrent la copropriété.
Dans ce cas, le syndic fait pression en affirmant qu’il fera payer lourdement à la copropriété ce qu’il est censé faire, mais qu’il avait prévu de transférer à ses filiales.
Nous allons saisir sans plus tarder la répression des fraudes afin de les alerter sur cette nouvelle grave dérive du métier de syndic.
Et dire que le caducée de la profession est Vesta qui est censée défendre et éclairer les syndicats des copropriétaires (voir l’article : FNAIM : et si on changeait le caducée représenté par la déesse Vesta par Fidès).