Le décret du 26 mars 2015, supposé mettre fin aux manquements des syndics professionnels, n’a pas mis fin aux pratiques inacceptables telles celles relevées sur le contrat de syndic 2018 du cabinet GIDECO S.A. proposé à une copropriété parisienne.
I. Erreurs et omissions
La proposition de contrat de syndic 2018 du cabinet GIDECO comporte :
- une erreur grave concernant sa carte professionnelle obligatoire (art. 3 de la loi du 2 janvier 1970 dite loi HOGUET).
En effet, il est mentionné dans son contrat la référence à sa précédente carte professionnelle délivrée le 11 février 2008 par la Préfecture de police de Paris. Elle avait une durée de validité de 10 ans. Ce syndic avait l’obligation de la renouveler auprès de la Chambre de Commerce et d’Industrie de Paris (organe compétent depuis le 1er juillet 2015) et reporter les nouvelles mentions sur son contrat de syndic.
Voici la preuve :
- des omissions majeures, à savoir :
- l’absence de la date de souscription des deux polices d’assurance professionnelles obligatoires, que sont l’assurance de responsabilité civile et la garantie financière (art. 3 de la loi HOGUET) :
- l’absence de la durée du mandat.
En effet, l’article 29 du décret du 17 mars 1967 dispose, que le contrat de syndic doit comporter impérativement et distinctement s’agissant de son mandat : sa durée, ainsi que ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance. Dans le contrat, la durée du mandat a été supprimée.
II. Irrégularités et abus
Le projet de contrat de syndic 2018 de GIDECO S.A. contient de plus :
- des irrégularités en ce qui concerne certains montants tels que :
- l’absence de pénalité (« 0 euro par jour de retard ») en cas de retard pour la transmission de la fiche synthétique à la demande d’un copropriétaire (art. 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 complété par la loi A.L.U.R. du 24 mars 2014 et décret du 26 mars 2015).
- le défaut de minoration (« NEANT ») de ses honoraires forfaitaire pour la gestion courante, en cas de dispense par l’assemblée générale :
- de l’extranet :
- et/ou en cas d’externalisation de la gestion et conservation des archives du syndicat des copropriétaires (décret du 26 mars 2015) :
- la facturation au copropriétaire vendeur du certificat de l’article 20 (pour la somme de 100 euros H.T., soit 120 euros T.T.C.) :
Or, le Conseil d’Etat, par deux arrêts n° 390465 et 390491 du 5 octobre 2016, a déclaré que cette prestation ne pouvait donner lieu au moindre frais du syndic à quiconque (copropriétaire ou syndicat).
- un abus relatif à l’immatriculation initiale de la copropriété auprès du registre détenu par l’ANAH (Agence Nationale d’Amélioration de l’Habitat).
GIDECO affiche un coût de 500,00 euros H.T., soit 600 euros T.T.C. pour une démarche administrative d’une durée inférieure à 1 heure :
Comme de nombreux confrères, le syndic GIDECO démontre une fois encore, que les professionnels ne sont pas en reste pour enfreindre les dispositions légales et réglementaires obligatoires, dans un souci de maximisation de leurs profits au détriment des copropriétaires.
Nous ne rappellerons jamais assez que la vigilance doit demeurer de mise et qu’il est nécessaire de négocier bien avant la convocation à l’assemblée générale, le contrat de syndic.
Le syndic est désigné par l’assemblée générale conformément à son contrat, ce qui forme un tout indivisible selon la jurisprudence constante.