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ABUS N° 4455 : La compilation des irrégularités possibles dans le contrat de syndic d’ACTION IMMOBILIERE

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Abus
08/01/2019

ABUS N° 4455 : La compilation des irrégularités possibles dans le contrat de syndic d’ACTION IMMOBILIERE

 
Le syndic guadeloupéen ACTION IMMOBILIERE a joint à la convocation d’une assemblée générale du 6 octobre 2018 un contrat de syndic reprenant pratiquement toutes les irrégularités déjà pointées chez des confrères.
 
Ce contrat est une vraie compilation de ce qui ne doit pas être écrit, car ne respectant pas les dispositions du contrat type.

I. Les mentions supprimées dans le contrat type

Nous allons d’abord nous pencher sur les points qui ont été omis dans le contrat de syndic proposé.
 
La proposition du syndic ACTION IMMOBILIERE pour 2018/2019 :
 
  • ne précise pas les dates de souscription de ses deux assurances professionnelles obligatoires (responsabilité civile et garantie financière), contrairement aux prescriptions du décret du 26 mars 2015 sur le contrat type de syndic ;
  • s’est affranchie du point 5 du contrat (nouvelle désignation du syndic) qui rappelle les principes de la mise en concurrence du syndic ;
  • ne prévoit pas les indemnités en cas de retard dans la transmission de la fiche synthétique sollicitée par un copropriétaire (décret du 26 mars 2015) ;
  • a supprimé la mention précisant que le défaut de réalisation de la fiche synthétique est un motif de révocation du syndic ;
  • ne définit pas le nombre de visites de l’immeuble ni leurs modalités (avec ou sans rapport, en présence ou non du président du conseil syndical) ;
  • concernant les prestations et modalités de rémunération du syndic, suppression des mentions se rapportant :
  • à la tenue de l’assemblée générale annuelle
  • à la ou aux réunions avec le conseil syndical ;
  • aux prestations exclues de la mission du syndic dont l’archivage ;
  • à la déduction des sommes versées au syndic par l’assureur pour la gestion des sinistres sur la facturation faite à la copropriété pour cette prestation.
Comme annoncé, cette liste est trop importante provenant d’un professionnel, qui bien entendu, n’a pas pu s’empêcher de rajouter aussi des prestations irrégulières.

II. Les mentions rajoutées dans le contrat type

Ces mentions introduites dans le contrat par ACTION IMMOBILIERE pour 2018/2019 sont moins nombreuses que celles retirées (heureusement !!!) :
 
Ce syndic :
  • stipule des honoraires pour le suivi des travaux d’entretien urgents des parties communes ou des équipements collectifs (2 ou 3 % du montant HT des travaux, fonction de l’intervention ou non d’un maître d’œuvre), avant ceux décidés par l’assemblée générale. Or l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 édicte une compétence exclusive de l’assemblée générale en la matière, moyennant une résolution spécifique, et proscrit toute mention dans le contrat de syndic, même à titre informatif ;
  • entend facturer au copropriétaire débiteur une relance à 4,96 € TTC, alors que le contrat type et l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne l’autorise qu’après une mise en demeure préalable.
Il en va de même s’il recourt par la suite à un huissier (pour un montant au demeurant imprécis 304,90 ou 45,73 € TTC ?) ou un avocat (constitution et transmission du dossier pour la somme de 198,91 € TTC) quand le décret du 26 mars 2015 n’autorise de telles facturations qu’en présence de diligences exceptionnelles (ex : saisie immobilière) ;
  • envisage, en cas de cession d’un lot, de facturer au copropriétaire vendeur un pré état daté pour la somme de 280 € TTC et l’actualisation de l’état daté pour un montant de 60 € TTC, alors que seul l’état daté est facturable
De tels abus prouvent bien que les conseils syndicaux doivent être toujours vigilants et ne pas hésiter à nous transmettre tous les documents qui leur semblent troubles.
 
Et cela prouve aussi que l’ARC doit continuer à mener ses combats contre les syndics professionnels qui refusent de respecter les textes sur la copropriété.