Et nous voilà de retour pour un nouveau contrat de syndic type mais non réglementaire.
Toujours la même recette : il a apparemment la forme, mais pas le fond.
Autrement dit, ce contrat est truffé d’illégalités dont certaines sont grotesques et d’autres plus subtiles.
Là où ça deviens compliqué pour nous, c’est que dans le cas du contrat du cabinet Michel Hectus, nous ne savons pas par quoi commencer.
Alors nous allons évacuer dans l’introduction les facturations illégales du « pré-état daté » pour 220 euros HT (et non présentées en TTC), ou encore la délivrance du certificat présenté à l’article 20 qui fait l’objet d’une vacation plus débours.
Nous évacuons aussi le fait que ce syndic indique que la location de la salle chez le syndic est gratuite alors que cela n’est pas une fleur mais tout simplement une exigence réglementaire.
Autrement dit, il aurait pu également indiquer que les crayons ou encore l’électricité qu’il utilise dans ses bureaux étaient gratuits, ne faisant pas l’objet d’une facturation supplémentaires.
Pour finir, signalons aussi la première lettre de relance qu’il annonce comme gratuite alors que cette prestation doit être incluse dans le forfait de base.
Quant à la seconde, il la facture à 30 euros HT, ce qui est pour le coup illégal.
Eh oui ! Seule la mise en demeure peut être facturée.
Bien évidemment, ce syndic ne se gêne pas puisqu’il la facture à 120 euros HT, soit 144 euros TTC et la relance après mise en demeure 160 euros HT, soit 192 euros TTC. Rien que ça !
Après cette douche glaciale, entrons dans les abus plus subtils.
I. Une absence de nombre de visites
Le décret du 26 mars 2015 définissant le contrat type impose que soit mentionné le nombre de visites que le syndic de l’immeuble s’engage à assurer au cours de l’année.
Cela évite qu’il réclame des honoraires supplémentaires pour des visites demandées par le conseil syndical qu’il considère comme inutiles ou abusives.
Ainsi, les pouvoirs publics ont voulu que cette donnée soit clairement fixée, évitant tout malentendu.
Ceci étant, ce syndic présente son contrat sans rien indiquer.
Voici donc le point 6.1.1 du contrat du cabinet Michel Hectus :
Eh oui ! Rien n’est précisé.
Ceci étant, le conseil syndical ne devra pas se débiner car ce point mentionne la notion de « vérifications périodiques » ce qui impose au moins deux visites.
II. Un contrat qui se contredit
Il y a vraiment des syndics qui nous font pitié à l’image du contrat du cabinet Michel Hectus.
En effet, pour éviter toute entourloupe des syndics, les pouvoirs publics ont prévu en annexe du contrat une liste non exhaustive reprenant les tâches comprises dans le forfait de base.
Parmi elles, on retrouve le point 6 qui liste les prestations liées à la gestion du personnel comprises dans le forfait de base dont voici la reproduction intégrale :
Malgré cela, le syndic Michel Hectus a réussi à intégrer dans son contrat un tableau sorti de son chapeau qui mentionne les prestations liées au personnel qu’il facture en vacations supplémentaires alors que cela vient en contradiction totale avec l’annexe 1.
Nous avons presque honte pour lui de présenter ce tableau.
Mais le voici tout de même :
En réalité ce tableau est une reprise des dispositions prévues par l’arrêté NOVELLI du 10 mars 2010 qui justement avant la tare de ne pas préciser les tâches comprises dans le forfait de base et qui a été substitué par le décret du 26 mars 2015.
Ainsi, ce syndic veut facturer la procédure de licenciement ou l’inspection du travail ou de l’URSAFF alors que le point 6 de l’annexe 1 prévoit au point 21 que la gestion d’une rupture de contrat de travail ou bien le contrôle d’activité du personnel du syndicat doivent être compris dans le forfait de base.
Bref, vous l’avez bien compris, un contrat à ne surtout pas conseiller, même à son pire ennemi !
Messieurs les syndics, un peu de sérieux ne vous ferait pas de mal !