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ABUS N° 4460 : ACTION IMMOBILIERE : irrégularités lors de la convocation d’une seconde assemblée générale

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Abus
18/01/2019

ABUS N° 4460 : ACTION IMMOBILIERE : irrégularités lors de la convocation d’une seconde assemblée générale 

 
Après avoir relevé les manquements du syndic guadeloupéen ACTION IMMOBILIERE sur sa proposition de contrat de syndic 2018/2019, il nous faut souligner ses carences à l’occasion d’une assemblée générale annuelle, tant sur son ordre du jour, que sa tenue.

I. Irrégularité dans la tenue de l’assemblée générale annuelle

La tenue d’une seconde assemblée générale annuelle est rare, mais elle est possible si certaines conditions sont réunies.
 
En l’espèce, les copropriétaires présents décident à l’unanimité de reporter l’ensemble de l’ordre du jour de l’assemblée générale à une seconde lecture, donc à une seconde assemblée générale, en raison d’un prétendu quorum insuffisant (12 819 voix présentes sur 100 000).
 
Le syndic ACTlON IMMOBILIERE, secrétaire de séance manque gravement à son devoir en laissant faire un tel choix.
 
La loi du 10 juillet 1965 n’impose ou n’évoque aucun quorum, c’est-à-dire un nombre minimal de voix de copropriétaires présents ou représentés pour que l’assemblée générale puisse s’ouvrir et se tenir.
 
Ainsi, si certaines décisions ne peuvent pas être légalement approuvées lorsqu’elles requièrent une majorité renforcée (art. 25, 26, unanimité) et que le nombre de voix présentes et représentées est trop faible, cela ne fait pas pour autant obstacle à toute délibération.
 
Cela n’empêche pas le vote, et donc l’adoption des questions soumises à la majorité relative de l’article 24 (plus de OUI que de NON décomptés à partir des seules voix exprimées) : budget prévisionnel, comptes clos du syndicat, vote de contrat de maintenance et de travaux de remise en état…
 
Les articles 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 19 du décret du 17 mars 1967 permettent au syndic de convoquer une seconde assemblée générale, mais avec pour résolutions uniquement celles qui devaient être votées à la majorité de l’article 25 et qui n’ont pas obtenues au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires.
 
Cette assemblée peut être convoquée sans respecter le délai de convocation de 21 jours (réduit à 8 jours) et sans que le syndic soit obligé de joindre les documents annexes.
 
Les résolutions relevant de la majorité de l’article 24 et convoquées dans de telles conditions dérogatoires pourraient donc faire l’objet d’une action en nullité.
 
Ce devoir du syndic consiste à énoncer à toutes les parties présentes les principes généraux du droit de la copropriété, leur permettant ainsi de pouvoir se prononcer en connaissance de cause, contenir les frais (la tenue d’une deuxième assemblée générale sera facturée au temps passé), mais aussi et surtout réduire les risques de décisions illicites susceptibles d’action judiciaire en annulation. 
 
Et pour cela, il faut aussi que les convocations ne comportent pas d’irrégularités.

II. Irrégularités dans l’ordre du jour notifié aux copropriétaires

Or, la convocation envoyée par le syndic ACTION IMMOBILIERE n’est pas parfaite, nous avons relevé deux types de difficultés.
 
Ainsi une résolution propose le vote de la constitution du fonds travaux à hauteur de 5 % du budget prévisionnel, alors que ce fonds travaux doit être appelé et que ce pourcentage est un minimum obligatoire (article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965).
 
Autrement dit, la formulation proposée par le syndic ACTION IMMOBILIERE est inadaptée, dans la mesure où l’assemblée générale est uniquement en mesure de se prononcer sur un seuil supérieur au minimum légal annuel.
 
D’autres résolutions proposées par des copropriétaires sont contraires à la loi et devraient être accompagnées d’un commentaire du syndic.
 
Ainsi :
  • une résolution propose de voter « pour » la notification de la convocation à l’assemblée générale par remise en main propre contre récépissé ou émargement ou par courrier électronique. Or, ces modes de convocation sont prévus par les textes. Si une telle résolution est rejetée, cela revient à violer une loi impérative…
  • un point d’information permettant l’accès aux documents de la copropriété par internet. Ce service correspond à l’extranet du syndicat obligatoire depuis le 1er janvier 2015,  sauf décision contraire de l’assemblée générale à la majorité des voix du syndicat selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 complété par la loi ALUR du 24 mars 2014. Une telle exonération suppose donc une délibération de l’assemblée générale.
Le syndic professionnel, dans le cadre de son mandat a une obligation de conseil ou d’information, concernant les résolutions proposées par des copropriétaires.
 
Maintenant que la loi ELAN a prévu la mise en place du vote par correspondance dans un futur proche (décret en attente), le syndic ne devra pas se contenter d’évoquer les illégalités de certaines résolutions uniquement le jour de l’assemblée générale.
 
Cela devra intervenir dès la convocation pour que les votes par correspondance soient effectués en toute connaissance de cause.