ABUS N° 4486 : Une immatriculation de copropriété fantôme facturée au syndicat des copropriétaires

22/03/2019 Abus

Le syndic peut facturer au syndicat des honoraires pour sa gestion courante - le forfait de base - ainsi que certaines prestations particulières qui sont énumérées dans le contrat de syndic proposé et adopté par l’assemblée générale.

Ces honoraires supplémentaires supposent bien évidemment que la tâche correspondante ait bien été accomplie par le syndic, contrairement à l’agissement du syndic CITYA IMMOBILIER Plaine St Denis avec l’immatriculation d’une copropriété.

I. Immatriculation de la copropriété : mise en place de cette obligation légale

L’article 52 de la loi ALUR du 24 mars 2014 (retranscrit à l’article L 711-2 du Code de la construction et de l’habitation) a créé un registre des copropriétés et imposé l’immatriculation de toutes les copropriétés.

Cela doit permettre notamment aux pouvoirs publics et aux acquéreurs d’un lot, via leur notaire, d’avoir une vision plus précise des copropriétés françaises (nombre, situation financière et technique, proportion de syndics professionnels et bénévoles).

L’immatriculation s’entend donc d’une démarche administrative consistant à enregistrer les principales données de cette entité, à savoir :

  • un descriptif de la résidence : adresse, nombre de lots, année de création,  identification de son syndic ;
  • ses éléments financiers : budget prévisionnel de fonctionnement, comptes, annexes ;
  • l’état de son bâti.

Ces informations, communiquées en principe par le syndic, voire le notaire (immeuble neuf et/ou en présence d’un syndic défaillant), sont répertoriées dans un registre détenu par l’ANAH (Agence Nationale d’Amélioration de l’Habitat) selon l’article 2 de l’arrêté du 16 octobre 2016 relatif aux traitements des données des copropriétés.

Tous ces éléments sont accessibles aux pouvoirs publics et aux notaires. Le public n’a accès directement qu’à un nombre limité d’informations.

L’article L 711-3 du CCH a prévu trois échéances pour procéder à cette immatriculation en fonction du nombre de lots principaux composant la copropriété, soit au plus tard le :

  • 31 décembre 2016 pour les plus de 200 lots ;
  • 31 décembre 2017 pour les plus de 50 lots ;
  • 31 décembre 2018 pour toutes les autres copropriétés.

Dans la mesure où ces informations de la copropriété sont évolutives (données financières, situation du bâti, identité du représentant légal du syndicat des copropriétaires), le syndic a l’obligation de les actualiser annuellement (article L 711-2 du CCH) à l’issue de l’assemblée générale qui approuve les comptes.

Cette prestation particulière est incluse dans le forfait de base.

II. Facturation de l’immatriculation de la copropriété

Le syndic peut effectivement facturer au syndicat, en sus de ses honoraires de gestion courante (forfait de base), l’immatriculation initiale de la copropriété auprès du registre détenu par l’ANAH.

Cette rémunération est prévue dans le contrat de syndic, ce dernier fixant son tarif.

Cela signifie donc que l’immatriculation initiale :

  • peut donner lieu à des honoraires complémentaires, (mais pas l’actualisation ultérieure annuelle des données) ;
  • doit être effective ;
  • sa facturation doit correspondre aux honoraires stipulés dans le contrat de syndic adopté par l’assemblée générale.

En l’espèce, à l’occasion de la vérification annuelle des comptes 2018 du syndicat des copropriétaires, le conseil syndical d’une résidence sise à la Plaine St-Denis constate que son syndic, CITYA IMMOBILIER Plaine St-Denis, a facturé le 19 septembre 2018 la somme de 540 euros au titre de l’immatriculation initiale de la copropriété auprès par l’ANAH.

Or, ce conseil constate le 19 décembre 2018, trois mois après l’enregistrement dans les comptes de cette dépense, que CITYA Immobilier Plaine St Denis n’a pas effectué cette prestation : l’immeuble n’apparaît pas dans le registre des copropriétés.

Il sollicite l’accomplissement de cette démarche avant l’échéance légale du 31 décembre 2018.

Lors de la rédaction de cet article, le 21 février 2019, l’ARC a consulté le registre : nous avons pu constater que CITYA Immobilier Plaine St-Denis n’a toujours pas effectué la formalité légale, puisque l’immeuble n’apparaît toujours pas dans le registre de l’ANAH.

Il faut rappeler à CITYA que si l’immatriculation n’est pas réalisée à la date butoir, cela pourrait exposer le syndic professionnel contrevenant à une astreinte de 20 euros par lot et par semaine de retard au profit de l’ANAH, suivant une procédure prévue  à l’article L 711-6 du CCH.

Encore un exemple des manquements manifestes des syndics professionnels à leurs obligations légales et réglementaires.

Dans une situation similaire, les copropriétaires doivent :

  • à minima refuser en assemblée générale approuvant les comptes clos du syndicat, la facturation litigieuse ;
  • exiger du syndic, via une mise en demeure par courrier recommandé, de procéder à l’immatriculation initiale de la copropriété, avec copie de la missive à l’ANAH.

Mots clés associés

immatriculation initiale des copropriétés
registre d'immatriculation des copropriétés
coût de l'immatriculation
date immatriculation copropriété
contrôle des factures
factures litigieuses