Si le COVID a indéniablement impacté le fonctionnement des syndicats, en raison des diverses mesures réglementaires exceptionnelles, il n’en demeure pas moins que bon nombre d’allégations de syndics professionnels en la matière se révèlent non seulement injustifiées, mais susceptibles de contestations judiciaires de copropriétaires illégalement écartés des réunions annuelles.
Le projet de convocation d’une assemblée générale 2020 d’une copropriété de Clermont-Ferrand (63) par le syndic professionnel SQUARE HABITAT Clermont - Chamalières constitue sur ce point un exemple des errements d’une large frange de la profession.
I. Les irrégularités quant à l’accès à l’assemblée générale
Dans son projet de convocation de l’assemblée générale 2020 d’une copropriété d’une soixante de lots sise à Clermont-Ferrand (63), son syndic professionnel SQUARE HABITAT Clermont - Chamalières évoque une réunion du syndicat en présentiel partiel (CC1), dans la mesure où :
- seuls : « les copropriétaires correspondant à la capacité de la salle seront acceptés en présentiel, avec un accès privilégié aux membres du conseil syndical. » ; (CC2)
- la présence de deux personnes d’un même foyer (s’avère) interdite, si le présentiel AG atteint la capacité de la salle. » (CC3)
Ces restrictions se révèlent illicites et abusives, puisque :
- tous les membres du syndicat des copropriétaires doivent être convoqués par le syndic à l’assemblée générale et sont fondés à s’y rendre ou à s’y faire représenter (art. 17, 22 de la loi du 10 juillet 1965).
Si l’ordonnance du 20 mai 2020 prévoit la possibilité pour le syndic d’imposer à titre exceptionnel une assemblée générale sans la moindre présence physique (visioconférence, vote par correspondance exclusifs) du fait de la pandémie et de son éventuelle incapacité à garantir la sécurité sanitaire des intervenants, elle ne l’autorise en revanche nullement à appliquer une solution intermédiaire de présence partielle subjective, comme SQUARE HABITAT Clermont - Chamalières entend y procéder dans cette convocation.
Une telle approche strictement illégale expose tout bonnement cette assemblée générale à une action judiciaire en annulation par un copropriétaire, qui se verrait refouler l’accès, et ce, dans le délai de deux mois suivant la notification de son procès-verbal par le syndic (art. 42 de la loi du 10 juillet 1965) ;
- les objections de l’éventuelle inadéquation de la salle aux intervenants s’avèrent matériellement injustifiées.
Il est parfaitement incompréhensible, qu’un syndic professionnel tel que SQUARE HABITAT Clermont - Chamalières ne puisse proposer un local permettant de réunir tous les participants de cette copropriété, tout en garantissant la distanciation sociale.
Outre le fait, que cette résidence moyenne ne comprend que soixante lots, la pratique démontre que bien souvent moins de la moitié des copropriétaires participent physiquement (mandats de représentation, défaillances).
L’entrée en vigueur du vote par correspondance ne devrait pas inverser la tendance (arrêté du 2 juillet 2020).
II. Les irrégularités quant à la tenue de l’assemblée générale
En ce qui concerne d’ailleurs le formulaire de vote par correspondance, celui-ci doit désormais être établi par le syndic et annexé à la convocation de l’assemblée générale (art. 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 issu de l’ordonnance du 30 octobre 2019, 9 du décret du 17 mars 1967 complété par le décret du 2 juillet 2020).
Si le document proposé par SQUARE HABITAT Clermont - Chamalières s’inscrit dans le cadre réglementaire fixé par l’arrêté du 2 juillet 2020, celui-ci se contente :
- d’identifier uniquement les sept premières questions ; (CC4)
- de prévoir exclusivement la délibération en première lecture des questions soumises à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, telles que la désignation du syndic, sans envisager le cas de son rejet lors de ce premier vote, et le choix de ces participants à distance dans l’hypothèse où une seconde délibération serait envisageable à la majorité relative de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (résolution ayant obtenu lors du premier vote au moins le tiers des voix du syndicat des copropriétaires).
En effet, la loi du 10 juillet 1965 n’oblige nullement un copropriétaire à voter de la même manière en première et seconde lecture sur une question inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale et susceptible d’une seconde délibération à une majorité réduite (25 au 24 ou 26 au 25).
Enfin, SQUARE HABITAT Clermont - Chamalières précise dans cette convocation de l’assemblée générale 2020 de ce syndicat des copropriétaires de Clermont Ferrand, que le bureau sera composé d’une seule chaise destinée au gestionnaire. (CC5).
Or, ce syndic non professionnel ne peut ignorer, que selon l’article 15 du décret du 17 mars 1967, le bureau de l’assemblée générale se compose a minima du président de séance, élu parmi les copropriétaires d’un lot présents, ainsi que du secrétaire, fonction assurée par le syndic, sauf choix divergent de l’assemblée générale souveraine.
De plus, cet organe de contrôle de l’assemblée générale peut comprendre un ou plusieurs scrutateurs, en raison soit d’une clause du règlement de copropriété imposant de tels membres, soit d’une décision de l’assemblée générale.
Il importe au conseil syndical et aux copropriétaires de refuser ces velléités de certains syndics professionnels de main mise sur les assemblées générales, basées sur des réinterprétations inexactes des dispositions légales et réglementaires.
S’il est incontestable, que la sécurité sanitaire doit être préservée dans ces réunions annuelles, elle ne doit pas servir de prétexte aux syndics professionnels pour enfreindre la loi et exposer le syndicat à des procédures judiciaires légitimes de copropriétaires évincés en annulation de ces assemblées générales.