Abus n°729 : Les pouvoirs de gestion du syndic et la Cour de Cassation (bis)

11/04/2006 Abus

Un arrêt de la Cour de Cassation du 4 janvier 2006 est actuellement brandi par certains syndics pour justifier la commande de certains diagnostics immobiliers sans accord préalable de l’assemblée générale. Une aubaine pour tous ceux qui - d’une façon ou d’une autre - profitent de la prolifération des obligations ou pseudo-obligations en la matière.

Nous avons déjà indiqué pourquoi cet arrêt, malgré les apparences, ne pouvait être invoqué (voir ici même abus n° 667 : « Attention, recherche sur les termites ; si l’on vous dit : « La Cour de Cassation… ») mais, sommes obligés - face à l’offensive de ces syndics - de revenir sur le sujet pour montrer que c’est à tort que cet arrêt est utilisé.

Un arrêt « portes ouvertes aux abus »

On comprend que les syndics qui passent, par exemple, des « contrats » de groupe avec des entreprises comme DEP (toujours par exemple) se lèchent les babines. Pensez : un arrêt de la Cour de Cassation qui semble justifier les commandes intempestives de diagnostics passées sans accord de l’assemblée générale, ceci au nom du pouvoir d’administrer ! Que rêver de mieux ?

Heureusement pour nous, comme on va le voir, les juges de la Cour de Cassation ont commis une erreur, ce qui explique que cet arrêt peut être réputé comme inopposable aux copropriétaires.

« L’erreur » de la Cour de Cassation

Voici le texte qui rend si heureux les syndics indélicats :

« Mais attendu qu’ayant relevé que la loi du 8 juin 1999 rend obligatoire pour la vente d’un lot de copropriété la fourniture d’un état parasitaire de moins de trois mois sur les parties communes et retenu que l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 donne au syndic pouvoir d’administrer l’immeuble et de pourvoir à sa conservation, la Cour d’Appel qui a constaté que l’établissement d’un tel état trimestriel pour un coût modique permettrait une action immédiate en cas d’infestation, en a exactement déduit que le syndic n’avait pas à demander l’autorisation de l’assemblée générale et ne pouvait se voir reprocher son excès de prudence ; (…) ».

A priori on ne voit pas l’erreur commise par la Cour ; or celle-ci est patente : en effet, la loi du 8 juin 1999 ne rend pas « obligatoire la fourniture d’un état parasitaire de moins de trois mois sur les parties communes » comme le dit la Cour de Cassation. Certes, la loi initiale était ambiguë, mais cette ambiguïté a précisèmment été levée par l’article 18 de l’ordonnance du 8 juin 2005 (il s’agit bien aussi du 8 juin, ce n’est pas une erreur) qui concerne les diagnostics en cas de vente et qui précise bien que cette obligation ne concerne QUE les parties privatives et non les parties communes. Mais sans doute cette ordonnance récente a-t-elle échappé à la Cour.

Dès lors, comme la cour s’appuie essentiellement sur cette obligation légale et que cette obligation n’existe pas (ou plus, pour être gentils), tombe avec elle le droit qu’aurait le syndic de faire procéder sans autorisation d’assemblée générale à un état parasitaire trimestriel. Comme on le constate, c’est très simple…

Au-delà des « termites »

Nos syndics indélicats ne vont pas manquer de dire : « D’accord, vous avez raison pour les termites, mais par pour l’amiante, le plomb, etc.. ?».

Nous répondrons que, pour les autres diagnostics, l’arrêt de la Cour de Cassation ne peut pas non plus être invoqué. Pourquoi ?

Parce que la Cour de Cassation met DEUX conditions au droit du syndic d’agir sans autorisation :

que la loi rende obligatoire le diagnostic ;
que l’action du syndic soit justifiée par la nécessité d’une « action immédiate » en cas de besoin, donc qu’il y ait « danger » ou « péril ».

Or, si l’on peut admettre qu’en matière de termites, il faille aller vite, on ne pourra pas plaider la même chose en matière de constat concernant les peintures au plomb, par exemple, voire l’amiante où aucun danger imminent ne peut être invoqué.

Conséquence : les syndics devront BIEN passer par une autorisation de l’assemblée générale pour faire procéder à des diagnostics immobiliers, ce qui est tout de même normal. Et si l’on vous dit le contraire… imprimez cet article et donnez-le à votre syndic.