Copropriétés de moins de 16 lots : une dispense de compte bancaire séparé sous conditions

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Conseils de l'ARC
10/10/2017

Copropriétés de moins de 16 lots : une dispense de compte bancaire séparé sous conditions

 
Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR, seules les copropriétés composées de moins de seize lots principaux peuvent encore dispenser le syndic d’ouvrir un compte bancaire séparé.
 
Néanmoins, comme nous allons le voir, cette dispense s’accompagne de plusieurs obligations à l’égard du syndic professionnel.
  1. Une dispense qui doit être délimitée dans le temps

L’article 29-1 du décret du 17 mars 1967 précise que, dans le cas où l’assemblée générale accorde une dispense d’ouverture de compte bancaire séparé, la résolution doit fixer la durée pour laquelle elle a été donnée.
 
Autrement dit, en l’absence de précision, celle-ci n’est valable qu’un an, devant être représentée lors de la prochaine assemblée générale.
 
À défaut d’une nouvelle question sur ce sujet, le syndic ne bénéficiera plus de la dispense, devant impérativement ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat de copropriétaires.
  1. Une obligation de sous compte bancaire

L’article 18-II de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi ALUR précise que même si l’assemblée générale accorde une dispense de compte bancaire séparé, le syndic est tenu d’ouvrir un sous compte bancaire.
 
Par conséquent il ne peut pas amalgamer, sur un seul relevé bancaire, l’ensemble des opérations bancaires intrinsèques à ses copropriétés de moins de seize lots qui lui aurait accordé une dispense de compte bancaire séparé.
 
D’ailleurs, ce même article de loi prévoit une obligation de produire des relevés bancaires propres à chaque syndicat.
 
De plus, il contraint le syndic à remettre mensuellement ces documents au président du conseil syndical.
 
Voici donc un extrait de la disposition légale :
 
 
« Le compte unique fait apparaître dans les écritures de l'établissement bancaire un sous-compte individualisant «comptablement» les versements et prélèvements afférents au syndicat. Le syndic effectue sur ce sous-compte, sans délai, les versements des sommes et valeurs appartenant au syndicat et y reporte les dépenses effectuées pour son compte. Le syndic transmet au président du conseil syndical une copie des relevés périodiques bancaires du sous-compte, dès réception de ceux-ci.
 
 
(...) Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci »
 
Malgré ces impératifs, notre position est claire : même si le syndicat de copropriétaires doit payer des frais de tenue de compte, il est essentiel qu’il dispose de son propre compte bancaire. Cela évitera beaucoup de désagréments en cas de faillite du syndic  qui sont actuellement très fréquents.