De nombreux contrats de syndics encore « hors la loi » à la mi 2016 !
Force est de constater que presque un an après l’entrée en vigueur (2 juillet 2015), des dispositions instituant le « contrat type de syndic » (loi ALUR du 24 mars 2014 et décret du 26 mars 2015), nombreux sont encore les syndics professionnels qui n’ont pas mis fin aux pratiques irrégulières et abusives dans leur contrat de mandat.
Les irrégularités relevées
- Sur la forme
On constate tout d’abord qu’il y a encore des syndics professionnels qui proposent des contrats qui ne respectent pas la présentation réglementaire du contrat type de syndic.
Ainsi, outre, l’aspect purement formaliste, cette pratique n’est pas anodine, puisqu’elle rend plus complexe, le contrôle et la comparaison de leur proposition avec :
- le « contrat type de syndic » réglementaire figurant en annexe du décret du 17 mars 1967, instauré par le décret du 26 mars 2015 ;
- les propositions d’autres professionnels, dans le cadre d’une mise en concurrence du contrat du syndic.
- Sur le fond
Voici les principales remarques que nous pouvons formuler concernant les dispositions du contrat type qui ne sont pas respectées :
- Durée du mandat du syndic : ils indiquent bien la durée, exemple, « 1 an », mais pas les dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, qui sont pourtant impératives.
- Mention d’honoraires pour travaux : ils stipulent des pourcentages d’honoraires et ce, en total violation de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, complété par la loi ALUR du 24 mars 2014 et rappelé au point 7.2.4 du contrat type sous le titre « Prestations relatives aux travaux et études techniques ».
Ce texte rappelle, qu’il appartient à la seule assemblée générale du syndicat de déterminer ce montant par une résolution spécifique et, qu’il ne peut être indiqué dans le contrat de mandat de syndic, même à titre informatif.
- Visites de la copropriété : ils rappellent simplement le principe, sans fixer leur nombre et modalités, alors que cela était déjà obligatoire depuis l’arrêté NOVELLI (19 mars 2010) et que le « contrat type » de syndic en réaffirme la nécessité.
- Facturation des frais de photocopies : ils entendent facturer en sus la reprographie des documents ordinaires (tel que appels de provisions, de charges, convocation, notification du procès-verbal de l’assemblée générale et circulaires), et ce, toujours à des coûts abusifs (0,20 à 0,30 euros T.T.C.la page) alors même que le contrat type de syndic prévoit expressément que ces frais relèvent des honoraires de gestion courante du syndic. Cela signifie qu’ils sont de fait intégrés dans le forfait de base et ne peuvent donner lieu à des facturations complémentaires.
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Les recommandations de l’ARC
Il est primordial que préalablement à la tenue de la réunion préparatoire à l’assemblée générale avec le syndic, le conseil syndical exige de celui ci :
- Qu’il remette, sa proposition de contrat de mandat, afin de l’analyser minutieusement à l’aide des outils mis à disposition par l’ARC (voir : www.arc-copro.com/29cr) et d’identifier au plus vite les éventuelles dispositions illicites ou abusives.
- Qu’il rectifie cette proposition, en supprimant les clauses illégales ou abusives avant de joindre celle-ci à la convocation de l’assemblée générale.
- Que s’il n’obtempère pas, lors de cette réunion du conseil syndical, ce sera au cours de l’assemblée générale et avant de statuer sur la désignation du syndic et l’approbation de son contrat de mandat, que les copropriétaires :
- pourront et devront imposer les changements adéquats et nécessaires ;
- devront dans le cas contraire rejeter l’élection du syndic.
Attention, dans ce cas, il convient :
- soit de disposer d’une alternative, c'est-à-dire une proposition d’un autre syndic, professionnel ou bénévole ;
- soit de reconvoquer une assemblée générale (le cas échéant par un copropriétaire ou le président du conseil syndical, si son mandat est en cours de validité), afin de nommer un autre syndic.
Le conseil syndical et les copropriétaires ne doivent donc pas prendre pour argent comptant la prétendue stipulation selon laquelle le « contrat de mandat de syndic présenté est conforme au décret du 26 mars 2015 ».
Enfin, il ne faut pas résumer l’étude du projet de contrat à la simple évolution des honoraires de gestion courante ou des prestations particulières, mais débusquer les facturations de prestations devant relever des honoraires de gestion ordinaire du syndic et imposer au syndic leur suppression.
