L’ARC a milité activement pour que la loi ELAN introduise des pénalités à l’égard des syndics professionnels en cas de retard, voire de refus de remettre les documents réclamés par le conseil syndical.
Le décret du 23 mai 2019 a fixé le montant de pénalités à 15 euros par jour de retard.
Nous allons brièvement rappeler le cadre légal et règlementaire de ce dispositif pour ensuite mettre en exergue les difficultés qu’il suscite afin qu’elles soient traitées dans les futures ordonnances « copropriété ».
Profitons de cet article pour annoncer que sur la revue du mois de juillet 2019 un dossier de fond est dédié à la mise en place effective des pénalités de retard en abordant, au-delà de l’aspect juridique, comment rendre opposables les pénalités et comment assurer leur suivi comptable et financier.
I. Des pénalités décomptées au-delà d’un mois après la demande
L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 précise qu’à défaut de remise des pièces concernant la copropriété réclamées par le conseil syndical au syndic, au-delà d’un mois, des pénalités de 15 euros par jour de retard sont imputées sur les honoraires de base du syndic.
Cette mesure a pour objet de responsabiliser le syndic en lui imposant sous contrainte financière de remettre les documents réclamés par le conseil syndical.
Pour que cette mesure soit efficace, il est essentiel que le conseil syndical puisse apporter la preuve que la demande émane bien de lui-même, ainsi et surtout qu’il soit en mesure de déterminer la date de la demande afin de pouvoir calculer le montant des pénalités.
Pour cela, la demande devra être écrite permettant d’identifier clairement les documents réclamés, par exemple le grand livre comptable de l’exercice allant du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019, et devra montrer qu’il s’agit d’une demande du conseil syndical et non d’un membre individuel qui agirait en son nom.
Enfin, et surtout, il faut prouver que le syndic a bien réceptionné la demande.
Deux principales communications doivent être privilégiées :
- La demande contre émargement.
- La mise en demeure avec accusé de réception, permettant d’avoir la preuve de la sollicitation afin d’être en mesure de calculer à partir de quand les pénalités s’appliquent.
II. Une difficulté à contraindre le syndic à supporter les pénalités
Dans un monde idéal, après avoir constaté les pénalités de retard, le syndic est censé les imputer sur ses honoraires de base.
Ceci étant, il est clair que Papi fera de la résistance pour ne pas grever ses honoraires, soit en invoquant des motifs fallacieux, soit carrément en refusant de les saisir dans la comptabilité, sachant pertinemment que le syndicat des copropriétaires ne dispose pas de grands moyens pour le contraindre.
C’est face à cette situation que nous avons demandé au ministère de la justice que dans le cadre des ordonnances copropriété, le président du conseil syndical puisse disposer de nouveaux pouvoirs lui permettant d’engager une procédure à l’encontre du syndic en place afin de lui imposer judiciairement la prise en charges des pénalités.
En effet, il n’est pas admissible que la seule réponse soit d’attendre la révocation du syndic pour qu’ensuite le repreneur soit en mesure d’engager une action judiciaire à l’encontre du cédant afin d’obtenir un titre exécutoire le condamnant à payer les pénalités.
Plus que cela, nous réclamons qu’en cas de condamnation du syndic, ce dernier prenne en charge l’intégralité des frais engagés par le syndicat des copropriétaires.
En effet, il serait injuste et contreproductif que la copropriété soit contrainte de payer 1 000 euros d’honoraires d’avocat pour réclamer 500 euros de pénalités.
Nous espérons que le ministère de la justice entendra notre demande légitime qui ne date pas d’aujourd’hui ni d’hier.