Dis-moi combien tu factures l’immatriculation initiale des copropriétés et je te dirai quel syndic tu es
(et le coût réel de tes honoraires de base)
À plusieurs reprises, à travers notre site Internet, nous avons alerté sur la stratégie commerciale des syndics en matière d’honoraires.
Le concept est simple : présenter des honoraires de base à des prix d’appel pour se rattraper sur les tarifs des prestations complémentaires ou supplémentaires.
Certains pensaient que depuis l’entrée en vigueur du contrat type, cette stratégie était devenue obsolète.
Or, à travers le seul exemple de l’immatriculation initiale des syndicats de copropriétaires, nous allons comprendre pourquoi cette technique est en réalité plus que jamais d’actualité.
Mais avant cela, rappelons comment les syndics ont réussi à faire passer dans leurs nouveaux contrats types des tarifs indécents pour immatriculer les copropriétés.
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I. Un contrat « deux poids deux mesures »
Le contrat type réglementaire prévoit que le syndic doit indiquer deux montants pour deux nouvelles obligations : l’un concerne la facturation relative à l’immatriculation initiale des copropriétés et l’autre concerne les pénalités de retard dont le syndic sera redevable en cas de défaut de remise de la fiche synthétique.
Ces deux obligations entreront en vigueur pour les copropriétés en fonction du nombre de lots et de façon progressive à partir du 1er janvier 2017 jusqu’au 31 décembre 2018.
Néanmoins, pour l’immatriculation, dès l’entrée en vigueur du contrat type, les syndics ont présenté des tarifs exorbitants atteignant plus de 2 400 euros (voir : www.arc-copro.com/gfef).
Ils ont rassuré les copropriétaires en indiquant que le prix était purement indicatif dans un premier temps, étant donné que le décret sur cette obligation n’était toujours pas publié et que les échéances étaient lointaines.
En revanche, concernant les pénalités de retard relatives à la fiche synthétique, les syndics ont affirmé à l’inverse ne pas vouloir « brûler les étapes » en mentionnant dans leur contrat un montant symbolique de pénalité (de 1 centime à un euro), préférant attendre la publication du décret.
Ainsi, quand cela les intéresse ils indiquent un montant plutôt élevé et quand cela les dessert, ils préfèrent attendre…
En réalité, il n’y a évidemment pas de contradiction. Tout est savamment calculé.
Or, l’immatriculation des copropriétés prend en réalité moins d’une trentaine de minutes.
Les syndics ont utilisé cette nouvelle obligation pour faire passer une facturation particulière à un coût exorbitant afin de se « rattraper » des honoraires « d’appel » qu’ils affichent pour être compétitifs sur le forfait de base.
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II.Une tâche qui rattrape largement le prix d’appel des honoraires de base
Actuellement, les syndics travaillent pour que leurs logiciels puissent immatriculer de manière automatique et en masse l’ensemble des copropriétés qu’ils gèrent.
Leur objectif est d’immatriculer l’ensemble des copropriétés de leur portefeuille, indépendamment de la date d’entrée en vigueur effective de l’obligation : c’est l’alerte que nous avons lancé récemment à travers notre dernier communiqué de Presse : www.arc-copro.com/ap9s.
Ainsi, le montant de l’immatriculation initiale présenté dans les contrats n’est pas qu’une simple information, mais c’est le coût réel qui sera facturé à la copropriété dans les prochains mois.
Ce subterfuge permet ainsi à un syndic de compenser habilement le prix « d’appel » des honoraires de base.
Au final, il aurait été plus intéressant pour une copropriété d’opter pour un syndic qui proposait des honoraires de base à 8000 euros avec une immatriculation à 500 euros, plutôt qu’un syndic qui soumettait des honoraires de base à 7000 euros avec un coût de l’immatriculation à 2400 euros.
Afin de mettre en exergue les enjeux financiers extrêmement colossaux et juteux que représente l’immatriculation initiale des copropriétés. Prenons l’exemple d’un syndic qui gère 500 copropriétés et qui facture 2400 euros l’immatriculation : les recettes s’évaluent à 1.200.000 euros pour 209 heures de travail, soit moins de deux mois de travail.
Elle n’est pas belle la vie de syndic ?
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III. Comment réagir ?
Tout d’abord, nous espérons que le message est bien passé.
L’immatriculation des copropriétés prend, « à tout casser », vingt à trente minutes. Ainsi, le coût de cette prestation doit être facturé au tarif horaire proratisé au temps passé, soit au maximum 50 euros.
Pour éviter que le syndic n’abuse de la situation, le conseil syndical devra aviser son syndic qu’il ne souhaite pas que la copropriété soit immatriculée de façon précipitée par rapport à la date d’échéance, surtout si le tarif contractuel est exorbitant.
Pour mémoire, voici les échéances :
Pour les copropriétés de plus de 200 lots : 31 décembre 2016
Pour les copropriétés de 50 lots jusqu’à 200 lots : 31 décembre 2017
Pour les copropriétés jusqu’à 50 lots : 31 décembre 2018
Pour éviter que le syndic n’en fasse qu’à sa tête, le conseil syndical devra prévoir une résolution dans la prochaine convocation d’assemblée générale qui contraindra le syndic à attendre la date d’échéance pour immatriculer la copropriété.
Si le contrat est toujours en vigueur à la date d’entrée de l’obligation, une question à l’ordre du jour devra être posée afin que soit renégocié le tarif.
La raison est simple : le coût indiqué sur le contrat était mentionné avant de connaitre la réalité du travail que devait fournir le syndic. À présent il faut adapter le coût à la réalité de la situation.