Au vu des nombreux abus et dérives liés aux assemblées générales qui se sont tenues exclusivement par correspondance, l’ARC a publié un communiqué de presse s’intitulant : « Le hold up des assemblées générales ».
Pour faire bonne figure, la présidente de l’UNIS Mme Dubrac s’est sentie obligée de monter au créneau, notamment au cours de la réunion de concertation ministérielle où se réunissent entre autres l’ARC et les professionnels, indiquant en substance que notre association était autorisée à ne pas faire de vague.
Selon elle, compte tenu du fait que l’ARC siège au CNTGI avec les professionnels, notre association doit respecter le pacte de « non-agression » entre les parties, ne nous permettant plus de dénoncer haut et fort les pratiques abusives des syndics qui impactent directement les copropriétaires et/ou la copropriété.
Il semble qu’elle ne connait pas suffisamment l’ARC.
Ceci étant dit, nous sommes ravis d’écouter encore ces indignations qui démontrent que nous avons en définitive mis le doigt sur les limites des syndics professionnels. D’autant plus en cette période de crise sanitaire où ils n’ont pas su être à la hauteur de la situation et des enjeux.
Compte tenu de la médiation du communiqué de presse, le site internet du Figaro a interrogé la présidente de l’UNIS dont voici l’extrait :
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Enfin, autre accusation de l’ARC: des syndics auraient profité des troubles liés à la crise sanitaire pour élaborer l’ordre du jour sans consulter le conseil syndical. Ce qui leur aurait permis de glisser une «augmentation de plus de 50% de leurs honoraires», «le renouvellement de leur mandat de 3 ans» ou «d’imposer leurs filiales pour la souscription de contrats». Là encore, l’Unis dément en bloc. «Notre profession est très encadrée. À l’exception de quelques syndics qui contournent ces règles, tous nos adhérents débattent de l’ordre du jour avec les conseils syndicaux», assure Danielle Dubrac. |
Ainsi, selon elle la profession est très encadrée, exempte de toute possibilité de commettre impunément des abus, voire des illégalités.
Nous allons (lui) expliquer pourquoi cela est loin d’être réellement le cas.
I. Une absence quasi-totale de sanctions légales
La tare première de la loi du 10 juillet 1965 est la quasi-absence de sanction.
En effet, la loi prévoit bien des obligations à l’égard du syndic, telles que l’élaboration de l’ordre du jour avec le conseil syndical, la réalisation des mises en concurrence, de déposer immédiatement les fonds qui appartiennent à la copropriété sur son compte bancaire…
En revanche, la loi ne prévoit aucune sanction si par exemple en définitive le syndic élabore seul l’ordre du jour et l’envoi aux copropriétaires à l’insu du conseil syndical.
Imaginez que l’on oblige des limitations de vitesse sur l’autoroute sans prévoir de sanctions, l’obligation serait dans les faits une recommandation , impliquant que la plupart du temps chacun ferait comme bon lui semble.
C’est exactement la même situation avec les syndics. En l’absence de sanction ils font à peu près ce qu’ils veulent, respectant plus ou moins (parfois moins que plus) les dispositions légales.
L’ARC peut se féliciter d’avoir réussi à introduire dans la loi ELAN les premières pénalités à l’égard du syndic en cas de retard à remettre les documents réclamés par le conseil syndical.
D’ailleurs, cela a porté ses fruits puisque l’on constate une meilleure réactivité des syndics suite aux demandes du conseil syndical à remettre les pièces, démontrant que sans sanction il n’y a pas d’obligation, justifiant pourquoi l’encadrement des syndics est dans les faits très léger.
II. Un syndicat des copropriétaires sans représentation adverse
L’autre difficulté que rencontrent les syndicats de copropriétaires est l’absence de représentant légal pour contrer le syndic en place.
En effet, le seul représentant légal de la copropriété est le syndic élu.
Autrement dit, lorsque le syndicat des copropriétaires a un grief à l’égard de son syndic, personne d’autre que ce dernier ne peut représenter la copropriété.
La situation serait alors ubuesque si on envisageait qu’un syndic mandataire puisse s’auto-assigner pour défendre contre lui les intérêts de la copropriété.
Voilà pourquoi cela immunise le syndic contre tout risque de recours judiciaire en responsabilité.
Certains diront que le syndicat des copropriétaires n’a qu’à pas renouveler son contrat. Dont acte ! Mais est-ce une réponse suffisante ?
Et pour cause, qui indemnisera le syndicat des copropriétaires lésé par des factures prélevées abusivement par le syndic ? Ou bien lorsque le syndic a envoyé la convocation d’assemblée générale sans inscrire les questions souhaitées par le conseil syndical ?
En résumé, si la profession de syndic est encadrée, le syndic est quant à lui en roue libre.