L’ARC a rencontré les responsables du ministère du logement pour évoquer les difficultés d’application de la loi ALUR : rappel de nos demandes
I. Le ministère sollicite l’ARC au sujet de la loi ALUR
Afin de faire le point sur la mise en œuvre des dispositions nouvelles introduites par la loi ALUR, le ministère du logement a contacté l’ARC.
Nous avons donc consacré une matinée bien remplie à un entretien avec les services du ministère, afin de revenir sur de nombreuses questions qui restent en suspend suite à la promulgation de la loi ALUR. Voici un compte-rendu succinct de nos questions et demandes.
II. Les problèmes actuels soulevés par l’ARC et sur lesquels une réponse est attendue
- Compte séparé
Nous demandons au ministère de trancher entre les deux interprétations actuelles concernant la date d’entrée en vigueur des nouvelles dispositions et la question des « frais afférents » mentionnés par l’article 21 de la loi de 1965 modifiée (à ce sujet voir notre article : « Compte séparé et loi ALUR : y’a-t-il un pilote dans la loi ALUR ?».
Par ailleurs nous pensons que le décret d’application de la loi de 1965 devra préciser les modalités de mise en concurrence du banquier.
- Mise en concurrence des syndics
Il y a de nombreuses questions à clarifier :
- Combiens de contrats pour permettre la mise en concurrence ?
- Quelles conséquences en cas de non-mise en concurrence, sans justification ?
- Comment le syndic doit-il informer le conseil syndical des contrats envoyés par les copropriétaires ?
- Comment doit-il informer les copropriétaires du refus du conseil syndical de procéder à cette mise en concurrence ?
Concernant le premier syndic, en cas de nouvelle copropriété :
- Comment et à quel moment le syndic désigné par le promoteur doit-il informer les copropriétaires de la tenue d’une assemblée générale et de leur droit d’adresser des contrats concurrents à mettre à l’ordre du jour ?
Le décret devra éclaircir ces points.
- Extranet
Un décret doit en préciser le contenu pour éviter les extranets inutiles si le contenu est trop pauvre.
- Immatriculation
Comme nous l’avons déjà exprimé (voir les articles ci-dessous), nous sommes contre un fichier trop détaillé, irréaliste et difficile à contrôler et à mettre à jour. Nous avons donc proposé au ministère une expérimentation à partir de notre observatoire OSCAR et OSCARVILLE.
Voir à ce sujet nos deux articles :
- Le registre d'immatriculation des copropriétés : attention aux projets irréalistes et dangereux ; Haut du formulaire
Bas du formulaire
- Carnet d’entretien
Il est temps de modifier le décret afin de permettre la mise en place d’un vrai carnet d’entretien, qui doit faciliter la réalisation d’un audit global et la programmation des travaux de la copropriété.
L’ARC propose de travailler sur un modèle de carnet d’entretien, et sur une fiche synthétique, qui doit, elle, servir à l’information des acquéreurs.
A ce sujet, voir notre article :
- Fonds travaux et PEC
Le nouveau fonds travaux est obligatoire mais il est quand même prévu une ratification en assemblée générale : que faire si l’AG refuse la provision des 5% minimum ?
Par ailleurs, pour que la nouvelle obligation d’instaurer un fonds travaux obligatoire soit mise en œuvre de façon saine et sécurisée, l’ARC pense qu’il faut régler d’autres problèmes importants :
- Les honoraires de syndics associés ;
- La prise en compte du montant provisionné (et sécurisé sur un compte séparé) par les caisses de garantie ce qui provoquerait un surcoût injustifié ;
- La mise en place d’un PEC (Plan Epargne Copropriété), produit de placement adapté, sur le modèle du PEL : exonéré d’impôts, bloqué les trois premières années, plafonné à 10.000 € / lot, débloqué sur preuve de décision d’AG, etc.
A ce sujet : « Le fonds travaux a été voté ; et maintenant, cap sur le PEC (Plan d’Épargne Copropriété) »
- Conflits d’intérêts
Les nouvelles dispositions de l’article 18 (alinéa 7) de la loi modifiée permettent de renforcer l’obligation du syndic d’informer l’AG en cas de contractualisation avec une entité à laquelle il est lié, sous peine de nullité du contrat signé sans cette autorisation.
Cependant, l’ARC s’inquiète déjà des systèmes de contournement mis en place par les syndics professionnels, et demande à ce que le décret soit très précis afin de prendre en compte ces premières manœuvre de contournement observées.
Pour plus de détail, nous vous renvoyons à notre article édifiant : « Les grandes et petites affaires du PDG de CITYA, Monsieur Philippe BRIAND, député de la République »
- Notification électronique
L’ARC a rappelé les raisons pour lesquelles nous sommes hostiles au décret prévu actuellement, trop compliqué, trop coûteux, et même dangereux (possibilité de captation des données personnelles) et a demandé une concertation sur son allègement.
A ce sujet : « La notification des convocations d’assemblées générales par voie électronique »
- Ouverture de l’administration provisoire (29-1) et des mandataires ad hoc (29-1 A) à d’autres professionnels qu’aux seuls administrateurs judiciaires
Les nouvelles dispositions permettent d’ouvrir les missions jusqu’à présent réservées aux administrateurs judiciaires à d’autres professionnels, parfois plus compétents.
L’ARC a rappelé au ministère qu’un groupe de travail sur le « syndic de redressement » aborde justement ces questions et doit permettre d’alimenter la préparation des futurs décrets. Nos articles sur ce sujet :
- Les copropriétés en difficulté et la solution des syndics de redressement défendue dans le cadre de la Loi DUFLOT
- Syndic de redressement : avancement du groupe de travail en 2014