Le contentieux de la copropriété en nette évolution depuis dix ans : ses causes et nos recommandations

22/01/2016 Actions Action

Le contentieux de la copropriété en nette évolution depuis dix ans : ses causes et nos recommandations

 

Le Ministère de la Justice a publié le 13 janvier 2016 une étude sur le contentieux de la copropriété.

 

En 2014, les tribunaux de première instance ont été saisis de 42 500 contentieux relevant de la copropriété, contre 32 600 en 2004, soit une augmentation de 30 % en l’espace de dix ans.

 

Nous allons essayer d’analyser les causes de cette situation, mais avant, reprenons le détail de cette étude.

 

I. Zoom sur le contentieux de la copropriété

 

Les premières causes d’actions judiciaires liées à la copropriété concernent le défaut de paiement des charges. Ces demandes ont connu une forte croissance en l’espace de dix ans, puisque leur nombre est passé de 21 400 en 2004 à près de 29 400 en 2014, soit une évolution de + 38 %.

 

Les demandes en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération arrivent en seconde position, mais ont évolué de manière beaucoup moins importante, puisqu’en l’espace de dix ans, les recours sont passés de 2 700 à près de 3 000, soit une augmentation de 9 %.

 

Concernant les actions engagées en matière de paiement des charges, une sur quatre a fait l’objet d’un abandon de procédure devant les juridictions de première instance.

 

En effet, 22 % des actions en paiement se sont terminées sans que les juges n’aient à statuer sur la demande. Et pour cause, dans 14% des cas, un accord est trouvé entre les parties, impliquant une radiation du dossier.

 

Dans 90% des cas, le syndicat de copropriétaires obtient gain de cause au moins de manière partielle. De plus, dans près de neuf jugements sur dix, les juridictions n’accordent aucun délai de paiement.

 

II. Analyse de l’ARC sur cette situation

 

L’évolution du nombre d’actions judiciaires engagées pour défaut de paiement est évidemment corrélée à l’augmentation des charges de copropriété.

 

En effet, selon notre Observatoire des charges (OSCAR) les charges ont augmenté en l’espace de dix ans de 30 %.

 

On peut donc s’inquiéter sur l’évolution de la situation, étant donné que les charges de copropriété continuent à progresser, alors que le pouvoir d’achat stagne.

 

Il est donc capital que les syndicats de copropriétaires, avec leur syndic, engagent une politique de maîtrise des charges permettant de réduire les budgets de charges courantes et ainsi le montant des appels de fonds.

 

C’est pour cela que l’ARC a développé plusieurs dispositifs permettant aux copropriétés de réduire de façon significative les charges de leur copropriété sur l’ensemble des postes (énergie, fluides, gestion courante, travaux d’entretien...).

 

L’ARC a même rédigé un guide s’intitulant « la boîte à outils de la maîtrise des charges », qui indique les actions à engager ainsi que les outils et services développés par l’ARC à destination des conseillers syndicaux afin de réduire les charges de copropriété (www.arc-copro.com/cr3a).

 

Mais encore, il est important de rappeler que pour beaucoup de syndics, les impayés de charges sont avant tout un moyen pour facturer des prestations supplémentaires privatives (lettres de relances, mises en demeure, constitution de dossiers...) à des prix prohibitifs et de surcroît de façon répétée, aggravant davantage la situation des copropriétaires débiteurs.

 

C’est pour cela qu’il est important de définir avec le syndic un protocole de recouvrement des charges en excluant les actes non prévus par l’article 10-1 de la loi et le décret sur le contrat type. Ce dispositif permettra de définir les actes amiables ou judicaires à engager à l’encontre d’un copropriétaire débiteur en précisant leurs coûts ainsi que leur fréquence.

 

Cela évitera aussi que le syndic n’engage des actions inappropriées en imputant des coûts prohibitifs.

 

Il est donc essentiel de ne pas considérer la gestion des impayés de charges comme un problème purement privatif, mais bien comme un enjeu collectif.

 

Cela pour au moins deux raisons essentielles :

 

  • si, au sein de l’immeuble, résident des copropriétaires ne pouvant plus faire face aux charges de fonctionnement, il sera alors très difficile d’engager des travaux de rénovation.

Le syndic opposera en effet qu’il ne dispose pas de l’intégralité des sommes pour engager les travaux votés.

 

-    Même si les actes de contentieux sont imputés sur le compte du copropriétaire débiteur, le syndic continuera à prélever, du moins dans un premier temps, ses honoraires sur la trésorerie de la copropriété même si cela est théoriquement proscrit par le contrat type défini par décret (article 9 du contrat type). Il est donc important de limiter les frais d’actes de contentieux au strict minimum, même s’ils sont considérés comme privatifs.

 

L’ARC a d’ailleurs élaboré une méthodologie pour améliorer le recouvrement amiable des charges ainsi qu’un modèle de protocole d’accord, qui est téléchargeable sur le site de l’ARC :