Plus de trois ans après l’entrée en vigueur du fonds travaux, plusieurs constats ont pu être établis.
En particulier, on peut souligner l’adhésion des copropriétaires à ce dispositif alors qu’à l’origine les professionnels craignaient que cette « épargne » soit considérée par les copropriétaires comme un nouvel impôt déguisé.
D’ailleurs la récente enquête réalisée par la FNAIM confirme que les copropriétaires ont pris conscience de l’obligation d’épargner pour être en mesure de pouvoir financer les travaux, et ce tout au long de l’existence de la copropriété.
Par ailleurs, la loi ELAN a précisé quelques manquements pratiques notamment sur l’utilisation du fonds travaux qui est appelé sur la base de la clé générale pour être affecté à des travaux qui répondent à une clé spéciale.
Néanmoins, le fonds travaux souffre d’une tare qui fait consensus et qui va vraisemblablement être traité dans le cadre de l’ordonnance copropriété.
I. Une cotisation minimale du fonds travaux fixée en fonction du montant du budget prévisionnel
La loi ALUR qui a introduit le fonds travaux a prévu que la cotisation minimale annuelle était fixée à 5 % du budget prévisionnel.
Or, la référence au budget prévisionnel est non seulement pas cohérente, mais en plus contreproductive.
En effet, il n’existe pas de corrélation directe entre les travaux à venir et à financer avec le montant du budget de fonctionnement.
Et pour cause, il est possible et même fréquent que des copropriétés aient un faible montant de budget prévisionnel, compte tenu du nombre de lots qui les composent, mais que les besoins de travaux soient importants surtout lorsqu’aucune opération d’entretien du bâti et des équipements n’a été réalisée.
Mais encore, au vu de l’augmentation des dépenses, il est impératif que le conseil syndical entreprenne une maîtrise des charges, impliquant une baisse de l’estimation du budget prévisionnel.
Cette situation entraînera mécaniquement une réduction de la cotisation minimale du fonds travaux, ce qui est contraire aux besoins qui imposent plutôt un abondement important du fonds travaux.
Voilà pourquoi il est nécessaire, voire inévitable de revoir les modalités de détermination du fonds travaux.
II. Un fonds travaux basé sur un plan pluriannuel
De toute évidence, l’idéal est que le fonds travaux soit établi en fonction des travaux qui devront être réalisés au sein de la copropriété au cours des dix prochaines années.
Ce plan pluriannuel de travaux sera alors la base pour déterminer la cotisation annuelle de fonds travaux qu’il sera nécessaire de provisionner afin d’être véritablement en mesure de financer les travaux à venir, sans être contraint de réclamer aux copropriétaires sur un seul exercice des sommes importantes.
C’est dans cette direction que le ministère de la justice avance.
La grande question qui reste à déterminer est de savoir par qui et comment sera établi le plan pluriannuel de travaux, sachant qu’effectivement au-delà de l’adoption de ce projet par l’assemblée générale, il faudra encore qu’il soit financé par les copropriétaires.
Cela est loin d’être évident lorsqu’on constate que les copropriétaires ont des difficultés ne serait-ce que pour faire face aux dépenses courantes, ce qui se traduit par un nombre d’impayés en augmentation.
Un sujet stratégique qui est en cours de réflexion, sachant qu’il est la solution pour assurer un entretien et une conservation des copropriétés qui sont de plus en plus vieillissantes sans mettre en difficulté les copropriétaires ou réclamer des subventions des pouvoirs publics.