Au cours des négociations sur la loi ELAN, l’ARC a œuvré activement pour que soit inscrites plusieurs dispositions permettant d’améliorer les pouvoirs du conseil syndical.
L’objectif est de permettre au conseil syndical d’assurer sa mission de manière efficace notamment en matière de contrôle du syndic dans la bonne gestion de la copropriété.
L’un des problèmes majeurs rencontrés est la rétention d’information du syndic qui, bien souvent, surtout lorsqu’il s’agit de documents stratégiques, retarde, voire refuse de remettre les documents au conseil syndical.
L’ARC a donc demandé que l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 qui impose au syndic de remettre les documents demandés par le conseil syndical soit complété par la mise en place de pénalités calculées par jour de retard.
C’est ainsi que l’article 203 de la loi ELAN est venu compléter l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 qui précise :
« […] « En cas d'absence de transmission des pièces, au-delà d'un délai d'un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard sont imputées sur les honoraires de base du syndic dont le montant minimal est fixé par décret. » »
Dans le cadre des concertations auprès des ministères, un projet de décret nous a été soumis qui tient sur un article.
I. Une pénalité par jour de retard fixée à 15 euros
Sans surprise les représentants des chambres professionnels s’opposent à cette mesure car ils considèrent qu’il n’est pas nécessaire de prévoir des pénalités pour que les syndics respectent la loi.
Chacun appréciera cette approche et le degré de déontologie des syndics. Ceci étant, pour nous le constat est plus critique, sachant que même lorsqu’on prévoit des sanctions, les syndics font à peu près ce qu’ils veulent à l’instar des faux comptes bancaires séparés.
Le montant de pénalités qui semble être retenu serait de 15 euros par jour de retard, applicable au-delà d’un mois à compter de la demande du conseil syndical. Ces pénalités sont imputables sur les honoraires de base du syndic.
Autrement dit, si le conseil syndical réclame à son syndic le grand livre de la copropriété et que ce dernier retarde à les transmettre, au-delà d’un mois pourront être imputées chaque jour des pénalités qui au final peuvent s’avérer financièrement lourdes de conséquences pour le syndic (10 jours, 150 euros à déduire de ses honoraires).
II. Les difficultés d’application que présente ce décret
Si ce décret est ressenti par les professionnels comme un coup de semonce, avec pour la première fois l’instauration de pénalités en cas de manquement à leurs obligations, son application risque de poser problème.
En effet, pour que les pénalités de retard puissent être appliquées, il faut :
- démontrer la réalité de la demande ;
- que les documents réclamés n’aient pas été remis par le syndic dans un délai d’un mois.
Par conséquent, pour éviter que le syndic puisse refuser d’imputer des pénalités de retard, le conseil syndical devra faire sa demande par courrier en recommandé avec accusé de réception permettant de définir à partir de quel jour les pénalités pourront commencer à être calculées.
Il s’agit certes d’une procédure lourde mais qui est le seul moyen de faire réagir le syndic sachant qu’il lui reviendra ensuite de prouver que les documents ont bien été remis au conseil syndical, faisant arrêter le décompte des pénalités.
Par ailleurs, il reviendra au conseil syndical de vérifier que dans les comptes de la copropriété figurent bien comme produits exceptionnels les pénalités imputées au syndic qui doivent figurer dans le « compte 714 - produits divers ».
Ces dernières viendront alors en déduction des charges liées aux honoraires de base du syndic figurant en compte 621.
Dans le cadre des négociations au sein du Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilières, nous avons demandé à ce que l’ensemble de cet encadrement soit prévu dans le futur décret.
Il semble que notre demande ne soit pas suivie d’effet, mais qu’en revanche, dans le cadre des futures ordonnances, l’ensemble de ces suggestions serait repris.