Tous les observateurs de la copropriété connaissent le contentieux latent qui existe entre l’ARC et les syndics professionnels.
Ces derniers considèrent que notre association exagère la situation et que les abus, voire les illégalités commis par les syndics sont marginaux, ne justifiant pas l’image qu’ils ont.
En parallèle, lorsque l’ARC dénonce les manquements des syndics, elle publie les preuves matérielles qui démontrent par A + B comment les syndics interprètent de mauvaise foi, voire pire, mettent de côté les dispositions légales lorsque leurs intérêts sont mis à mal ou bien lorsqu’ils veulent dégager de nouveaux profits.
Alors, afin de mettre en exergue les dérives de cette profession, voyons comment les pouvoirs publics essaient eux aussi de corriger les manquements des syndics et surtout leur mauvaise foi.
I. Une pénalité qui passe du contrat au règlement
La loi ALUR du 24 mars 2014 a prévu la mise en place de la fiche synthétique de la copropriété.
Pour imposer aux syndics de la remettre aux copropriétaires demandeurs, les pouvoirs publics ont prévu que dans le contrat type réglementaire soit défini un montant de pénalités de retard.
Cette mesure démontre que le gouvernement a compris qu’à défaut de prévoir des sanctions pécuniaires, il y avait toutes les chances pour que ce dispositif légal ne soit pas respecté.
Ce point est déjà révélateur de l’esprit de cette profession.
Malgré tout, cette mesure s’est avérée insuffisante.
En effet, pour neutraliser le dispositif, la très grand majorité des syndics a prévu dans ses contrats un montant de pénalités à 0,1 centimes, voire à 1 euro symbolique avec certains cabinets qui ont en toute illégalité plafonné le montant des pénalités.
Face à cette manœuvre dilatoire des syndics, les pouvoirs publics ont dû réagir pour corriger ce manque de professionnalisme des syndics à travers l’ordonnance « Copropriété ».
II. Des pénalités fixées par décret
L’article 7 de l’ordonnance qui a modifié l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit à présent que le montant des pénalités ne sera plus défini contractuellement, mais par voie réglementaire.
Eh oui, nous avons ici la preuve épatante que lorsque le législateur ou les pouvoirs publics laissent aux professionnels la charge d’organiser les situations, cela se traduit soit par un flop, soit dans l’intérêt du syndic.
Ainsi, vraisemblablement, le montant de pénalités sera le même que pour le retard des documents réclamés au syndic par le conseil syndical.
La question qui reste en suspens est de savoir si dans le cas où la fiche synthétique est déposée sur l’extranet de la copropriété, cela exonèrerait le syndic de la remettre au copropriétaire demandeur.
Cela n’est pas si sûr car cette précision n’est pas mentionnée dans les dispositions de l’ordonnance.
D’ailleurs, au cours des négociations sur la rédaction de l’ordonnance au sein du CNTGI, les pouvoirs publics n’ont pas souhaité indiquer cette dérogation, laissant le maintien de l’obligation pour le syndic de remettre matériellement la fiche synthétique demandée par le copropriétaire.
Rappelons : ces pénalités seront comptabilisées sur les honoraires du syndic.
Par ailleurs, cette disposition entrera en vigueur le 1er juin 2020, alors que l’obligation de mettre la fiche synthétique de la copropriété dans l’espace dématérialisé accessible à l’ensemble des copropriétaires, entrera en vigueur que le mois suivant, c’est-à-dire le 1er juillet 2020.