Quitus : quand Maître LEBATTEUX apporte de l’eau au moulin de l’ARC

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Abus
04/04/2007
ARC Abus n°998: 04 04 07 /©
Quitus : quand Maître LEBATTEUX apporte de l’eau au moulin de l’ARC
 

On sait que l’ARC défend depuis longtemps l’idée que voter le QUITUS au syndic est à la fois INUTILE mais surtout dangereux, ce qui explique que nous appelons les copropriétaires à ne surtout pas voter le Quitus au syndic.
Cette position a le don d’exaspérer les syndics pour deux raisons :
  • d’abord ceux qui savent qu’ils ont commis des erreurs - même involontairement - sont fort déçus de ne pas pouvoir bénéficier de ce dispositif d’exonération annuelle de leur responsabilité qui a une incidence financière au niveau de leur prime d’assurance responsabilité civile professionnelle ;
  • ensuite ceux qui n’obtiennent pas le quitus sont furieux d’avoir à s’expliquer avec leur assureur de responsabilité civile qui, eux-mêmes, n’apprécient pas la perspective d’avoir à prendre en charge de plus en plus de sinistres, dans la mesure où ceux-ci ne pourraient être couverts par l’effet exonératoire du quitus et augmentent par conséquent leurS primes…).
Pour contrer notre position de bon sens qui s’impose dans les copropriétés de plus en plus nombreuses, les syndics cherchent régulièrement un appui auprès des juristes ou des avocats.
C’est dans ce contexte que Maître LEBATTEUX vient de rédiger un nouvel article « pro-quitus » dans la revue interne de la CNAB, Confédération Nationale des Administrateurs de Biens (revue Administrer, Mars 2007).
Or très curieusement cet article (pourtant très « orienté », comme on le verra dans un prochain article) est, pour nous, particulièrement intéressant dans la mesure où, alors même que son auteur organise une « défense et illustration du QUITUS », il nous apporte en fait une série d’arguments supplémentaires pour refuser le quitus, en particulier en raison de la façon dont il est sollicité actuellement par les syndics.
Nous allons montrer comment les arguments présentés par Maître LEBATTEUX viennent finalement confirmer notre position.
 
I-                   Maître LEBATTEUX contre le quitus « aveugle »
 
Dans son article, Maître LEBATTEUX développe la thèse suivante :
a)     le quitus ne peut être demandé que si le syndic fait un compte-rendu exhaustif et écrit de son mandat ( ce qu’aucun syndic ne réalise, bien évidemment aujourd’hui) ; Maître LEBATTEUX va d’ailleurs jusqu’à donner un canevas très précis de ce compte-rendu dont nous donnons un aperçu un peu plus loin ;
b)     par ailleurs et en tout état de cause, le quitus ne pourra couvrir que les actes mentionnés dans ce compte-rendu.
Conclusion : pas de quitus sans rapport moral et « quitus » strictement limité aux actes mentionnés dans ce rapport…
 
II-                Pas de rapport écrit, pas de quitus
 
Mieux encore : Maître LEBATTEUX va jusqu’à dire que, dans le cas où le syndic ne produirait pas de « rapport moral et financier » écrit, alors il devra renoncer à demander son quitus ; nous citons :
« Il ne s’agit pas d’obliger le syndic à joindre dans tous les cas ce rapport moral et financier à la convocation à l’assemblée générale. Simplement le syndic aura le choix : soit il demande le quitus de sa gestion et il joint alors son rapport à la convocation, soit il renonce à demander quitus ».
En fait, Maître LEBATTEUX dit très précisément ceci : aujourd’hui les copropriétaires ont bien raison de ne pas donner quitus à un syndic qui ne fournit pas un compte-rendu de mandat complet et écrit.
Or, comme aucun syndic ou presque ne fournit un tel compte-rendu, cela veut dire que nous avons raison de maintenir notre position.
 
III-              Si votre syndic vous demande quitus…
 
Oui, si votre syndic vous demande quitus, vous pouvez donc non seulement vous reporter aux arguments de l’ARC (en particulier « pourquoi donner quitus à un professionnel qui dispose obligatoirement d’une assurance de responsabilité civile professionnelle ? ») mais utiliser à juste titre les arguments de Maître LEBATTEUX : un syndic qui ne fait pas un rapport de gestion DÉTAILLÉ  non seulement ne peut obtenir son quitus mais ne peut PAS MEME LE DEMANDER.
Nous donnons, à cet effet, les principaux extraits, sur ce point, de l’article de Maître LEBATTEUX :
«  Reste une dernière question à évoquer : quelle forme doit prendre l’information due par le syndic aux copropriétaires ? Comment s’assurer de la parfaite transparence de cette information ».
«  Lorsqu’un dirigeant de société ou d’association, rend compte à son assemblée générale et demande son quitus, il joint son rapport moral à la convocation de l’assemblée ».
« Pour quelle raison le syndic n’en fait-il pas autant ? ».
« L’idée n’est pas nouvelle : elle fut défendue en son temps par Monsieur SORGNARD dans un article qui énumérait les grandes lignes d’un tel rapport :
  • le rappel des décisions prises lors de la précédente assemblée générale avec le point sur leur exécution ;
  • la comparaison explicative des différences entre le budget voté et les dépenses réalisées ;
  • le compte-rendu sur la situation financière et les actions entreprises pour le règlement des charges dues ;
  • l’exposé des problèmes apparus au cours de l’année quant à l’état de l’immeuble et de ses équipements ;
  • le compte rendu des procédures en cours (tant il est vrai qu’il n’existe pas de copropriété sans procès).
 « Il ne s’agit pas d’obliger le syndic à joindre dans tous les cas ce rapport moral et financier à la convocation à l’assemblée générale. Simplement le syndic aura le choix : soit il demande le quitus de sa gestion et il joint alors son rapport à la convocation, soit il renonce à demander quitus ».
 
Conclusion
 
Merci, Maître LEBATTEUX. Grâce à votre apport, les copropriétaires comprendront encore mieux qu’on leur demande aujourd’hui de voter un quitus « la tête dans le sac » (aucun rapport écrit n’est jamais fourni aux copropriétés), ce qui est injustifié est particulièrement dangereux et qu’il convient donc de suivre la position de l’ARC : refuser le quitus par bon sens ET prudence.