Parmi les nombreuses dispositions introduites par l’ordonnance « Copropriété » qui rappelons-le entrera en vigueur à compter du 1er juin 2020, nous avons une mesure que nous considérons démesurée.
Il s’agit de l’obligation pour le conseil syndical de mettre en concurrence le contrat du syndic en place.
Une mesure qui a effectivement été introduite par la loi ALUR, mais qui bien que décriée a été renforcée dans le cadre de l’ordonnance « Copropriété ».
Avant de présenter pourquoi cette mesure est exagérée, reprécisons le nouvel encadrement légal des obligations du conseil syndical en la matière.
I. Une obligation de mise en concurrence renforcée
L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 tel que rédigé actuellement impose au conseil syndical de mettre tous les trois ans en concurrence le contrat du syndic.
Ceci étant, de nombreux conseillers syndicaux ne procèdent pas à cet appel d’offre au motif soit qu’ils sont satisfaits de leur syndic (ce qui peut exister), soit plus souvent que cela consiste à choisir entre bonnet blanc et blanc bonnet.
Pour qu’on ne puisse pas rechercher leur responsabilité, les conseillers syndicaux affirment à tort ou à raison qu’une mise en concurrence a été réalisée, mais qu’elle s’est conclue par un constat qui est que le syndic en place reste le mieux disant qualité/prix ou qualité tout court.
Une démarche que nous validons, car dans les faits rien ne justifie qu’on mette automatiquement et bêtement son syndic.
Pour contrer cette affirmation, l’article 20 de l’ordonnance qui a modifié l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, a ajouté la mention suivante : « en vue de l’information de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel […], le conseil syndical met en concurrence plusieurs contrats de syndic ».
Cela implique que le conseil syndical est tenu de procéder à une mise en concurrence en vue de joindre à l’ordre du jour des contrats de syndic afin qu’effectivement l’assemblée générale puisse se prononcer.
Une mesure qui au final est contreproductive car non seulement elle n’encourage pas le syndic à s’investir car il sait que quoi qu’il fasse, il sera mis en concurrence, mais en plus cela fait supporter au conseil syndical une obligation qui n’est pas justifiée.
Ceci étant, le défaut de respect de cette obligation n’entache pas la désignation du syndic qui a été votée au cours de l’assemblée générale.
II. Suppression de la dispense automatique
Afin de rendre la mise en concurrence plus systématique, l’ordonnance a supprimé l’obligation d’inscrire dans l’ordre du jour la dispense du conseil syndical à assurer cette tâche.
A présent, cette question ne devra être inscrite qu’à l’initiative du conseil syndical.
L’ARC recommande au conseil syndical de demander systématiquement d’introduire cette question à l’ordre du jour et même à l’assemblée générale de la voter.
Cela pour deux raisons essentielles :
- En obtenant une dispense de l’assemblée générale, les copropriétaires ne pourront pas rechercher la responsabilité des membres du conseil syndical pour défaut de mise en concurrence du contrat de syndic.
- Même si l’assemblée générale accorde la dispense, cela n’implique pas pour autant une interdiction de mise en concurrence des contrats de syndics.
Par conséquent, le conseil syndical (ainsi que les copropriétaires) restent tout à fait libre de proposer un ou plusieurs contrats de syndics concurrents à l’ordre du jour, et ce même si l’assemblée générale a voté la dispense.
En effet, il s’agit d’une dispense et non d’une interdiction.