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L’installation de certains équipements électriques est soumise à une obligation réglementaire de vérification et de maintenance. A l’instar de l’ascenseur, l’installation d’une porte automatique de garage dans un immeuble d’habitation doit également faire l’objet de contrôle périodique.

Les travaux privatifs donnent souvent lieu à des différends entre le copropriétaire concerné, les autres membres du syndicat et leur représentant légal, le syndic. Un récent arrêt de la Cour de Cassation est venu rappeler la jurisprudence constante en la matière.  

Nous sommes dans le cadre d’une copropriété composée de deux bâtiments, les bâtiments A et B, séparés par un mur mitoyen. Ce mur est qualifié de partie commune par le règlement de copropriété.  

Il n’est pas toujours chose aisée pour le syndicat des copropriétaires de déterminer :

Il n’est pas toujours aisé de trouver un lieu pour tenir l’assemblée générale qui convienne à l’ensemble des parties, c’est-à-dire à la fois aux copropriétaires et au syndic.

Aux interrogations purement pratiques, s’ajoute parfois une problématique plus complexe quant à la réglementation applicable sur la localisation géographique de cette réunion annuelle du syndicat des copropriétaires.

Rares sont les syndicats de copropriétaires qui ne sont pas confrontés aux problèmes de copropriétaires débiteurs. Ainsi, en cas de refus de ces derniers à régler leurs quotes-parts de charges trimestrielles, ou de charges travaux, le syndicat, représenté par son syndic, ne dispose plus que de l’alternative judiciaire pour tenter de recouvrer les sommes dues.

Nombre de copropriétés sont confrontées à des actions irrégulières commises par des copropriétaires indélicats, comme le non-respect du règlement de copropriété, la réalisation de travaux privatifs affectant l’harmonie de l’immeuble, sans l’aval de l’assemblée générale, ou l’occupation indue de parties communes …

Il revient au syndic, dès lors qu’il a connaissance des faits reprochés, de mettre en demeure le copropriétaire fautif de cesser, dans un délai fixé, le trouble de jouissance ainsi constaté.

Il est opportun de rappeler qu’un employeur a l’obligation absolue de garantir la sécurité de ses salariés.

Le syndicat des copropriétaires et surtout son conseil syndical doivent se montrer vigilants sur ce sujet.

Ainsi, avant de confier une tâche à un gardien ou à un employé d’immeuble, le syndic doit se demander, au préalable, s’il pourra l’exécuter en toute sécurité.

Dans le cas qui a été soumis aux magistrats de la Cour de cassation, un médecin du travail a prononcé l’inaptitude, et la salariée concernée ne pouvant être reclassée a fait l’objet d’un licenciement.

Avant son licenciement, et du fait de ses problèmes de santé, la salariée avait déjà subi une baisse partielle de sa rémunération.

De nombreux copropriétaires interpellent fréquemment le syndic quant à la régularité de sa gestion du personnel du syndicat (gardien ou employé d’immeuble).  

Un récent arrêt de la cour de cassation du 25 novembre 2020 se révèle très intéressant dans ce domaine sur les obligations et sanctions en cas de carence dommageable pour le syndicat des copropriétaires.

L’assemblée générale est le seul organe de la copropriété à pouvoir adopter des décisions relatives à l’administration, la gestion, la conservation de la copropriété.

Pour ce faire, les majorités édictées par la loi du 10 juillet 1965(article 24, 25, 25-1, 26, 26-1) doivent être respectées, pour que les décisions sont valablement adoptées. Plus la décision entraine des conséquences importantes pour la copropriété plus la majorité sera difficile à obtenir.

Chaque copropriétaire est propriétaire indivis des parties communes. A ce titre, il est tenu de payer des charges de copropriété.

Le calcul de ces charges dépend de leur objet

En effet, l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 distingue :

-les services collectifs et éléments d’équipement commun;

- la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, générales.

La définition de la copropriété implique qu’il y ait des lots  privatifs et des parties communes, propriétés indivises de chaque copropriétaire. Ces parties communes sont dites générales.

Les dégâts des eaux en copropriété sont souvent des casse-têtes pour les victimes de sinistres, ainsi que pour la copropriété.

Lorsque nous concluons des contrats notamment pour la réalisation de travaux, chaque partie est soumise à des obligations mentionnées dans le contrat. En cas de défaillance de l’une des parties à ses obligations contractuelles, nous sommes souvent démunis. Si la situation ne s’arrange pas amiablement, il faut saisir la Justice.

Devant les juges, il faut démontrer le manquement de l’obligation contractuelle et demander la réparation du préjudice subi.

Face aux défaillances de certains copropriétaires, notamment pour le paiement de leurs provisions et charges, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic se voit contraint d’exercer la seule alternative à sa disposition : l’action judiciaire.

Dans certains ensembles en copropriété, le propriétaire du ou d’un lot en rez-de-chaussée est le seul utilisateur d’un jardin et/ou d’une cour qui est contigu à son lot, et qui dans le règlement de copropriété est qualifié de partie commune.

Avec le temps, ce copropriétaire pourrait considérer qu’il a acquis un droit de jouissance exclusif sur cette partie commune.

L’usage exclusif d’une partie commune peut être consenti par le syndicat à un copropriétaire déterminé dès l’origine de la copropriété ou postérieurement.

Les juridictions civiles ont dégagé, lorsque ce privilège est octroyé à titre précaire, une jurisprudence, qui bien qu’établie (arrêt confirmatif de la Cour de Cassation du 5 avril 2018), n’en demeure pas moins particulière.

L’affectation d’un lot peut être évolutive dans les ensembles immobiliers, souvent en raison de libertés prises par les copropriétaires et les occupants, qui ne se préoccupent pas toujours de solliciter des accords en assemblée.

La Cour de Cassation souligne dans un arrêt du 12 avril 2018 les incidences d’une modification irrégulière.

Les copropriétés sont régulièrement confrontées à des infractions au règlement de copropriété par des résidents qu’ils soient copropriétaires ou simplement locataires.

Lorsque les solutions amiables ne produisent aucun effet, la seule alternative sera judiciaire, conformément à la jurisprudence civile constante rappelée par la Cour d’Appel de Limoges dans un arrêt du 29 mai 2018.

Pendant de longues années, les convocations d’assemblées générales faisaient seulement figurer, en matière de fixation du terme du contrat de syndic, la mention : « à la date de tenue de l’assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice ».

Il en résultait un flou et une vraie incertitude quant à la durée du mandat, puisque la fin du contrat du syndic était subordonnée à la tenue de l’assemblée, dont on ne savait pas avec précision quand elle aurait lieu.

Les différends relatifs à l’existence du compte bancaire séparé obligatoire du syndicat sont nombreux, comme l’attestent nos divers articles en la matière.

Pour autant, la mise en œuvre d’une solution alternative à la défaillance du syndic doit faire l’objet de la plus grande rigueur.

C’est ce qu’à pu constater un copropriétaire qui a engagé une action judiciaire pour pourvoir à son remplacement et a été débouté par la Cour de Cassation dans un arrêt du 5 juillet 2018.

La Cour de Cassation rappelle dans un arrêt du 6 septembre 2018 que tout copropriétaire peut engager une action demandant une remise en état d'origine, suite à des travaux effectués sans autorisation de l’assemblée générale.

En l’espèce, dans une résidence sise en Gironde, une copropriétaire fait édifier un muret d’une teinte divergente à celle prévue dans le règlement de copropriété et construit un abri de jardin sans autorisation de l’assemblée générale.

La répartition des charges pour les services collectifs tels que les ascenseurs peut être cause de polémiques entre les copropriétaires.

La Cour de cassation dans un arrêt du 9 mai 2019 rappelle l’état du droit en la matière, que ce soit sur la détermination ou la contestation d’une telle grille.

La question de l’approbation des comptes clos du syndicat en assemblée générale génère son lot d’interrogations de la part des copropriétaires, quant à la régularité de leur établissement et leur présentation par le syndic.

Autre interrogation : peut-on ne pas approuver les comptes une année, mais les voter l’année suivante ?

C’est une réponse à ces questions que nous apporte un arrêt de la Cour d’Appel de Basse Terre.