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L’ARC aide ses adhérents à négocier les prix du gaz

Les parlementaires ont voté en décembre dernier la suppression progressive des tarifs réglementés de gaz dans les copropriétés. Cette disposition s’inscrit dans une directive européenne qui impose l’ouverture du marché de gaz sans qu’elle puisse être contournée par un protectionnisme de l’État à travers des tarifs régulés.

Elle a été retranscrite dans  le code de l’énergie dans son article L. 445-4.

Le texte prévoit deux types de situations :

• Les copropriétés ayant une consommation énergétique supérieure à 150 000 kilowattheures, mais inférieure à 200 000 kilowattheures par an, devront sortir des tarifs réglementés  au plus tard au 31 décembre 2015.

• Pour les copropriétés ayant une consommation énergétique supérieure à 200 000 kilowattheures par an, le délai est raccourci puisqu’elles doivent sortir des tarifs réglementés au plus tard au 31 décembre 2014.

Cette réforme va inévitablement provoquer de nouveaux abus en tout genre.

On peut d’ores et déjà repérer des syndics qui ont négocié avec des fournisseurs de gaz des exclusivités tarifaires qui s’avèrent ne pas être  les plus concurrentielles pour les copropriétés. On a aussi relevé des syndics qui ont signé des contrats de groupe avec des fournisseurs de gaz faisant sortir les copropriétés des tarifs réglementés, et ce  à l’insu des copropriétaires. 

Au-delà de ces abus, les fournisseurs de gaz vont engager une campagne commerciale extrêmement « féroce » qui risque d’aboutir à de la désinformation, dissuadant les copropriétés de faire un choix ou de changer de fournisseur.

L’ARC met donc en place un outil internet qui a pour fonction principale d’interroger de façon simultanée l’ensemble des fournisseurs de gaz qui pourront alors faire une proposition de tarif en ligne. L’outil permettra de faire plusieurs types d’offres, soit une proposition de tarif bloqué, soit une proposition de prix indexé sur celui de la CRE (Commission de Régulation de l’Énergie) qui pourra être déclinée sur une période de un à trois ans.

L’outil Internet permettra ainsi de comparer l’ensemble des offres en distinguant celles concernant les tarifs bloqués de celles concernant les tarifs indexés.

Les responsables de copropriété pourront alors télécharger les contrats qui semblent les plus intéressants pour les intégrer à la convocation d’assemblée générale. Après avoir obtenu la délégation de pouvoir en assemblée générale, ils pourront alors réinterroger à travers l’outil Internet les deux ou trois fournisseurs présélectionnés.

À la suite de cette nouvelle interrogation (qui permettra d’avoir des tarifs actualisés), il suffira au conseil syndical de choisir le mieux-disant et de demander au syndic de procéder à la souscription du contrat.

Comment l’ARC peut aider ses adhérents collectifs à faire le contrôle des comptes

                    - guides et manuels gratuits

                    - méthodes gratuites

                    - assistance chez le syndic

1. Préparer le contrôle

Voici venue la fin de l'exercice comptable pour beaucoup de copropriétés qui fonctionnent en année civile : le 31 décembre est la date de fin d'exercice.

Le conseil syndical (ou sa commission « Contrôle de comptes ») doit mettre en œuvre, dans le cadre de sa prérogative de contrôle de la gestion du syndic (art. 21 de la loi de 1965 et art. 26 du décret de 1967), le contrôle des comptes annuels.

Ce contrôle est basé sur la possibilité de recevoir communication de tout document intéressant le syndicat (art. 21 de la loi de 1965

L'accès aux pièces juridiques et comptables ainsi qu'à l'information est véritablement stratégiques Il ne faut pas sous-estimer les difficultés d'obtention de ces pièces qui, le plus souvent, sont du ressort de plusieurs services au sein du cabinet de syndic : contrats, factures, ordres de services, dossiers sinistres, procédures sur impayés, relevés d'index d'eau ou de chaleur, rapport de chauffe, relevé des charges, état d'avancement des travaux... Il faut les demander par écrit le plus tôt possible.

1. Sur quoi porte le contrôle ?

Le contrôle doit permettre au conseil syndical de procéder aux opérations suivantes :

• Sur les comptes de gestion (comptes de charges et de produits) :
  • de vérifier les factures en lien avec les contrats de prestations de services (en vérifiant aussi les évolutions et indexations) ou avec les ordres de services ou devis et de s'assurer qu'elles sont conforment et qu'il n'en manque pas ;
  • de vérifier que le syndic a bien demandé au conseil syndical son avis lorsque cela était obligatoire et n’a pas engagé de dépenses injustifiées (exemple : diagnostics non obligatoires…) ;
  • de contrôler la réalisation du budget prévisionnel courant, de la bonne affectation des charges ;
  • de s'assurer que les prévisionnels pour les travaux et les opérations exceptionnelles ont été respectés dans leur calendrier de réalisation, dans leur volume financier et dans leur affectation ;
  • de repérer les contrats qu’il faut remettre impérativement en concurrence ;
  • d'effectuer l'analyse des volumes de fluides (eau, gaz, électricité) consommés en comparaison avec les exercices précédents et les spécificités éventuelles de l'exercice qui se termine (rigueur de l'hiver pour le chauffage, travaux inhabituels et importants consommateurs d'eau ou fuites connues ou pas), ce travail d'analyse nécessite le plus souvent des comparaisons avec des indices spécifiques ou bien avec les flux des exercices précédents.

• Sur les autres comptes :

• de s'intéresser aux avances (réserves, avances travaux) et à leur placement en cas de non-mobilisation ;
• d'apprécier les dettes et créances, notamment pour les fournisseurs et les copropriétaires, afin de s'assurer du règlement des factures dans les temps ou de mettre en place et de suivre un plan de redressement des comptes ;
• de comprendre le contenu des comptes spéciaux comme les « comptes divers débiteurs et créditeurs », les comptes d'attente ou les comptes de régularisation pour les charges et produits à différer d'un exercice à l'autre, afin d'en apprécier la légitimité et l'impact ;
• de contrôler la trésorerie disponible en fin d'exercice, notamment par l'examen de l'extrait de compte et du rapprochement bancaire si la copropriété est en compte séparé ou individualisé…

Ces investigations permettront de maîtriser les charges en recherchant les pistes d'économies, de redresser d'éventuelles erreurs, de pointer des dérapages, de vérifier que l'information transmise par le syndic en cours d'année est conforme à l'état des comptes et des dossiers. Elles permettront également de mesurer d'éventuelles distorsions et d'en comprendre les causes avant de travailler au redressement de la situation. Enfin, toute cette information sera indispensable à l'élaboration du compte-rendu d'exécution de la mission du conseil syndical (art. 22 du décret de 1967).

Par ailleurs, la connaissance approfondie de la situation réelle du syndicat, tant en termes juridiques, comptables que de gestion, permettra de travailler plus efficacement sur le prochain budget prévisionnel.

1. L’aide de l’ARC

Si vous êtes adhérents collectifs de l'ARC ou de l'UNARC ! L'association vous apporte deux grandes réponses pour vous aider dans cette tâche indispensable :

• L’ARC met à votre disposition de nombreux guides pratiques gratuits ou, qui vous guideront dans la compréhension des postes à contrôler et des sources d'économies. Nous vous conseillons en particulier les guides gratuits suivants :

• Le cahier du contrôle des comptes : www.unarc.fr/vs41
• Contrôle des comptes : les 25 premiers gestes : www.unarc.fr/ru97

Vous les trouverez dans l'espace Librairie du site de l'ARC (http://arc-copro.fr/librairie/),

• L’ARC peut vous assister dans le cadre de l'article 27 du décret de 1967, en mettant à votre disposition un contrôleur de comptes. Celui-ci concourra à une bonne maîtrise progressive des comptes l’ARC en vous accompagnant dans l'accès aux pièces et lors de la séance de contrôle, en vous formant pendant cette séance et en rédigeant, si vous le souhaitez, un rapport de synthèse ou détaillé a l'issue de la séance. Ce service est payant, mais il est toujours intéressant et – en fait – très rémunérateur, car le contrôleur est avant tout un conseiller et un facilitateur pour entrer dans les comptes, les analyser, les comprendre et en tirer le meilleur parti dans l'intérêt de tous les copropriétaires.

Ce concours vous fait donc forcément économiser de l'argent en identifiant des dépenses inutiles, des facturations illégales ou abusives. Le contrôle des charges assisté a souvent contribué à améliorer la transparence de la gestion et a rééquilibrer le rapport de force entre les syndics professionnels et les copropriétaires. Vous trouverez le détail de cette assistance en suivant les liens suivants :

• Contrôle de comptes chez le syndic : www.unarc.fr/k9u3
• Contrôles de comptes et de gestion (et contrôles ciblés) :www.unarc.fr/1wt6

• Contrôle des comptes de votre copropriété : tous les outils et moyens mis à votre disposition par l’ARC : www.unarc.fr/gdq1
• Demande de contrôle de comptes et de gestion : ici

Le contrôle des comptes annuels est une tâche qui se programme avec votre syndic :

• dans le temps (compatible avec le temps nécessaire pour effectuer la reddition des comptes par le service comptable et avec la date d'AG),
• pour l'espace (disponibilité d'une salle) ;
• pour l'articulation des commissions du conseil syndical, si elles existent ;
• pour les conclusions de contrôle sous la forme d'un rapport ou d'un compte-rendu de la mission du conseil syndical à l'AG ;
• pour les ajustements avec les services du cabinet de syndic afin d’améliorer la gestion.

Bon courage et bon travail à tous.

Si vous souhaitez adhérez à l’ARC comme conseil syndical, c’est simple :

 http://arc-copro.fr/les-services-outils

www.unarc.fr/dkfq

Les 11 « Comment faire ? » de 2013,

 gratuits pour nos adhérents collectifs.

Le Numéro 10

Les 11 « Comment faire ? » de l’année 2013. Voici la liste des 11 guides :

• N°1 : « Vrai compte bancaire séparé, transparence financière et placement des fonds en copropriété ».

• N°2 : « Les étiquettes charges et gestion patrimoniale ».

• N°3 : « Savoir lire le grand-livre comptable ».

• N° 4 : « Le prêt collectif à adhésion individuelle en copropriété : savoir le négocier… ».

• N° 5 : « La rénovation (énergétique ou non) de sa copropriété en 10 étapes ».

• N°6 : « Savoir mettre à jour son règlement de copropriété ».

• N° 7 : « ASL ou AFUL : comment mettre soi-mettre en conformité ses statuts ».

• N) 8 : « Conseil syndical : bien préparer l’assemblée générale ».

• N° 9 : « Syndic bénévole : bien préparer l’assemblée générale ».

• N° 10 !: « Savoir gérer un sinistre de A à Z ».

• N° 11 : « Ré-négociation des contrats les accords et contrats-cadres négociés par l’ARC ».

Nous allons - semaine après semaine – faire le tour de ces 11 premiers guides gratuits de notre collection « Comment faire ? » (2013),  en donnant chaque semaine le détail d’un guide :

Le N° 10

www.unarc.fr/s6gk

Sommaire du guide N° 10 :

1. Quelques définitions importantes

B. Présentation des conventions CIDRE et CIDECOP

C. Présentation de la notion de sinistralité

D. Procédure de déclaration de sinistre

E. Recherche et réparation de fuite

F. Gestion des sinistres par le syndic

G. Quelques problèmes fréquents rencontrés par le syndic lors de la gestion des sinistres

H. Actions préventives afin de limiter les sinistres dégâts des eaux

Rappelons que ces guides sont téléchargeables gratuitement pour nos adhérents collectifs

Les 11 « Comment faire ? » de 2013,

 gratuits pour nos adhérents collectifs.

Le Numéro 11

Les 11 « Comment faire ? » de l’année 2013. Voici la liste des 11 guides :

• N°1 : « Vrai compte bancaire séparé, transparence financière et placement des fonds en copropriété ».

• N°2 : « Les étiquettes charges et gestion patrimoniale ».

• N°3 : « Savoir lire le grand-livre comptable ».

• N° 4 : « Le prêt collectif à adhésion individuelle en copropriété : savoir le négocier… ».

• N° 5 : « La rénovation (énergétique ou non) de sa copropriété en 10 étapes ».

• N°6 : « Savoir mettre à jour son règlement de copropriété ».

• N° 7 : « ASL ou AFUL : comment mettre soi-mettre en conformité ses statuts ».

• N) 8 : « Conseil syndical : bien préparer l’assemblée générale ».

• N° 9 : « Syndic bénévole : bien préparer l’assemblée générale ».

• N° 10 !: « Savoir gérer un sinistre de A à Z ».

• N° 11 : « Ré-négociation des contrats les accords et contrats-cadres négociés par l’ARC ».

Nous allons - semaine après semaine – faire le tour de ces 11 premiers guides gratuits de notre collection « Comment faire ? » (2013),  en donnant chaque semaine le détail d’un guide :

www.unarc.fr/jk9n

Le N° 11

Sommaire du guide N° 11 :

Contrats de maintenance et d’entretien : comment et quoi (re)négocier ?

1. Faire le recensement de tous les contrats et en obtenir un exemplaire
2. Faire une première analyse et un premier balayage des contrats
3. Comment lire un contrat de façon approfondie ?
4. Comment renégocier un contrat
5. Les deux « logiques » des entreprises à l’œuvre dans les contrats
6. Les différents types de situations rencontrées
7. Les objectifs de la copropriété pour bien négocier
8. Points à contrôler ou à faire inscrire dans un contrat
9. Prévoir un bordereau de prix pour les travaux non compris dans le contrat
10. Maîtriser les augmentations annuelles
11. Mettre en place des outils simples de suivi et de contrôle
12. Prévoir des pénalités pour non-respect du contrat

Les Contrats et Accords-Cadre négociés par l’ARC et sa coopérative technique : « Copropriete-Services»

I. LES CONTRATS-CADRES

II. LES ACCORDS-CADRES

La maîtrise des charges avec l’ARC :

DOUZE moyens mis à la disposition des adhérents collectifs

Comment l’ARC et l’UNARC peuvent vous aider ?

Les sites internet de l’ARC au service de ses adhérents collectifs

1) Copro-devis

2) Copro-net

3) UNARCOM

4) OSCAR + 41

Rappelons que ces guides sont téléchargeables gratuitement pour nos adhérents collectifs

L’ARC améliore son accueil et ses prestations pour les adhérents collectifs : les nouveautés de 2014

Il est rappelé que l’ARC est d’abord une association de conseils syndicaux et de syndics bénévoles. 

D’où - en 2014 - la volonté de mieux servir les adhérents collectifs.

En contrepartie nous consacrerons moins de temps aux adhésions individuelles (rappelons que les adhésions individuelles, sauf exception, doivent rester provisoires et se transformer en adhésions collectives ou de groupe, l’ARC étant une association de RESPONSABLES de copropriété).

En conséquence, à partir du 1^er mars 2014, il y aura :

1. une seule permanence pour les adhérents individuels à Paris :

• Le mardi de 14 h à 18 heures.

Une permanence d’urgence à Paris pour les seules adhésions collectives (conseils syndicaux plus syndics bénévoles)

• Le vendredi de 14 h à 17h 30.

L’effort est porté sur les rendez-vous et consultations (écrites, téléphoniques, par Internet) avec les adhérents collectifs :

• à PARIS (75) ;
• à BOULOGNE (92) ;
• à CERGY (95),
• bientôt à nouveau à CRÉTEIL (94) - mai 2014 -, et ailleurs courant 2014 (91, etc.).

Merci de votre confiance.

OSCAR+ VOUS PROPOSE DEUX NOUVEAUX SERVICES

OSCAR+, l’observatoire des charges de l’ARC est en constante évolution et offre aux adhérents en ce début d’année deux nouvelles fonctionnalités :

• L’affichage des ratios de charges de copropriété par lot principal c’est-à-dire par appartement ;
• La production d’une étiquette de gestion patrimoniale.

1. Le calcul des charges de copropriété par lot

Jusqu’à présent, OSCAR+ fournissait des ratios de charges exprimés en euros/m2/an. Il continue à fournir les mêmes informations et, en plus, il affiche des coûts annuels par lot prenant en compte la surface habitable moyenne constatée sur le même périmètre géographique : Paris, IDF hors Paris et Province (voir dernière colonne).

1. La production de l’étiquette de gestion patrimoniale

On peut avoir des charges raisonnables ou faibles et pourtant ne pas avoir une bonne gestion patrimoniale de l’immeuble, gestion qui concerne la réalisation des travaux importants ainsi que  le gros entretien des bâtiments et des équipements.

La valeur et la qualité d’un bien immobilier sont évidemment liées à la qualité de la gestion patrimoniale qui dépend, elle-même, de la mise en  œuvre (ou non) de certains moyens. En règle générale, on a beaucoup de mal à obtenir des réponses aux questions suivantes :

• la copropriété est-elle bien gérée d'un point de vue patrimonial ?
• Le gros entretien fait-il l'objet d'une planification prévisionnelle adaptée aux besoins ?

Cette situation ne contribue pas à inciter à une gestion courante et patrimoniale rigoureuse, ce qui pèse sur tout le secteur de la copropriété et son fonctionnement (charges trop fortes non maîtrisées ; immeubles insuffisamment entretenus; tensions entre les copropriétaires et entre copropriétaires et professionnels, etc.).

L'ARC et l'UNARC, grâce à leur action approfondie en matière d'analyse et d'observation des charges (via leur observatoire OSCAR+) sont particulièrement bien placées pour mettre au point de façon fiable et efficace une étiquette de gestion patrimoniale.

L'ARC a mis au point une première liste de critères qui sont repris dans le questionnement ci-après que les adhérents doivent remplir en ligne pour obtenir leur étiquette de gestion patrimoniale.

Etiquette de gestion patrimoniale

obtenue à partir des réponses apportées au questionnaire ci-dessus

Chaque niveau de l’étiquette fait l’objet d’une restitution graphique particulière (plus ou moins « bonne » en fonction des résultats) et d’une qualification spécifique selon la répartition suivante :

         A : Excellentissime !

         B : Très bon niveau !

         C : Bon niveau !

         D : Dans la moyenne !

         E : Niveau insuffisant !

         F : Niveau alarmant !

G : catastrophique !

La coopérative technique de l’ARC et les syndics bénévoles

Il y a encore 10 ans, l’alternative de passer en gestion directe était réservée principalement aux petites copropriétés. Actuellement, de plus en plus de conseillers syndicaux de moyennes et grandes copropriétés envisagent de gérer leur copropriété en syndic bénévole ou syndicat coopératif.

L’ARC, par le biais de sa coopérative technique a développé plusieurs services et outils qui permettent d’assister très concrètement et efficacement les syndics bénévoles dans leur mission.

Les différentes solutions sont graduelles permettant d’offrir des dispositifs adaptés aux besoins et aux capacités de chaque adhérent.

Il est important de préciser que l’ensemble des services développés par la coopérative technique a pour vocation d’assister les syndics bénévoles et non de se substituer à lui.

Le but recherché par l’ARC est de rendre le plus rapidement possible chaque syndic bénévole autonome et indépendant des autres structures y compris de l’ARC, afin qu’il soit en mesure de gérer de A (comme Assemblée Générale) à Z (comme « coefficient Z ») sa copropriété.

Voici les principaux champs d’action sur lesquelles la coopérative technique de l’ARC est en mesure d’apporter des solutions ou une assistance:

Pour avoir des renseignements sur tel ou tel service ou « outil » vous pouvez contacter la coopérative technique de l’ARC au 01 40 30 42 82 ou aller sur l’adresse suivante du site : www.unarc.fr/3hnr

L’adhésion de groupe 2014 à l’ARC

Pour mieux répondre aux demandes des adhérents, l’ARC vient d’améliorer sa formule d’adhésion dite de « groupe ».

Il s’agit d’une adhésion qui permet à un groupe de copropriétaires confrontés à un conseil syndical passif, voire complaisant, vis-à-vis du syndic de commencer à pouvoir :

• analyser la « gestion » de la copropriété ;
• proposer des « améliorations » concrètes ;
• relever les « problèmes » et commencer à les traiter.

L’ARC et l’assistance au recouvrement des impayés.

La coopérative technique au cœur des problèmes des syndics bénévoles

Nous vous l’annoncions, dans la revue de l’ARC et de l’UNARC de juin dernier, la coopérative technique de l’ARC a ouvert un nouveau service qui permet aux syndics bénévoles d’être assistés dans le traitement des impayés de charges de leur copropriété.

Il faut rappeler que, majoritairement, les syndics bénévoles rencontrent moins d’impayés que les syndics professionnels.

Cela s’explique principalement pour deux raisons essentielles :

• des charges de copropriété moins élevées grâce à l’absence d’honoraires de syndic et à une bonne maîtrise des charges ;
• une réactivité plus efficace dès le premier incident de paiement ;
• pas de surcoût de relances diverses et inutiles.

Toutefois, la coopérative technique aide actuellement un certain nombre de syndics bénévoles rencontrant dans leur copropriété des impayés de charges. Généralement, à la suite de la mise en demeure ou de la réception d’un commandement de payer par huissier, la plupart des copropriétaires défaillants règlent spontanément les sommes impayées.

Cependant, certains syndics sont contraints d’engager une procédure afin d’obtenir une décision judiciaire.

 Voici un extrait du témoignage d’un syndic bénévole qui a récemment réussi, grâce à l’assistance de la coopérative technique, à obtenir une décision judiciaire pour condamner le copropriétaire débiteur :

« (….)Je tiens personnellement à remercier l’ARC et sa coopérative, pour son aide et son assistance dans l’établissement du dossier de recouvrement, qui a pris le temps de m’expliquer comment se déroule l’audience et qui a même contacté le greffe du tribunal d’instance pour obtenir une date d’audience. Bravo à toute votre équipe pour votre engagement au service de vos adhérents (…) Je suis épaté de constater que grâce à votre aide j’ai obtenu  une décision judiciaire à moindre coût alors qu’un avocat m’a demandé pas moins de 2 000 € d’honoraires pour traiter le dossier ».

Si certains syndics bénévoles, adhérents à l’ARC, sont concernés par des impayés de charges, ils peuvent contacter la coopérative technique de l’ARC pour obtenir un rendez-vous avec un juriste spécialiste de la procédure judiciaire pour les assister dans le recouvrement des charges.