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Réponse :

L’attestation de non-recours d’une assemblée générale est un document attestant qu'aucune action judiciaire n'a été mise en œuvre en vue d'annuler une assemblée générale ou pour contester l’une des décisions prises, les travaux de ravalement dans le cas présent.

Pour permettre de s'assurer que ces délais sont expirés, l'attestation doit toutefois préciser que :

• l'assemblée générale a été régulièrement convoquée (dans les formes et délais prévus par les articles 8 et 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967)  et que la convocation a bien été envoyée à tous les copropriétaires sans exception ;
• le procès-verbal de l'assemblée générale - mentionnant les résultats du vote et la reproduction du texte de l'article 42 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965 -  a bien été notifié (en lettre recommandée avec accusé de réception) à tous les copropriétaires absents non représentés ou opposants (attention un opposant est celui qui s’est opposé au vote de la majorité il peut donc s’agir d’un copropriétaire ayant voté « pour » si tous les autres ont voté « contre ») et ce, en précisant la date de notification ;
• aucun recours n’a été notifié au syndic dans le délai de deux mois de cette date.

En effet, une fois expiré le délai de 2 mois de l’article 42, les décisions de l’assemblée générale deviennent définitives et opposables à tous, sans que leur validité ne puisse être remise en cause par voie judiciaire, et ce, quel que soit le degré de gravité des irrégularités constatées.

Cette attestation ne peut être délivrée qu'après le délai de recours de 2 mois qui suit la notification du procès-verbal de l’assemblée générale l'AG, conformément à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 reproduit ci-après : 

 « Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions, qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. Sauf en cas d’urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa (…) ».

L'attestation de non-recours est établie par le syndic en titre, même si l’assemblée générale n’a pas été tenue dans le cadre de son mandat. Effectivement, le syndic est le seul à pouvoir apporter la précision du fait que les délais de recours, dont il ouvre le point de départ en notifiant le procès-verbal sous forme d’envoi en lettre recommandée aux copropriétaires absents non représentés ou opposants, sont désormais expirés.

Vous trouverez un modèle d’attestation de non-recours en annexe.

Fichiers à télécharger "adhérents": 

Attestation_non_recours

Réponse　:

Votre question fait appel à des aspects juridiques mais aussi pratiques.

Abordons donc votre question par étapes et commençons par l’aspect juridique　:

1. Conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est tenu d’exécuter les résolutions votées par l’assemblée générale.

Ainsi, si le syndicat de copropriétaires a voté des travaux, le syndic repreneur a l’obligation de faire en sorte qu’ils se réalisent et s’achèvent dans les délais, indépendamment du fait qu’il soit ou pas rémunéré pour ce faire.

2. L’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 précise que les honoraires de travaux se votent préalablement à l’exécution des travaux　: «　une telle rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l'assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l'importance des travaux préalablement à leur exécution.　»

Par conséquent, votre syndic repreneur n’est pas légalement habilité à réclamer des honoraires puisque les travaux ont été votés et sont même en cours d’exécution.

Ainsi,　juridiquement, votre syndic n’a rien à exiger et le suivi de la réalisation des travaux en cours est partie intégrante de son mandat.

Abordons à présent l’aspect pratique　:

3. Avant de prendre votre copropriété en gestion, votre syndic repreneur a vérifié s’il y avait des travaux en cours de réalisation (notamment à travers l’annexe comptable n°5 qui présente les travaux non achevés) afin d’ajuster ses honoraires de base en conséquence. S’il n’a pas procédé à ce contrôle préalable, la copropriété n’a pas à être responsable de son manque de vigilance.

4. Il faudra vérifier si le syndic sortant a prélevé l’intégralité des honoraires de suivi de travaux consentis lors de l’assemblée générale. Si cela n’est pas le cas, le syndic repreneur pourra percevoir le complément.

Dans le cas contraire, le conseil syndical - en fonction du reste des travaux à réaliser et à suivre – appréciera s’il est opportun de proposer une question à la prochaine assemblée générale pour voter des honoraires complémentaires à verser au nouveau syndic.

La moralité de cette affaire est qu’il faut impérativement prévoir dans la résolution votant les honoraires de travaux un échéancier de prélèvement qui devra être calqué sur l’avancement des travaux, évitant ainsi de se retrouver devant cette difficulté.