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Syndicat de copropriétaires propriétaire d’un lot : A-t-il droit de vote en assemblée générale ?

Question :« Notre syndicat de copropriétaires possède deux lots privatifs dans la copropriété. En assemblée générale, le syndic considère que le syndicat des copropriétaires vote « pour » chacune des résolutions sur la base des tantièmes relatifs à ses lots, en a-t-il le droit ?»

Réponse : La réponse est clairement NON ! Le syndicat des copropriétaires n’a pas le droit de vote.

On se réfère ici à l’application stricte de l’article 16 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Tous actes d'acquisition ou d'aliénation des parties communes ou de constitution de droits réels immobiliers au profit ou à la charge de ces dernières, à la condition qu'ils aient été décidés conformément aux dispositions des articles 6, 25 et 26, sont valablement passés par le syndicat lui-même et de son chef.

Le syndicat peut acquérir lui-même, à titre onéreux ou gratuit, des parties privatives sans que celles-ci perdent pour autant leur caractère privatif.

Il peut les aliéner dans les conditions prévues à l'alinéa précédent. Il ne dispose pas de voix, en assemblée générale, au titre des parties privatives acquises par lui. »
Ainsi, les majorités nécessaires doivent être calculées sans prendre en compte les tantièmes de copropriété dont le syndicat de copropriétaires dispose, et ce, à peine de nullité des résolutions prises.

Le syndicat ne peut donc pas voter et les tantièmes totaux devront être rabaissés : total des tantièmes – tantièmes des lots privatifs appartenant au syndicat.

Prenons l’exemple d’une résolution à la majorité 25 stricte si le syndicat dispose d’un lot privatif disposant de 150/1000 millièmes.

La majorité 25 sera acquise si la résolution obtient (1000-150)/2 +1, soit 426 millièmes et non si elle obtient 501 millièmes.

Comme vous le voyez cela peut changer beaucoup les choses. Et cette disposition est loin d‘être anodine car elle peut changer complétement le résultat d’un vote.

Vous le comprendrez si vous vous trouvez dans ce cas et que vous prenez en compte les tantièmes affectés au(x) lot(s) privatif(s) du syndicat, votre assemblée générale (ou une ou plusieurs résolutions prises) sera facilement contestable par un copropriétaire absent non représenté ou opposant dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal (article 42 de la loi du 10 juillet 1965).

Réponse de l'expert

Action

La question de la cotisation du fonds travaux doit-elle être forcement inscrite dans l'ordre du jour ?

Question: Lors de l’élaboration de la convocation de l’assemblée générale, le syndic a informé que la question de la cotisation des fonds travaux ne sera pas inscrite à l’ordre du jour, du fait que le taux est défini par la loi, à savoir 5% du budget prévisionnel.

En tant que Président du conseil syndical, je souhaiterais que cette question soit inscrite à l’ordre du jour, afin que l’on puisse en débattre avec les copropriétaires.

Puis-je imposer que cette question soit inscrite à l’ordre du jour ?

Réponse :

Avant d’entamer le thème de votre question, il faut rappeler que, conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que l’article 26 du décret du 17 mars 1967, l’ordre du jour de l’assemblée générale doit être élaboré en concertation entre le syndic et le conseil syndical.

Par conséquent, en tant que Président du conseil syndical, vous êtes tout à fait habilité a imposer l’inscription d’une question dans l’ordre du jour, sans que le syndic ne puisse s’y opposer.

Cela est d’autant plus opportun en matière de cotisation du fond travaux, et pour cause : l’article 18 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 encadre les modalités relatives aux fonds travaux.

L’article 18 précise que la cotisation minimale des fonds travaux, qui doit être constituée chaque année, est de 5% du budget prévisionnel.

Il s’agit d’un taux minimal, impliquant que la question de la fixation du taux doit être voté en assemblée générale afin de déterminer si l’assemblée générale valide ce taux ou, au contraire, souhaite l’augmenter, par exemple, à 15 voire 20% du budget prévisionnel

La question doit être inscrite à chaque assemblée générale afin que celle-ci s’interroge chaque année sur la cotisation annuelle qui peut faire évoluer à la hausse ou à la baisse (avec un minimum de 5% du budget prévisionnel) en fonction des besoins des travaux planifiés.

Profitons de cette question pour rappeler que la loi « climat et résilience » du 24 août 2021 a prévu un nouveau dispositif en matière de détermination du fonds travaux qui n’est plus calculé à partir du budget prévisionnel mais du plan pluriannuel de travaux qui a été préalablement élaboré et voté par l’assemblée générale.

Ce nouveau dispositif entrera en vigueur de manière progressive en fonction du nombre de lots que propose la copropriété à partir du 1^er janvier 2023.

Entre-temps, il est clair que pour la plupart des copropriétés, le taux de 5% du budget prévisionnel est largement sous dimensionné, au vu du défaut d’entretien et rénovation du bâti et des équipements collectifs qui nécessitent un financement important qui, tôt ou tard, devra être payé par les copropriétaires.

Réponse de l'expert

Action

Comment organiser une consultation des copropriétaires dans une petite copropriété ?

Nous sommes une copropriété ayant un budget prévisionnel moyen de 15 000 euros sur les trois dernières années et souhaiterions utiliser la nouvelle disposition issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019, en organisant une consultation des copropriétaires en lieu et place d’une assemblée générale. Cela est-il possible ?

Effectivement, l’ordonnance du 30 octobre 2019 prévoit un nouveau mode d’organisation pour que dans les petites copropriétés les décisions soient plus simplement prises.

Néanmoins, ce nouveau dispositif impose une procédure à respecter avec une exigence majeure qui est que les décisions prises doivent obtenir l’unanimité de l’ensemble des copropriétaires.

A travers cette vidéo sont présentées les copropriétés pouvant bénéficier de ce dispositif, les résolutions qui en sont exclues et l’organisation à mettre en place.

Réponse de l'expert

Action

Dans quelles conditions le syndic bénévole peut-il appeler des charges au nouveau copropriétaire ?

Question:

« Je suis syndic bénévole et je me demande quelles modalités doivent être respectées lors d’une vente pour que j’enregistre le nouveau propriétaire dans mon fichier et surtout que je sache à qui réclamer les charges ».

Réponse :

Le législateur a prévu cette période de passation en cas de vente, de succession, ou de toute autre opération constitutive du transfert de propriété d’un lot.

L’article 6 du décret du 17 mars 1967 énonce :

Tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.

Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des noms, prénoms, domicile réel ou élu de l'acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu à l'article 23 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965. Elle comporte également, le cas échéant, l'indication des accords prévus à l'article 26-8 de cette loi.

Cette notification doit être faite indépendamment de l'avis de mutation prévu à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée.

Ainsi, le syndic doit bien être informé de TOUT changement affectant un lot.

Cette notification imposée par l’article 6 a pour but de rendre la mutation opposable au syndicat des copropriétaires, ce qui est important afin de savoir à qui appeler les charges relatives au(x) lot(s) concerné(s), mais aussi de permettre au syndic le suivi des copropriétaires, ce qui fait partie de ses missions.

La notification sera faite « sans délai » par le notaire qui aura rédigé l’acte de vente ;

Dans la pratique, si le notaire n’a pas procédé à cette notification, situation fréquente qui résulte souvent d’un oubli, et qu’un nouvel arrivant est installé dans l’immeuble, il est possible soit au conseil syndical soit au syndic de prendre les devants en interrogeant le nouveau venu.

Il faudra lui demander qu’il justifie de ce transfert de propriété par la production d’une attestation notariée.

Cela permettra au nouveau venu de se présenter, et au syndic d’être en capacité d’appeler les charges

Réponse de l'expert

Stockage tous azimut sur un emplacement de stationnement : Comment réagir ?

Question :

« Pouvons-nous demander au syndic de faire débarrasser l’emplacement de stationnement d’un copropriétaire qui y a stocké du mobilier et des cartons, en dépit de la destination exclusive de ce lot à usage de stationnement ? »

Réponse

NON

Il n’est pas possible de procéder de la sorte.

En effet, il s’agit d’un emplacement privatif sur lequel une intervention exposerait le syndic et le donneur d’ordre, donc le syndicat des copropriétaires, à des poursuites pour vol, de la même manière que s’il s’agissait d’un appartement dans lequel le syndic pénétrerait sans accord de son propriétaire.

Voici donc la marche à suivre lorsque vous êtes confronté à cette situation :

Dans un premier temps, le syndic adressera une lettre recommandée au copropriétaire en question, en lui rappelant qu’au terme du règlement de copropriété, son emplacement de parking est à usage exclusif de stationnement – il pourra joindre une copie du paragraphe concerné pour mémoire – et demandera au copropriétaire de se conformer au règlement et de débarrasser les divers objets stockés sous un délai de XXX jours ( selon les cas, 10 à 30 jours par exemple, afin de prendre en compte l’éventuelle absence ou un temps d’organisation du destinataire).

Si le copropriétaire n’obtempère pas à l’expiration du délai, il conviendra de réitérer, mais en réduisant le délai imparti ET en faisant délivrer cela par huissier, ce qui se fait aux frais du syndicat des copropriétaires, seul un juge ayant le pouvoir d’imputer des frais ou pénalités à un copropriétaire.

S’il ne s’exécute toujours pas, il faudra alors l’assigner devant le Tribunal d’Instance ( litige de moins de 10 000 euros d’enjeu ) et demander sa condamnation à enlever ce stockage sous astreinte de X euros par jour de retard.

Il faudra demander également que lui soient imputés les frais précédents d’huissier, et bien entendu les éventuels frais de procédure, rappelons qu’il n’est pas obligatoire de se faire représenter par un avocat devant le tribunal d’instance.

Hors toute considération juridique pure, il faut que le conseil tente une discussion avec le copropriétaire récalcitrant pour lui expliquer les risques de ce stockage tant pour lui (vol, dégradations), que pour la copropriété (incendie).

Le rôle de médiateur du conseil syndical trouve là un véritable exercice de style.

Réponse de l'expert

Mots clés associés

stockage objets

emplacement de stationnement

parkings

lot - de stationnement

Le conseil syndical est-il autorisé à pénétrer dans le local chaufferie ?

Le conseil syndical est-il autorisé à pénétrer dans le local chaufferie ?

Question :

« Le conseil syndical souhaite savoir si l'accès au local de chaufferie est encadré par un texte règlementaire et, en conséquence, si des interdictions ciblées sont susceptibles d'en limiter la fréquentation à certaines catégories de personnes. »

Réponse :

Les chauffagistes sont de plus en plus souvent réticents à laisser libre accès à la chaufferie. Pour se justifier, ils mettent en avant le fait que, dans le cadre d’un contrat de maintenance, la chaufferie est sous leur responsabilité.

On peut légitimement comprendre cette volonté de limiter l’accès à la chaufferie afin de ne pas se voir reprocher les conséquences d’actes réalisés par d’autres personnes.

Mais cet argument est aussi, pour le chauffagiste, un bon prétexte pour se soustraire au contrôle de ses prestations par le conseil syndical, le gardien ou un bureau d’études thermiques.

Aucun texte réglementaire ne vient préciser explicitement quelles catégories de personnes sont admises en chaufferie. En théorie, le règlement de copropriété peut prévoir des dispositions à ce sujet, mais cela est rare.

Il faut donc revenir à ce que dit la loi sur le rôle du conseil syndical : ce dernier est un organe de contrôle et d’assistance du syndic (article 21 de la loi de 1965). Dans le cadre de ses attributions, il peut donc être amené à accéder à la chaufferie, pour contrôler le bon fonctionnement des installations (ou le faire contrôler par un expert puisque le conseil syndical a le droit de recourir à l’appui d’un « sachant »), vérifier que la prestation est correctement réalisée grâce au livret de chaufferie, assurer la fourniture en fioul ou en consommables (sel des adoucisseurs par exemple), etc.

En pratique, nous vous conseillons de désigner un « référent » de confiance (membre du conseil syndical, gardien), et de lui confier, et à lui seul, un jeu de clés de la chaufferie. Cela répond aux deux enjeux principaux :

Celui du contrôle du prestataire : vous pouvez contrôler le travail du chauffagiste.
Celui de la responsabilité de la chaufferie : la responsabilité de la chaufferie reste du ressort du chauffagiste, car il n’y a plus de possibilité d’intervention extérieure.

Il faut donc trouver un accord avec le chauffagiste et les copropriétaires, en prévoyant :

Un avenant au contrat d’exploitation et de maintenance des installations de chauffage précisant qui peut accéder à la chaufferie, qui possède la clé et dans quel cadre cette personne est autorisée à y accéder ;
Validation de ces dispositions en assemblée générale ;
Demander au syndic de produire un courrier autorisant le référent choisi à accéder à la chaufferie.

Rappelons que par sécurité, il est également conseillé de conserver une clé de secours dans un boitier spécifique pour permettre aux pompiers d’accéder à la chaufferie en cas d’urgence.

Réponse de l'expert

Mots clés associés

chaufferie

conseil syndical - pouvoirs

Je suis syndic bénévole, on me demande une attestation de non-recours, de quoi s’agit-il ?

Question :

« Je suis syndic bénévole de ma copropriété et l’un des copropriétaires va procéder à la vente de son lot. Le notaire me demande une attestation de non-recours concernant une assemble générale ayant décidé de travaux de ravalement. Quel est précisément ce document et à quoi sert-il ? »

Réponse :

L’attestation de non-recours d’une assemblée générale est un document attestant qu'aucune action judiciaire n'a été mise en œuvre en vue d'annuler une assemblée générale ou pour contester l’une des décisions prises, les travaux de ravalement dans le cas présent.

Pour permettre de s'assurer que ces délais sont expirés, l'attestation doit toutefois préciser que :

l'assemblée générale a été régulièrement convoquée (dans les formes et délais prévus par les articles 8 et 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967) et que la convocation a bien été envoyée à tous les copropriétaires sans exception ;
le procès-verbal de l'assemblée générale - mentionnant les résultats du vote et la reproduction du texte de l'article 42 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965 - a bien été notifié (en lettre recommandée avec accusé de réception) à tous les copropriétaires absents non représentés ou opposants (attention un opposant est celui qui s’est opposé au vote de la majorité il peut donc s’agir d’un copropriétaire ayant voté « pour » si tous les autres ont voté « contre ») et ce, en précisant la date de notification ;
aucun recours n’a été notifié au syndic dans le délai de deux mois de cette date.

En effet, une fois expiré le délai de 2 mois de l’article 42, les décisions de l’assemblée générale deviennent définitives et opposables à tous, sans que leur validité ne puisse être remise en cause par voie judiciaire, et ce, quel que soit le degré de gravité des irrégularités constatées.

Cette attestation ne peut être délivrée qu'après le délai de recours de 2 mois qui suit la notification du procès-verbal de l’assemblée générale l'AG, conformément à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 reproduit ci-après :

« Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions, qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. Sauf en cas d’urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa (…) ».

L'attestation de non-recours est établie par le syndic en titre, même si l’assemblée générale n’a pas été tenue dans le cadre de son mandat. Effectivement, le syndic est le seul à pouvoir apporter la précision du fait que les délais de recours, dont il ouvre le point de départ en notifiant le procès-verbal sous forme d’envoi en lettre recommandée aux copropriétaires absents non représentés ou opposants, sont désormais expirés.

Vous trouverez un modèle d’attestation de non-recours en annexe.

Fichiers à télécharger "adhérents":

Attestation_non_recours

Réponse de l'expert

Mots clés associés

action en justice - assemblée générale

attestation de non-recours

lot - vente

assemblée générale - annulation

assemblée générale - contestation des décisions

Pièces jointes

Art14 attestation_non_recours.pdf

Question à l’expert : Changement de syndic encours de réalisation de travaux: a-t-il le droit à des honoraires complémentaires

Question :

« Nous avons changé de cabinet de syndic alors que nous avions un programme travaux en cours de réalisation. Le nouveau syndic exige des honoraires complémentaires pour reprendre ce suivi. Est-il dans son bon droit ? »

Réponse　:

Votre question fait appel à des aspects juridiques mais aussi pratiques.

Abordons donc votre question par étapes et commençons par l’aspect juridique　:

Conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est tenu d’exécuter les résolutions votées par l’assemblée générale.

Ainsi, si le syndicat de copropriétaires a voté des travaux, le syndic repreneur a l’obligation de faire en sorte qu’ils se réalisent et s’achèvent dans les délais, indépendamment du fait qu’il soit ou pas rémunéré pour ce faire.

L’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 précise que les honoraires de travaux se votent préalablement à l’exécution des travaux　: «　une telle rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l'assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l'importance des travaux préalablement à leur exécution.　»

Par conséquent, votre syndic repreneur n’est pas légalement habilité à réclamer des honoraires puisque les travaux ont été votés et sont même en cours d’exécution.

Ainsi,　juridiquement, votre syndic n’a rien à exiger et le suivi de la réalisation des travaux en cours est partie intégrante de son mandat.

Abordons à présent l’aspect pratique　:

Avant de prendre votre copropriété en gestion, votre syndic repreneur a vérifié s’il y avait des travaux en cours de réalisation (notamment à travers l’annexe comptable n°5 qui présente les travaux non achevés) afin d’ajuster ses honoraires de base en conséquence. S’il n’a pas procédé à ce contrôle préalable, la copropriété n’a pas à être responsable de son manque de vigilance.

Il faudra vérifier si le syndic sortant a prélevé l’intégralité des honoraires de suivi de travaux consentis lors de l’assemblée générale. Si cela n’est pas le cas, le syndic repreneur pourra percevoir le complément.

Dans le cas contraire, le conseil syndical - en fonction du reste des travaux à réaliser et à suivre – appréciera s’il est opportun de proposer une question à la prochaine assemblée générale pour voter des honoraires complémentaires à verser au nouveau syndic.

La moralité de cette affaire est qu’il faut impérativement prévoir dans la résolution votant les honoraires de travaux un échéancier de prélèvement qui devra être calqué sur l’avancement des travaux, évitant ainsi de se retrouver devant cette difficulté.

Réponse de l'expert

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honoraires - complémentaires

honoraires - suivi travaux

syndics - changement

L’immatriculation de l’immeuble doit-elle être refaite et refacturée en cas de changement de syndic ?

Question :

« Mon syndic m’informe qu’il sera obligé de facturer l’immatriculation de la copropriété alors que l’ ancien syndic s’en était déjà chargé, au motif que des erreurs ont été enregistrées, qu’en pensez-vous ? »

Réponse :

A croire qu’à l’ARC nous détenons une boule de cristal, car c’est un risque d’abus que nous pressentions.

Avant de répondre à votre question, reprécisons le contexte.

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 qui a modifié l’article L711 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, l’ensemble des copropriétés doivent être immatriculées en respectant un calendrier déterminé en fonction du nombre de lots qui les composent.

De plus, chaque année, le syndic doit mettre à jour les données comptables de la copropriété, qui sont conservées dans le registre d’immatriculation tenu par l’Anah.

Conformément au point 7.2.7 du contrat type défini par le décret du 26 mars 2015, le syndic peut facturer « l’immatriculation initiale de la copropriété ».

Autrement dit, seules les démarches qui aboutissent à l’obtention d’un numéro d’immatriculation peuvent être facturées à la copropriété.

La mise à jour annuelle des données ou bien l’intervention du syndic repreneur pour modifier ou corriger les informations de la copropriété ne peuvent en aucun cas justifier des honoraires supplémentaires, ni même des vacations horaires.

Soyons clairs : cette facturation n’est pas simplement abusive, mais bien illégale pouvant faire l’objet d’une contestation judiciaire.

Soyez donc extrêmement ferme, et recadrez rapidement votre syndic avant qu’il ne s’engage dans ce sens interdit.

Réponse de l'expert

Mots clés associés

coût de l'immatriculation

immatriculation initiale des copropriétés

syndics - changement

Quel est le rôle du président du conseil syndical en matière de préparation de l’assemblée générale ?

Question :

« Je suis président de conseil syndical, quels sont mes droits et mon rôle en matière d’élaboration de l’ordre du jour de l’assemblée générale et du budget prévisionnel ? »

Réponse :

Votre question est essentielle, car elle est stratégique.

En effet, la plupart des syndics élaborent seuls l’ordre du jour et le budget prévisionnel pour ensuite placer le conseil syndical devant le fait accompli, affirmant qu’il ne dispose que d’un court délai pour procéder à des corrections, au motif que l’assemblée générale doit être rapidement convoquée.

C’est ainsi que l’on se retrouve avec des questions ou des résolutions inscrites à l’ordre du jour qui sont abusives ou illégales, contraires aux intérêts du syndicat des copropriétaires, ou avec d’autres questions qui n’ont pas eu le temps d’être inscrites.

Et pourtant, la loi du 10 juillet 1965 ainsi que le décret du 17 mars 1967 prévoient une procédure très stricte, qui n’est pas en conformité avec ces pratiques.

Pourquoi ? Parce que l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi ALUR, confirmé par l’article 26 du décret du 17 mars 1967, prévoit que la convocation d’assemblée générale ainsi que l’élaboration du budget prévisionnel doivent se faire en concertation entre le syndic et le conseil syndical.

Autrement dit, le syndic ne peut pas établir seul l’ordre du jour, pour ensuite le soumettre au conseil syndical.

Extrait de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965

Extrait de l’article 26 du décret du 17 mars 1967

« Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :
- d'établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical (…) »

« L'ordre du jour de l'assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical. »

Ainsi, le conseil syndical, en la personne de son président, doit convenir avec le syndic d’une date de réunion afin d’établir l’ordre du jour de l’assemblée générale ainsi que le budget prévisionnel des exercices à venir.

Il faudra partir d’une page blanche et étudier la nécessité de chacune des questions et résolutions qui seront alors inscrites, au fur et à mesure, à l’ordre du jour.

Le conseil syndical devra procéder de la même manière en matière d’élaboration du budget prévisionnel.

Chaque poste de charges devra être contrôlé, afin de vérifier si le montant présenté lors de l’exercice précédent devra être maintenu, revu à la baisse, ou légèrement à la hausse, ou s’il faudra carrément la supprimer. C’est notamment le cas lors de la suppression du poste de gardien ou d’employé d’immeuble.

Avant d'effectuer une réunion avec le syndic, il est indispensable que le conseil syndical prépare « en privé » les questions et résolutions qu’il souhaite voir figurer dans la convocation d’assemblée générale, ainsi que les documents qu’il faudra joindre à l’ordre du jour.

Et maintenant… au travail !

Réponse de l'expert